上海什么房最值得买

有的时候，我会面临一个十分困难的问题：

上海什么房最值得买?我知道，问这个问题的人，大多数自己也很难分清这是什么需求？

总之，这些买家对纯粹拿着钱没有信心，偏偏兜里还有数目不小的银子。他们对现在的居住有点不满意，对下一代的居住，又操了过多的心。

需求就是需求，不能用居住和投资简单概括的需求，在这个阶段，毕竟也是一种存在。

不管发生了什么，日子总是要过下去，身家总是要守牢。

支持楼价的因素

环顾世界各大都市，支持楼市不断上升的因素很多，根本因素是人口集聚、经济成长。

只要人口集聚、经济成长不停步，在一个漫长的时间长河中，这个经济体最重要的城市，平均楼价都是会上升的。

如果人口集聚、经济成长速度放慢，楼价的上升也会趋于缓慢。碰到经济危机，还有可能回调。

那么，上海会怎么样？过份离谱的上升早已出现过，再出现大涨，要仰赖人口、经济两个因素大爆发。

在没有两个因素大爆发的国际一线都市，经验是什么？

不少华人凭借在国内的经验，到很多世界发达都市炒楼花，但是基本上都失败了。

全球都市的楼花模式，都是预售只需要5%或者10%，直到正式交房，付清首付款，余款可以做银行贷款。而银行贷款的重要品类，就是只归还利息，不还本。看上去国外杠杆更大，但是依然短线打不赢。因为楼价的波动更加长期化，一两年未必跑得起来。

特殊的因素

楼价上升还有特殊因素，那就是通货膨胀。近几年，为了应对疫情，世界主要经济体都为经济良性运转注入了大量的货币。反映到具体商品上，就是钱多了，东西也贵了。欧美很多核心都市的房地产，都出现了楼价随通胀指数同步走高的情况。甚至几十年房价不动的德国大城市，楼价也难得动了一动。

但是，通货膨胀一起来，利率水平就急剧升高了，美元、欧元、英镑、加元近期利率都有不小的上升，楼市又随利率升高而交易走淡了。

所以，通膨与买楼之间，不要做短线必然的关联。

阶层的因素

天天看城市的平均楼价，其实对大多数人而言没有意义。平均楼价反映了此刻交易的平均水平，而我们真正需要的，是各阶层交易的平均水平。预算600万的人，是不会去看10几万一平米的住宅的，即使有这种30几平方的迷你宅。

分拆了阶层，就变成上海刚需阶层人口聚集程度、收入成长速度；上海改善阶层人口聚集程度、收入成长速度；上海豪宅阶层人口聚集程度、收入积聚程度。

我不得不诚实地说，三大阶层是不一样的。因为三大阶层的住宅目标不一样，自身实力不一样，收入支撑不一样，市场供应量又不太一样，未来三类住宅的走势，相信也会有很大的不同。

个性的因素

房地产从来不是标准的产品，所以很难做得纯粹数字化标准化。汤臣一品的一套房，其实与不远处财富海景的一套房，是完全不同的。汤臣一品A幢高区，与同样汤臣一品B幢的低区，也会呈现这种完全不同。

很多小区在高层的顶楼配置了复式，这种每幢一两套的顶复，与普通的公寓，也呈现出截然不同的属性。虽然它们是同一个开发商造的，使用同一个门牌号，业主甚至搭同一个楼梯。

所以，越是豪宅，越是没有所谓的行情价，只有单一这一套的价格，这就是所谓的“我喜欢”。阅读二手房的成交细目，经常会发现某些头部小区，一会儿成交一套房4000万，一会儿成交一套房6500万元，不是平均单价涨得快，而是房地产本身的属性：LOCATION精细化。

所以房地产永远可以淘到便宜货，也一直有机会买贵了。

上述各种因素的综合作用下，一个纷繁多样的楼市就在上海运转着。

观察下来，近期正在发生的变化是：头部奢侈品化、中间品牌化、基础平民化。

老破小 上海远郊的周边，是给人买票上车的，量大价稳。

中等面积的品牌公寓，有消费品的鲜明特征，知名品牌与非知名品牌，好淡不一。

大面积的住宅，有稀缺属性，还面临各地来客的财富搬家，其实是最供不应求的。