2024年,对于黄浦江两岸的一线滨江住宅是“里程碑式”的一年。
黄浦江两岸45公里核心段的最后几幅一线滨江住宅用地都即将对外出售,而上海未来也不会再新增任何一线滨江住宅用地了。
其中位于世博滨江的保利·世博天悦目前已经过会,均价16.8万/平,预计将于4月开盘。
黄浦江一线滨江住宅,将于今年迎来“谢幕”。
注意这一连串的定语:
“黄浦江核心段”、“两岸”、“一线滨江”住宅用地……
因此,首先得明确两个定义:
1. 黄浦江核心段
2. 一线滨江
所谓的黄浦江核心段,在《黄浦江沿岸发展建设规划(2018-2035)》有明确的规划范围定义:即杨浦大桥至徐浦大桥,总计45公里的两岸岸线。
黄浦江核心段范围 @鬼话宝
从行政区划角度,可以分为五段:浦东滨江、杨浦滨江、虹口滨江、黄浦滨江、徐汇滨江。
而所谓的“一线滨江”,官方定义是地块与黄浦江之间只有绿地或道路,没有任何其他规划用地。
我举个例子,可以直观一点:
上图是陆家嘴地区的汤臣一品的用地规划图,可以看到,它与黄浦江之间只有绿地,没有任何其他土地,也就是没有任何遮挡。
而即将面市的保利·世博天悦项目,也是完美符合“一线滨江”的定义,其与黄浦江之间只有滨江公共绿地,没有任何遮挡。
明确定义之后,就该解释最关键的问题了:
为什么说
“一线滨江”这么稀缺?
01
“地毯式梳理”:
黄浦江两岸核心段“一线滨江”住宅用地
口说无凭,我们直接来看规划。
我们把网上公示过的、已批的黄浦江两岸的用地规划图收集、拼合起来:
黄浦江两岸规划用地拼合图 @鬼话宝
为了看起来更清晰,我们将腹地的规划模糊化,只留一线滨江的规划用地,然后圈出其中的住宅用地,并且分段呈现给大家。(规划图中黄色代表规划住宅用地)
首先看看,岸线最长的浦东滨江:
浦东一线滨江住宅分布图 @鬼话宝
浦东新区拥有全市浦江岸线的半壁江山(22公里),规划共有12幅一线滨江住宅用地,其中现状小区9个,在建项目3个。
换句话说,如果大家想买浦东一线滨江的新房,那么不止是现在,未来也仅有这3个,不会再新增了。
而其中滨江凯旋门认筹已结束,未来全新楼盘只剩下保利·世博天悦和陆家嘴太古北滨江项目。
再来看看,对岸的浦西滨江:
浦西一线滨江住宅分布图 @鬼话宝
浦西滨江涉及四个行政区,我们来分段看看:
杨浦滨江
位于核心段的杨浦滨江岸线长2.5公里,又被称为“东外滩”。
从图中可以清晰地看到:规划一线滨江住宅用地,一块都没有。
(杨浦滨江规划可能正在调整,但一线滨江仍不会有住宅)
虹口滨江
虹口滨江又称“北外滩”,岸线总长2.5公里。
图上一样可以清晰地看到,规划一线滨江住宅用地只有一块:新外滩花苑,是个2001年的现状小区。
(这个小区虽老,但是其景观可谓“电影级”,被人戏称“阳台景观可以与隔壁外滩W酒店景观套间媲美”。)
新外滩花苑阳台夜景照片
黄浦滨江
黄浦滨江,包括“外滩”、“南外滩”、“董家渡”、“世博段”等,岸线总长8.3公里。
由图可见:规划一线滨江住宅用地只有两块:都是现状小区(紫荆新苑和“廿八尊”)。
徐汇滨江
徐汇滨江,又被称为“西岸”,岸线总长8.4公里。
由图可见,规划共有5幅一线滨江住宅用地,其中现状小区有4个,在建项目1个(但是租赁房)。
换句话说:浦西滨江已经没有一线滨江商品房了,未来也不会再有新盘了。
综上,
把浦西、浦东两岸的规划一一细数后,发现黄浦江两岸45公里核心段的一线滨江总共只规划有20个社区(含两个租赁房社区),其中商品房15个是现状小区、3个在建。
由表格可见:
上海黄浦江两岸核心段的一线滨江新盘,未来有且仅有3个,全在浦东新区。
其中:
滨江凯旋门认筹已结束、基本收官,陆家嘴太古洋泾项目暂不确定入市时间;
保利·世博天悦,则是目前确定今年入市的唯一全新楼盘,毋庸置疑将是今年的“主角”。
【保利世博项目效果图】
所以,
对于想买黄浦江滨江一线新房的小伙伴来说,真的机会不多了。
如果错过的话,未来一线滨江新盘就只能寄希望于黄浦江非核心段,即徐浦大桥以南、杨浦大桥以北,而那里的滨江开发可能还需要等十多年。
02
“地毯式梳理”:
黄浦江两岸的公园绿地
看到这里,很多小伙伴可能会困惑:
既然“一线滨江”住宅这么抢手,为什么不多规划一些住宅用地呢?
根据“一江一河”规划推测,原因主要有两点:
一、黄浦江两岸是“世界会客厅”,可以说是上海最重要的城市界面,对外展示上海的城市风貌。
在外形上,由于住宅有宜居属性等限制条件,其外形设计普遍不如公共建筑美观、大气。试想现在的黄浦江两岸第一线如果都换成住宅,那两岸景观肯定大打折扣。
二、黄浦江两岸“还江于民”,让人民群众觉得“有温度”、有获得感,践行“人民群众为人民”。
在功能上,住宅毕竟属于少数人,而黄浦江两岸需要突出的是“公共性”,是以提升城市服务水平、提高人民幸福感为目的。
那么,
什么功能最能体现“”公共性?
根据现在的规划,
黄浦江两岸一线滨江最多的规划用地类型是什么?
当然是:公园绿地。
2017年,依托得天独厚的“一江一河”滨水空间为载体,黄浦滨江两岸45公里的公共空间贯通了,打造世界级滨水休闲区,将滨江空间与承载城市生活的街道空间有机连接,创造出令人惊叹的城市建设成就。
我们把规划公园绿地单独拎了出来,形成下面这张《黄浦江核心段两岸规划公园绿地图》:
上图绿中色的就是规划公园绿地用地,可以有直观的两个感受:
一、浦东的滨江公园绿地面积,比浦西大;
二、南段的滨江公园绿地面积,比北段大。
原因也很容易理解:越晚开发的地区,可用空间越大,规划理念也更先进。
黄浦江北段,尤其是浦西,都已进入城市更新阶段,产权复杂、现状大多已建成,要想腾挪出大片土地作为公园绿地,实属困难。而黄浦江南段,尤其是浦东,比如世博-前滩、三林楔形绿地等都是大型区域开发项目,根据前沿的规划理念,规划有大片公园绿地。
从下图可以清晰地看出,黄浦江两岸成片的大型公园绿地,就是世博文化公园和三林楔形绿地。
三林楔形绿地位于中外环,而世博文化公园则是位于上海中央活动区,是在市中心提供一个给大众休闲娱乐的大型公园。
因此,综合分析比较下来:
黄浦江两岸的公园绿地中价值最高的,就属世博滨江。
世博板块是一个由公园串联的板块,从世博时代的后滩公园,到贯通时代的世博公园、白莲泾公园,再到如今在建的市中心最大的公园(世博文化公园)。生活在世博板块的市民,将享受到最优质的城市滨水空间。
【世博M2码头】
【后滩公园】
尤其是世博文化公园,占地面积约2平方公里,相当于1.4个世纪公园。公园足足有12个板块,而且是真的各具特色:大歌剧院、马术公园、双子山、世界花艺园、温室花园、江南园林、中心湖、音乐之林、静谧林、舞动广场和已建成的后滩公园。
【世博文化公园效果图】
不仅如此,世博文化公园预计将于2024年全面建成,值得好好期待一下~
等它建成后,将对世博板块的生态景观和居民生活品质有大幅提升。
【世博文化公园鸟瞰图】
对了,开头说到的今年唯一确定入市的一线滨江新盘保利·世博天悦,正好还位于世博文化公园所在的世博板块。既有“一线滨江”的稀缺属性,又占着滨江最大公园绿地的稀缺属性,实属“稀缺中的稀缺”、不可复制的稀缺。
因此,想要在“一线滨江”置业的小伙伴们,要抓紧关注起来了,因为一线滨江不会再有新宅地了。
那么,
在世博滨江一线生活,到底是一种怎样的生活场景呢?
03
在世博滨江生活,
是一种怎样的体验?
人物一:贺先生,32岁,单身
清晨,贺先生穿过家门口的白莲泾公园,呼吸着新鲜空气步行到位于世博A片区的金砖银行工作,准备下午洽谈的资料。中午和同事在世博源一起吃饭,之后直接去到世博B片区的招商局进行商务洽谈。下班后到世博文化公园,在公园东南侧双子山的曲幽步道散步,登坡望远,漫步到上海大歌剧院欣赏歌剧,结束后回家。
人物二:唐小姐,30岁,恋爱中
清晨,唐小姐沿着世博滨江绿道跑步。公司搬迁到商务、休闲、生活为一体的“世界级工作社区”——“世博绿谷”后,唐小姐只需要步行就即可到达公司,值得一提的是,这里也与世博会中国馆一路之隔。中午和闺蜜约在“绿谷”的一层的露天餐厅聚会。傍晚下班后,唐小姐和男友一起在“绿谷”的shopping mall逛街购物,之后沿着世博公园的滨江绿道散步,到世博大舞台欣赏了《上海千古情》,结束后到后滩公园大歌剧边上乘坐跨江缆车,俯瞰夜色中的黄浦江。
人物三:陈先生,37岁,三口之家
周末,陈先生一家人从白莲泾码头乘坐游艇,欣赏黄浦江景,在船上吃过午餐后,一家人从后滩公园的码头上岸,来到世博文化公园的马术谷,陪儿子进行马术课程学习。结束后到中华艺术宫的41米层儿童亲子空间参加了之前预约的儿童活动,晚饭一家人聚在世博源,饭后到梅奔看了陈太太最期待的演唱会。
不仅外有约200万方江景,而且内有约3000方水景,江河互通,演绎静谧奢华的滨水生活方式。
实际上,保利·世博天悦项目本身就能提供多样化的高品质生活场景:
景观方面,采用引江入园、以水带路的手法,将滨江社舒阔的生活平移到社区内,打造约6万方景观秘境,媲美全球奢华酒店。采用大面积的留白和现代禅意的表现手法,呈现开阔舒展的质感。
社区配套方面,约2600㎡“双首层”艺术高定会所,超然尺度的下沉式中庭花园 大面积超白玻璃让地下空间地上化,约180平行政酒廊式的高定私宴厅和包厢、25*11m半标四季恒温泳池、多功能健身房等功能空间,皆以全球奢华酒店理念与标准,礼遇来自全球金融中心的高贵心灵。
建筑本体方面,创造性的采用开放式铝板外立面设计,将窗墙比最大化,“270°壮阔江景视野的转角设计”与“去中间套设计”,开窗放入大江来,打造立序东方的世界厅堂。
同时,为了将江景资源最大化,通过南偏东21度黄金夹角的排布 3条视觉通廊,实现了栋栋皆可看江。
该项目第四批次现已过会,首推将提供约170-400㎡纯粹大宅,这次真的是黄浦江一线滨江所剩无几的机会了,感兴趣的小伙伴们要抓紧关注了。
关于上海黄浦江两岸的城市规划和建设,我们之后还会有更多分析解读,感兴趣的小伙伴们一定要保持关注鸭!
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