2024年，对于黄浦江两岸的一线滨江住宅是“里程碑式”的一年。
黄浦江两岸45公里核心段的最后几幅一线滨江住宅用地都即将对外出售，而上海未来也不会再新增任何一线滨江住宅用地了。
其中位于世博滨江的保利·世博天悦目前已经过会，均价16.8万/平，预计将于4月开盘。
黄浦江一线滨江住宅，将于今年迎来“谢幕”。
注意这一连串的定语：
“黄浦江核心段”、“两岸”、“一线滨江”住宅用地……
因此，首先得明确两个定义：
1. 黄浦江核心段
2. 一线滨江
所谓的黄浦江核心段，在《黄浦江沿岸发展建设规划（2018-2035）》有明确的规划范围定义：即杨浦大桥至徐浦大桥，总计45公里的两岸岸线。
黄浦江核心段范围 @鬼话宝
从行政区划角度，可以分为五段：浦东滨江、杨浦滨江、虹口滨江、黄浦滨江、徐汇滨江。
而所谓的“一线滨江”，官方定义是地块与黄浦江之间只有绿地或道路，没有任何其他规划用地。
我举个例子，可以直观一点：
上图是陆家嘴地区的汤臣一品的用地规划图，可以看到，它与黄浦江之间只有绿地，没有任何其他土地，也就是没有任何遮挡。
而即将面市的保利·世博天悦项目，也是完美符合“一线滨江”的定义，其与黄浦江之间只有滨江公共绿地，没有任何遮挡。
明确定义之后，就该解释最关键的问题了：
为什么说
“一线滨江”这么稀缺？
01
“地毯式梳理”：
黄浦江两岸核心段“一线滨江”住宅用地
口说无凭，我们直接来看规划。
我们把网上公示过的、已批的黄浦江两岸的用地规划图收集、拼合起来：
黄浦江两岸规划用地拼合图 @鬼话宝
为了看起来更清晰，我们将腹地的规划模糊化，只留一线滨江的规划用地，然后圈出其中的住宅用地，并且分段呈现给大家。（规划图中黄色代表规划住宅用地）
首先看看，岸线最长的浦东滨江：
浦东一线滨江住宅分布图 @鬼话宝
浦东新区拥有全市浦江岸线的半壁江山（22公里），规划共有12幅一线滨江住宅用地，其中现状小区9个，在建项目3个。
换句话说，如果大家想买浦东一线滨江的新房，那么不止是现在，未来也仅有这3个，不会再新增了。
而其中滨江凯旋门认筹已结束，未来全新楼盘只剩下保利·世博天悦和陆家嘴太古北滨江项目。
再来看看，对岸的浦西滨江：
浦西一线滨江住宅分布图 @鬼话宝
浦西滨江涉及四个行政区，我们来分段看看：
杨浦滨江
位于核心段的杨浦滨江岸线长2.5公里，又被称为“东外滩”。
从图中可以清晰地看到：规划一线滨江住宅用地，一块都没有。
（杨浦滨江规划可能正在调整，但一线滨江仍不会有住宅）
虹口滨江
虹口滨江又称“北外滩”，岸线总长2.5公里。
图上一样可以清晰地看到，规划一线滨江住宅用地只有一块：新外滩花苑，是个2001年的现状小区。
（这个小区虽老，但是其景观可谓“电影级”，被人戏称“阳台景观可以与隔壁外滩W酒店景观套间媲美”。）
新外滩花苑阳台夜景照片
黄浦滨江
黄浦滨江，包括“外滩”、“南外滩”、“董家渡”、“世博段”等，岸线总长8.3公里。
由图可见：规划一线滨江住宅用地只有两块：都是现状小区（紫荆新苑和“廿八尊”）。
徐汇滨江
徐汇滨江，又被称为“西岸”，岸线总长8.4公里。
由图可见，规划共有5幅一线滨江住宅用地，其中现状小区有4个，在建项目1个（但是租赁房）。
换句话说：浦西滨江已经没有一线滨江商品房了，未来也不会再有新盘了。
综上，
把浦西、浦东两岸的规划一一细数后，发现黄浦江两岸45公里核心段的一线滨江总共只规划有20个社区（含两个租赁房社区），其中商品房15个是现状小区、3个在建。
由表格可见：
上海黄浦江两岸核心段的一线滨江新盘，未来有且仅有3个，全在浦东新区。
其中：
滨江凯旋门认筹已结束、基本收官，陆家嘴太古洋泾项目暂不确定入市时间；
保利·世博天悦，则是目前确定今年入市的唯一全新楼盘，毋庸置疑将是今年的“主角”。
【保利世博项目效果图】
所以，
对于想买黄浦江滨江一线新房的小伙伴来说，真的机会不多了。
如果错过的话，未来一线滨江新盘就只能寄希望于黄浦江非核心段，即徐浦大桥以南、杨浦大桥以北，而那里的滨江开发可能还需要等十多年。
02
“地毯式梳理”：
黄浦江两岸的公园绿地
看到这里，很多小伙伴可能会困惑：
既然“一线滨江”住宅这么抢手，为什么不多规划一些住宅用地呢？
根据“一江一河”规划推测，原因主要有两点：
一、黄浦江两岸是“世界会客厅”，可以说是上海最重要的城市界面，对外展示上海的城市风貌。
在外形上，由于住宅有宜居属性等限制条件，其外形设计普遍不如公共建筑美观、大气。试想现在的黄浦江两岸第一线如果都换成住宅，那两岸景观肯定大打折扣。
二、黄浦江两岸“还江于民”，让人民群众觉得“有温度”、有获得感，践行“人民群众为人民”。
在功能上，住宅毕竟属于少数人，而黄浦江两岸需要突出的是“公共性”，是以提升城市服务水平、提高人民幸福感为目的。
那么，
什么功能最能体现“”公共性？
根据现在的规划，
黄浦江两岸一线滨江最多的规划用地类型是什么？
当然是：公园绿地。
2017年，依托得天独厚的“一江一河”滨水空间为载体，黄浦滨江两岸45公里的公共空间贯通了，打造世界级滨水休闲区，将滨江空间与承载城市生活的街道空间有机连接，创造出令人惊叹的城市建设成就。
我们把规划公园绿地单独拎了出来，形成下面这张《黄浦江核心段两岸规划公园绿地图》：
上图绿中色的就是规划公园绿地用地，可以有直观的两个感受：
一、浦东的滨江公园绿地面积，比浦西大；
二、南段的滨江公园绿地面积，比北段大。
原因也很容易理解：越晚开发的地区，可用空间越大，规划理念也更先进。
黄浦江北段，尤其是浦西，都已进入城市更新阶段，产权复杂、现状大多已建成，要想腾挪出大片土地作为公园绿地，实属困难。而黄浦江南段，尤其是浦东，比如世博-前滩、三林楔形绿地等都是大型区域开发项目，根据前沿的规划理念，规划有大片公园绿地。
从下图可以清晰地看出，黄浦江两岸成片的大型公园绿地，就是世博文化公园和三林楔形绿地。
三林楔形绿地位于中外环，而世博文化公园则是位于上海中央活动区，是在市中心提供一个给大众休闲娱乐的大型公园。
因此，综合分析比较下来：
黄浦江两岸的公园绿地中价值最高的，就属世博滨江。
世博板块是一个由公园串联的板块，从世博时代的后滩公园，到贯通时代的世博公园、白莲泾公园，再到如今在建的市中心最大的公园（世博文化公园）。生活在世博板块的市民，将享受到最优质的城市滨水空间。
【世博M2码头】
【后滩公园】
尤其是世博文化公园，占地面积约2平方公里，相当于1.4个世纪公园。公园足足有12个板块，而且是真的各具特色：大歌剧院、马术公园、双子山、世界花艺园、温室花园、江南园林、中心湖、音乐之林、静谧林、舞动广场和已建成的后滩公园。
【世博文化公园效果图】
不仅如此，世博文化公园预计将于2024年全面建成，值得好好期待一下~
等它建成后，将对世博板块的生态景观和居民生活品质有大幅提升。
【世博文化公园鸟瞰图】
对了，开头说到的今年唯一确定入市的一线滨江新盘保利·世博天悦，正好还位于世博文化公园所在的世博板块。既有“一线滨江”的稀缺属性，又占着滨江最大公园绿地的稀缺属性，实属“稀缺中的稀缺”、不可复制的稀缺。
因此，想要在“一线滨江”置业的小伙伴们，要抓紧关注起来了，因为一线滨江不会再有新宅地了。
那么，
在世博滨江一线生活，到底是一种怎样的生活场景呢？
03
在世博滨江生活，
是一种怎样的体验？
人物一：贺先生，32岁，单身
清晨，贺先生穿过家门口的白莲泾公园，呼吸着新鲜空气步行到位于世博A片区的金砖银行工作，准备下午洽谈的资料。中午和同事在世博源一起吃饭，之后直接去到世博B片区的招商局进行商务洽谈。下班后到世博文化公园，在公园东南侧双子山的曲幽步道散步，登坡望远，漫步到上海大歌剧院欣赏歌剧，结束后回家。
人物二：唐小姐，30岁，恋爱中
清晨，唐小姐沿着世博滨江绿道跑步。公司搬迁到商务、休闲、生活为一体的“世界级工作社区”——“世博绿谷”后，唐小姐只需要步行就即可到达公司，值得一提的是，这里也与世博会中国馆一路之隔。中午和闺蜜约在“绿谷”的一层的露天餐厅聚会。傍晚下班后，唐小姐和男友一起在“绿谷”的shopping mall逛街购物，之后沿着世博公园的滨江绿道散步，到世博大舞台欣赏了《上海千古情》，结束后到后滩公园大歌剧边上乘坐跨江缆车，俯瞰夜色中的黄浦江。
人物三：陈先生，37岁，三口之家
周末，陈先生一家人从白莲泾码头乘坐游艇，欣赏黄浦江景，在船上吃过午餐后，一家人从后滩公园的码头上岸，来到世博文化公园的马术谷，陪儿子进行马术课程学习。结束后到中华艺术宫的41米层儿童亲子空间参加了之前预约的儿童活动，晚饭一家人聚在世博源，饭后到梅奔看了陈太太最期待的演唱会。
不仅外有约200万方江景，而且内有约3000方水景，江河互通，演绎静谧奢华的滨水生活方式。
实际上，保利·世博天悦项目本身就能提供多样化的高品质生活场景：
景观方面，采用引江入园、以水带路的手法，将滨江社舒阔的生活平移到社区内，打造约6万方景观秘境，媲美全球奢华酒店。采用大面积的留白和现代禅意的表现手法，呈现开阔舒展的质感。
社区配套方面，约2600㎡“双首层”艺术高定会所，超然尺度的下沉式中庭花园 大面积超白玻璃让地下空间地上化，约180平行政酒廊式的高定私宴厅和包厢、25*11m半标四季恒温泳池、多功能健身房等功能空间，皆以全球奢华酒店理念与标准，礼遇来自全球金融中心的高贵心灵。
建筑本体方面，创造性的采用开放式铝板外立面设计，将窗墙比最大化，“270°壮阔江景视野的转角设计”与“去中间套设计”，开窗放入大江来，打造立序东方的世界厅堂。
同时，为了将江景资源最大化，通过南偏东21度黄金夹角的排布 3条视觉通廊，实现了栋栋皆可看江。
该项目第四批次现已过会，首推将提供约170-400㎡纯粹大宅，这次真的是黄浦江一线滨江所剩无几的机会了，感兴趣的小伙伴们要抓紧关注了。
关于上海黄浦江两岸的城市规划和建设，我们之后还会有更多分析解读，感兴趣的小伙伴们一定要保持关注鸭！
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