十一期间，地产人的朋友圈被太古里刷屏了——前滩最令人期待的规划之一，终于兑现了！
图：前滩太古里
前滩代表着上海速度、浦东速度，7年时间，把一块空地打造成顶流CBD，房价直接问鼎全上海。
带着爱马仕、CHANEL、LV一齐亮相的太古里，颇有一副君临天下的气势。
前滩是一个彻头彻尾的变革者，一举掀翻了上海近乎固化的环线逻辑、地段逻辑，代表着New Money的中坚力量。
十一期间，每天十万人到访太古里，是前滩面向全上海，尤其是上海土著的一次propaganda.在新上海人眼里，前滩早已是宇宙中心。
而当浦西人民到访前滩，发现老上海的精致、小资在浦东也能实现时，不知又有多少人会“叛变”。
本文无意吹捧前滩，接下来的文本，我们将以中性、客观的眼光，阐述前滩板块的优势与不足之处。
01
前滩是一个怪物，目前我们所见到的前滩的高楼大厦，都是在2014-2015年间拍地的。
七年不到的时间，前滩从一片空地发展成了成熟的商务区，这种效率是前所未有的，1992-1999年的陆家嘴都比不上。
图：太古里&前滩中心
浦东新区的规划并不总能超出预期。十年前，区位更靠传统市中心的后滩才是最被寄予厚望的那个。
然而，因为土地招商、交通规划等种种的原因，后滩的规划改了又改。
2013年，外高桥自贸港的消息一传出，股票一个月翻了4倍。后面的发展却和股价走势一样，逐渐默默无闻。
与后滩和外高桥相比，前滩的前期基础是打得极好的。
2009年，11号线济阳路站开通。
2011年，6号和8号线南段开通，在济阳路站交汇。同年，济阳路站改名东方体育中心站。
至此，一块尚未开工、甚至未拍地的区域，已经汇集了三条轨交。前滩，就是那个天选之子。
那一年，南京西路、汉中路站还只有单轨交。
保证前滩建设效率的，是土拍和招商。前滩几乎所有的商办土地，都和本地国企的陆家嘴集团有关。不是陆家嘴自持的，就是和别的开发商合资的。
最重磅的铁狮门和怡和洋行地块，与陆家嘴集团股权对半分。
新江湾城的铁狮门项目还在磨洋工时，晶耀前滩却早早地完工了。
图：晶耀前滩
习惯于慢工出细活的港资，这次也是快马加鞭，太古里从开工到开业不过3年时间。
上海2035中央活动区里，前滩是少数几个内环外区域，顺理成章、合情合理。
问题来了，现在的前滩在整个上海，是怎样一个定位？
有的人说，南上海的金三角——徐汇滨江/前滩/后滩已经形成，地位等同于外滩-陆家嘴-北外滩。
诚然，这种说法有些夸张，南上海这3个虽然都在中央活动区内，但还是在成长阶段，尤其是后滩和西岸金融城。
我们可以从写字楼租金的角度分析一下。
标志性的前滩中心，目前的租金水平是7块/㎡/天，和长风公园的甲级写字楼国浩中心是差不多的。
当然，这有着前滩去年趁着疫情经济不景气，降价抢占市场份额的背景。
前滩的写字楼于去年“打劫”了一大堆新天地、陆家嘴、南西的公司。如普华永道部分从新天地搬迁至前滩。
西部利得基金从陆家嘴搬至前滩。
上海最顶级的两大CBD依然是南京西路和陆家嘴，甲级写字楼租金水平普遍在12-14元/㎡/天。
前滩距离这个数字，仍然有不小的差距。
不过，前滩的改善预期是要强于传统核心区域的。
首先，前滩还将增设一条19号线，串联起前滩与陆家嘴、北外滩。
另外，毗邻前滩的后滩九宫格传来消息，将新建一批商品房和学校。
东侧的新杨思地块近期也公布了规划草案。
南侧的三林楔形绿地，以及对岸的华泾、吴泾未来都是重点发展区域。
不夸张地说，南上海的大开发只是刚刚开始，而前滩即是其中的领军者。
内中环间，前滩的综合配套实力遥遥领先。
交通方面，东方体育中心站是6/8/11号线三轨交汇的枢纽。未来19号线建成后，将成为少有的几个四轨交站之一。
其中，11、19号线的能级都较强。
19号线经过后滩、陆家嘴、北外滩。
11号线经过徐家汇和徐汇滨江。
从东体中心到西岸传媒港的云锦路站，地铁仅5分钟。
前滩到徐家汇也很方便，仅13分钟。
前滩还是南北高架浦东段与中环线南段的交汇点，驾车出行很方便。
太古里开业后，前滩的商业能级一下子飞跃到了头部水准。内中环环间，只有虹桥开发区能与前滩相提并论。
前滩太古里引入了爱马仕、CHANEL、LV等顶奢品牌。全上海能引入这类品牌的，只有南京西路、淮海路、徐家汇、陆家嘴和虹桥开发区，正好对应上海的Top5商圈。
图：前滩太古里
前滩除了太古里外，商业还比较贫瘠，暂时只能屈居第六位。
虹桥开发区凭仙霞路、兴义路上琳琅满目的沿街餐饮就能压过前滩一头，这也是整个浦东商业的通病——缺少街商。
图：虹桥开发区
前滩的公办教育资源有冰厂田前滩幼儿园和九年一贯制的华二附属前滩学校。
这也是前滩房价高企的主要原因。惠灵顿学校面向外籍，纽约大学需要通过考试，不影响房价。
热点板块往往引来很大的争议，有人认为，华二附属前滩学校才刚招生，升学数据说不定会大幅低于预期。
我倒是觉得，前滩的XQ溢价，有一定合理性。
有一个现成的例子供我们参考——普陀长风板块的华师大四附中。
根据我们的矩阵号【上海升学大全】的统计，华四近今年的升学数据持续进步。2021届的中考，华四有30人高于700分，47人高于690分，市重点率达到40%，高中达线率98%。
升学数据的好坏，最大的影响因素还是生源。
前滩和长风同为高总价次新房板块，学校又隶属于优质教育集团，升学率的下限会很高。
相反，一些对口房源都是老公房的传统名校板块，如杨浦鞍山，可能会走向没落。
我记得，2000年那会，闸北区最好的小学是闸北一中心。现在，这个位置让给了闸北实验小学。我们再过10年、20年看，可能就是对口小区清一色次新房的大宁国际小学、大宁国际学校登上王座了。'
所以，即使华二前滩没有升学数据，我们也可以基本确定，前滩是一个优质的教育板块。
前滩有一大缺陷，那就是公立医疗设施。最近的综合三甲医院，是直线距离6公里开外的六院，还得过个黄浦江。
而前滩的房子以小户型为主，住在三湘印象的富豪仅代表一小撮人，私立医疗尚未普及的情况下，不可能有点小毛病就去来佛士医院。
总的来说，前滩的配套确实是很强，但远未达到”宇宙中心“的程度。
就拿徐家汇来对比一下，交通、教育资源可以打个平手。
前滩引以为傲的繁华商业，在徐家汇面前就是小巫见大巫了。徐家汇中心的投资额和商业面积都数倍于太古里，开发商也是顶级港资的新鸿基。
况且，徐家汇还有港汇恒隆，晶耀前滩根本不能与之相提并论。
前滩的公立医疗等于没有，徐家汇周边有中山医院和六院，都是全国顶尖的医院。
徐家汇并不是一个特例，还有不少板块配套与徐家汇差不多，如静安寺、建国西路等。这说明了，前滩与传统核心区仍有差距。
03
前滩的住宅可分为大户型、中产房、鸽子笼三类。
年初最火热的时候，五六十平米的鸽子笼，挂牌价也在1000万以上。我们团队的火箭哥，于去年年底抛售了一套晶耀名邸1房，成交价1100万。
鸽子笼多集中在前滩核心区。
大户型的代表楼盘为三湘印象名邸。它是前滩目前唯一一个有一线江景的豪宅楼盘，位于九宫格前排。
图：三湘印象名邸
小区人车分流、全铝板外立面、大落地窗、楼间距宽阔，标准的豪宅配置。
今年年初的时候，三湘印象名邸245㎡主力户型的挂牌价曾到过6000万，实际成交价应该会降低不少。
六月份，前滩核心区的华唐名邸成交一套大户型，单价只有13.7万/㎡。
超高总价楼盘没有XQ溢价，我认为，这个单价比较符合前滩的纯地段价值。
图：华唐名邸
前滩的中产盘分布在各个区域。如九宫格里的浦江海德，也算是“一线江景房”，只不过，看的是黄浦江的支流。
图：浦江海德景观
前滩最核心的位置有晶耀名邸，楼下就是晶耀前滩。
图：晶耀名邸
晶耀名邸之前最高单价曾到过20-21万/㎡。最近，没有房源成交，据我们一线的探访，房东心理价已经下滑到17万/㎡左右。
中粮前滩海景壹号在前滩板块的最北端，主力户型是94㎡和117㎡的三房，单价和总价与晶耀名邸差不多。
图：中粮前滩海景壹号
中粮在陆家嘴和苏河湾的房子都是顶豪，中粮前滩与它们相比，规格和产品力都有下沉。
前滩的中产房，价格看齐内环核心区标杆楼盘，如南京西路的远中风华、静安豪景等。
价格也明显高于内环发展区的次新房，如苏河湾的农房熙藏，性价比较低。
我们认为，前滩的中产房，单价在15-16万/㎡是个比较合理的区间。
前滩的鸽子笼，居住体验就比较差了，价格也离谱。四五十平米的房源，挂牌价在800-1000万。
东方悦耀2梯5户的格局，勉强能接受，海悦华庭的3梯14户就过分了，仿佛员工宿舍。
如果说前滩的二手房都是“杀猪盘”的话，前滩的新房就很值得参与了，前提是积分够。
东方惠雅已经封顶，预计将推出404套76-99㎡的2-3房。晶鸿名邸预计将推出212套94-155㎡的3-4房。前滩的中产社区又将增添两员。
前滩住宅整体的层次，确实与其中央活动区、陆家嘴2.0的定位有所偏差，甚至与长风公园等区域也有差距。
这是一次产住结合社区的实验，结果究竟如何，还有待后续观察。
前滩在黄浦江沿岸，位于南北高架与中环路的交汇处，地铁有6/8/11/19四轨交汇，地理位置得天独厚。
太古里开业后，前滩的商业能级跃升到全市第六位，仅次于南京西路、淮海路、徐家汇、陆家嘴和虹桥开发区。
除此之外，前滩还有九年一贯制的华二附属前滩学校，吸引全城的家长前来购房。
综合来看，前滩的配套条件在全市排在前列，但并不足以称作“宇宙中心”，与静安寺、徐家汇等区域尚有差距。
社区基本也已经定型，以50㎡的小户型和百平米的中产房为绝对主力，大面积豪宅屈指可数。
这一条，基本断了前滩攀登上海最顶级板块的路。
然而，前滩是上海历史上首个二手房均价突破20万/㎡的板块，即使目前成交和挂牌价下滑，房价仍有一定泡沫。若是要在前滩购买二手房的，需要谨慎再谨慎。
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