60个高端新盘可选，2000万预算的朋友还说买不到好房？

大家好，我是观观。

我们常说，预算每增加个100万，新房市场里挑选楼盘，会增加更多的选项。

今年年初，我曾经根据今年入市的项目，预言过2022年，将会是改善的大年。

其中，以2000万朝上的高端改善客群，将大有可为。

而目前，楼市即将进入最后的四季度，和往年一样，依旧面临着选择的困难。

不少这个预算的购房者让我盘一盘，接下来，究竟还有多少上车的机会。

我们团队盘了下具体的项目，发现其实选择挺多，那为什么市场和我们的真实体感大相径庭。

高端改善供应的两大瓶颈

这张供应表一出，居然有60个即将入市项目，是为了高端改善客群而生。

似乎，手握2000万，甚至更多的预算，在上海的新房市场，机会多多。

但我发现，其实压根并不是这么一回事。

主要来自于两大瓶颈。

总价=单价X面积

2000万拆解成地段和面积两部分，基本上就是要10万单价*200平。

第一个瓶颈：大户型稀缺

论地段和单价，10万单价（朝上），上海新房目前的区域就是在中环以内。

每年中环以内的新房占据市场的供应量虽然占据少数，但是有接近两成的比重。

比如单价上到13万以上，配以150平（四房）能够达到2000万标准。

但我发现，地段满足之后，150平以上的户型却是十分稀缺。

因为，如今市区，乃至市中心项目除去旧改之外，基本都有中小套户型设置。

中小套户型定义：多层90平以下，小高层95平以上，高层100平以下。

大四房基本也只有少数房源，能够达到2000万标准。

以静安天悦二期为例，10.5万单价，基本都是107平3房，245平是极少的。

第二个瓶颈：入市过于缓慢

我们回到上面的那张2000万新房供应表，看最后那一列。

这是我年初预计的批次。

60个项目来看，大部分年初待定的，现在也仍然处于一个待定状态。

另外，明天即将进入四季度，另外18个，我发现，绝大多数也基本爽约。

说人话就是，原先要入市的，最后都没有来。

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高端改善盘，为何迟迟不来？

我又拆分了这些高端改善盘“迟到”的原因。

迟到原因一、黄浦以旧改为主，长宁全是捂盘所致。

自从璞玉one入市之后，黄浦后续的供应，其实基本都以旧改为主，并且多以大户型为主，这一点其实很好契合2000万，甚至上至3000万以上的轻奢豪宅客群。

但是我们看套数以及预计批次这一栏，其实压根没有任何入市的消息，大多显示着待定。

这个数据未出，也就意味着，压根今年就是没戏的。

长宁的华山夏都苑二期以及壹公馆，面积段和套数早早就定了，但就是价格未定，都捂着这么久了，也就不差再“耽误”一年了。

并且这些供应，即便明年上了，也不会是一鼓作气，肯定也是零星供应在各个批次里。

高端乃至豪宅的旧改供应，绝非一气呵成的。

迟到原因二、价格博弈是主因，“口罩”工期延后也有关系。

其中年初预计批次上，有明确入市节奏的，部分就是因为价格博弈。

高端改善的产品，新房限价，但本身开发商要打造出较高品质，存在一定的矛盾。

举例来说，安康苑一期之前已经售罄，12.88万，还有2栋，有上浮预期。

另外，大家都很关注的保利世博项目。坊间的“放风价”15万，觉得没有什么赚头。

但是如果这么高品质的产品，做成毛坯，又觉得对不起自己的品牌。

这一来二去，就这么僵着。

另外，很多能够入市的项目也存在着“口罩”带来的工期延后。

比如：天汇世纪玺，高层产品未到2000万，但是稀缺的联排妥妥的上2000万。

瑞虹新城板块的招商虹玺的二期，也是一样。

比较巧合的是，这两个项目也都出现在了第五批次里。

所以，大家比较在乎的还是，离大家最近的四季度，大家能够买得到手的是那些高端改善项目。

首先，一定还是原先预估批次里，套数已定，预计批次里有了一定预期的项目。那说明其实入市节奏相对可控。

比如香港置地启元，当然不仅仅2000万了。

静投72街坊，案名：鸿安里。目前已经完全具备入市条件。

华发仁恒苏河世纪，之前一期只卖107平，剩下235平的四房。

在浦东，案名已定的浦发仁恒有园（原先网传的北蔡源）。

另外前滩格力的浦江壹号，前滩21-02&21-03地块的大平层项目，可能四季度，也可能明年一季度。

整体而言，2000万朝上的项目，本身就是新房市场皇冠上的明珠。

虽然从去年整体来看，上海市区内的高端改善性产品还真的神奇般的在2000万以内出现了真空。

但在特定的时间段里，会出现区域结构分布的特殊性。

而这些项目由于本身也有地段的加持，而新房新政的入围比，使得购房者除了有预算之外，还有积分的门槛。

即便入围了，还有一种可能叫做“抢不到”。

另外，作为高端改善的购房者来说，通常情况又很傲娇，不愿意做出妥协。

但就我们列表上的这些项目而言，由于上到总价2000万，基本上大多数的项目，社保系数分都是0.2，甚至0.24。

从这个角度而言，本身就已经说明了产品的稀缺。

我建议大家，一旦这些项目入市，有条件要上，没有条件，创造条件也要上。

接下来的四季度，我相信这类产品会迎来相对的供应狂潮，大家一定要多多关注。