很多人的潜意识里，还是把不动产，当作是一种价格不断改变的动产。
拥有深厚贸易传统的居民，总是很难改变买进、卖出、利益落袋的传统，在他们的文化地图里，恐怕很难接受一个资产十年、二十年乃至更长时间稳定持有。
一个董家渡地块的融资，近日浮上了水面 ☛ 融创上海百亿项目，活了，因为事关地产大亨融创，大家都开始津津乐道于新白衣骑士拯救了老白衣骑士。
一个纯正外滩项目，获得上市批准，这几天正以每平米14.5万元的均价走向市场。
效果图
让我们通过公开信息，来看看这些长对了地方的土地，这20年来是如何估值的。
理解了这些估值的道道，我们做大都市居民时，就不用贸易思想那么重了——利益不一定非要放进左口袋，才是利益；也可以资产的形态放在右口袋，需要的时候融一点现金。
几块老城厢的地
被融创孙宏斌拿来融资120亿的地，长在董家渡。上一点年纪的上海人都知道，那地方属于老城厢，老南市区，是密密麻麻的老旧城区。
当年，上海急于要旧区改造，改变城市的面貌，给出的政策也很优惠：可以零地价毛地转让，就是请开发商出资动拆迁，不菲的动拆迁成本，就是开发商的土地获得成本。
时隔20年，我们当然可以说风凉话：开发商占了大便宜。其实，在毛地上耗尽资金窘迫潦倒的开发商，可不是一家两家。有的开发商预计摸出10亿就可以完成，但是事实上这点钱只够点个前菜。
泛海的卢志强先生，2002年就奋勇地拿下董家渡的三宗地，分别叫董家渡10号、12号、14号地块，共计约12万平方米，主要用途为住宅和商用。
资金耗在动拆迁
虽然泛海在90年代中后期就已经“出道”，但是毕竟黄浦区董家渡动拆迁的困难，远远超越了想象。尚未创立金融帝国的泛海，也就只能在外滩陷于无尽的消耗了。后来，亏得泛海接通金融，才能撑了这么久。
我猜想，卢先生应该估算过成本，也希望把楼板价控制在每平米7000元、10000元，但是，时光荏苒，成本却以远超预期的速度升高。泛海的周边，华润动作最快。绿城稍慢了一些，泛海动拆迁任务最重。到2016年，泛海董家渡项目仅拆完了10号地块。上海黄浦区建管会在2016年曾预估，另两个地块12号、14号地的征收费用还需要约95亿元。
2017年，泛海的一期作品终于诞生。2018年，名叫泛海国际住区璞境的项目隆重启动了宣传。但是，就在一年多以后，当泛海也面临资金问题的时候，扮演白衣骑士的融创杀到外滩，以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价，收购了泛海上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块的全部股权。
初略估算外滩的地
到了融创的手里，昔日的泛海国际住区璞境变成了融创滨江壹号院，2019年7月、9月，这个项目曾两次开盘，共售出440多户，按当时的均价12.1万/平米，套均总价约4000万元，回款约150亿元。
后来发生的事情，相信大家都知道了。泛海都会碰到的资金问题，换了融创不会轻松解决。因为时间又过去好几年，因为12和14号地块的征收，需要更多的钱。而2022的融创，也碰到了致命的资金瓶颈。此刻，可以找到融资的，绝对是旗下的优质资产，而外滩董家渡的土地，哪怕部分还是毛地状态，仍然属于价值更加连城的优质资产。
今年10月，市场盛传，融创将与多家金融机构合作，重组上海董家渡项目。最新披露的融资额则是120亿，按股权变更信息，融创出售了多数股权，仍然保留10.322%的股比，并且还是操盘者。有钱的金融机构，等于用安全的股权持有，来确保未来的稳收益。而操盘的融创，等于做了一单超级融资。
如果这块地不在外滩，会有这样的投融资结构吗？
给持有巨额资金的金融国企，更有安全感的，究竟是钱，还是外滩的土地呢？
至此，20年前，被认为楼板价7000元的董家渡土地，经过了20年的时光，来到了8-10万元楼板价都打不住的时代。而这段岸线周边的物业，也从初始每平米15000元的华润上海滩花园，初始的每平米53000元的绿城黄浦湾，一直进阶到90000元的华润外滩九里，121000元的融创滨江壹号院，均价145000元的绿地外滩中心，超过150000元的绿城黄浦湾收官作品。
未来董家渡的楼板价估值多少？
未来董家渡的民宅钱途几何？
绿地、绿城、华润、融创4个发展商的新老产品，如何评估？
联系客服
