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月初公示的第六批新房中,「虹口源·717」应该是话题性最足的一个项目。
一呢,作为传统市区的虹口区,2022年底瑞虹板块的「招商虹玺」开盘后,这里作为虹口核心区域,已经没有新房供应了。
二呢,「虹口源·717」所在的地块:四平路171街坊180地块,2003年祥生就已经拿下了开发权,没有任何中小套户型的限制。
三呢,从目前看到的户型和装修标准情况,内部品质非常过硬,在这个高度同质化的时代下,其产品吸引力还不错。
当然还有祥生之前的种种故事,多少让这块土地也蒙上了一层神秘的薄纱。
随着售楼处和样板间的开放,以及这次项目的公示入市,它也终于站到了市区买房人群的面前。
那么今天,我们来换个角度看看,「虹口源·717」这个项目,到底综合质素如何?
文化底蕴,是气质,也是品质
很少有人会从这个历史角度解读来新房项目,我也一样,不过对于土生土长的上海人,想到「虹口源·717」所在虹口区嘉兴路街道,又觉得这是一个大家很容易忽视的价值点。
因为它坐落的位置旁边,有一条在上海历史长河中,充满故事的马路:海伦路
海伦路,原名欧嘉路(Urga Road),是一条上海公共租界工部局在1908年修筑的城市道路。
整条路被沙泾港穿过,以东部分位于以前的公共租界内,而西段属于越界筑路,这里曾经是日侨聚居区,俗称东洋街。
1943年,它改名为库伦路,1950年新中国成立之后,又改名为海伦路,虹口区有不少道路名来自其他城市,海伦路就源自我国内蒙古自治区海伦县的县名。
而且海伦路,也是上海马路里,少有的叫出来有一点洋气的道路,和英文名:helen,为同音,海伦路我们叫的朗朗上口,也有这份“阴差阳错”的功劳。
当然,作为历史悠久的海伦路,自然也少不了名人故居,在探访项目的时候,我还顺道去了著名学者,沈尹默老先生的故居:海伦路506号。
这栋陪伴老先生度过人生最后25年的优秀建筑,作为虹口区文物遗址史料馆的布展点,已然成为众多上海本土文化工作者心目中的圣地。
在寸土寸金的上海,大量市中心的核心资源,是被商业办公所占据的。
所以本就零星的新房住宅,也大多只能与这些冷漠的钢筋水泥为邻。
而「虹口源·717」不仅占据虹口之芯,又紧挨人文气息浓郁的海伦路为畔,换个角度看,算是非常稀有的存在。
慢·时尚,北外滩的后花园
如果我们把户型里常说的'动静分离'放到区域的描述里,那虹口区的静区,肯定非海伦路板块莫属。
刚刚提到的人文故居和红枫树下,是这里周边给大众的普遍印象,漫步于此,会很明显感觉到市中心少有的松弛节奏。
怪不得有人说:海伦路的多巴胺,治愈了城市里过往所有的忧伤。
好像这份慵懒和随性,就是996打工人最心驰神往的情绪,不是么?
当然,如果你天性爱好社交,喜欢挥发“荷尔蒙”,那这里到达“世界会客厅”:北外滩,也仅仅只有1.5公里。
City walk漫步城市,网红打卡蹲点摄影,时下年轻人最热衷的活动项目,在北外滩滨江公园里,都有影子,这里最不缺的,就是志同道合的朋友。
同时,作为短期内距离北外滩直线距离最近的一个新房项目,「虹口源·717」也仿佛可以在这种“宜静宜动”中随时切换。
走出去,已具规模的国际顶流中央活动区:北外滩,峥嵘初现,触手可得。
回家来,迎接我们的又是城市的另一面静谧,这画面,就宛若我们童年里都记得的回忆与片刻。
统一圈层,它想到了
圈层这个词,最近几年特别火。
每个改善型项目都希望带给未来业主这种与生俱来的优越感,但实际在上海新房市场,却鲜有真正做到的。
全部类1梯1户设计,整个小区以143㎡与173㎡为主,放眼整个传统市区,都属于稀缺产物。
如果再结合13.8万的均价来看,上车这样核心区位改善大三房的门槛,可能只要1350万 !(≈143㎡户型,一楼)
更别提这可是距离苏州河不到2公里,楼下3轨交,标标准准的新一代TOD居住社区。
可以预计,这类总体户型高度统一的绝版区位的社区,在未来的二手市场,不论是定价权还是抗跌性,都是比较不错的。
然后我们看一眼户型,应该没有人可以拒绝如此均衡的设计吧?具体我们看视频吧,不论尺度感还是户型格局,在主流眼光下,应该够得上一个高分。
173㎡的改善四房,格局方正,南北通透,两个明卫,简单几句描述,其实你会发现市面上这个面积段这种户型还是少的:
看完视频,相信你一定能感受到这种大面宽户型带来的视觉冲击。
而如果你到实地再体验一下之后,优秀的户型布局所带来的空间利用率,包括后期改动的可行性,会在实际生活场景下更加突出。
花钱又花心思 不惧比较
前面我们提到,眼下上海新房的产品力,同质化比较严重。
在大家都在比谁的PPT做的更好的当下,样板房的用料,是第一步可以拉开差距的地方。
在我看完它的两个样板间之后,总体我是比较满意的,很多媒体都已有曝光,我就不再赘述。
不过还是有几个小细节,让我仍然略感意外。
比如,希腊进口雅士白石材的背景墙,局部做了弧形设计,费人工。
143㎡大三房,用上了几乎等面宽的客餐厅布局,使得南北2个空间通透感很到位,并且也不会互相打扰。
这个餐厅的区域,现场看是非常宽敞的。
侯梯厅的墙地面质感,从回家动线伊始,就形成了不同往常的尊贵体验。
所有卫生间的地面全部选用进口大理石保加利亚灰,而且173㎡四房更是把墙面也升级到了进口大理石水晶白,在这个价位段上就如此舍得的开发商,真的不多啦!
另外,全屋每个卧室,开发商都诚意十足,全部配备了飘窗,而且进深真的很大,可利用的面积很足。
作为赠送的空间,自然是越多越好,这点会做得比部分楼盘要好。
最后聊聊我的认筹建议:
1、项目安全吗?
从我的经验和认知来看,这个项目目前和祥生有关系,但不大,至少祥生无法挪用项目的销售资金来还债。
答:从买房者角度出发,我觉得是安全的。
2、那13.8万贵吗?
要比较这个,我们要找到合适的参照物,不妨先看「虹口源·717」的邻居,2019年交付的「珠江铂世外滩界」。
这是一个总高15/31楼,仅3栋楼的标准次新小区,目前挂牌价在14.4万(中区)-17.1万(高区)
作为相似总高以及品质的对标小区,这个价格具有参考意义。
再来看一个瑞虹板块内的小区「中粮瑞虹·海景壹号」,也就是大家俗称的瑞虹九期。
2023年陆续交付的瑞9,在瑞虹新城内颇具代表性,一是交付时间短,二是同样主力面积都在130平以上,另外部分房源因为是5年限售制前开盘,所以已可以入市,这正好可以检验一下新房交付后的市场价值。
目前有6套正在链家挂牌,挂牌价主力在16.5万-18.5万。
这套168㎡的大三房,因为是二楼,所以相对便宜点,但也要16万。
而这个总价,根据最新的爆料,在「虹口源·717」首开房源里,已经足够买任何一套173㎡房源。
我算了一下,如果一样买2楼,差价可能接近1000万。
「中粮瑞虹·海景壹号」优势在近和平公园,离太阳宫稍微更近一些。
「虹口源·717」优势在房龄新,户型格局更好,装修用料更好,三轨交汇。
两者直线距离1公里,地铁1站路,几乎都是周边1公里的绝对标杆项目。
但是相似楼高,相似面积的户型,两者的差价,却要接近1000万!
我相信,没有多少理性的家庭,会有这个魄力吧?
数据对比显示,比之于周边的现状,「虹口源·717」的均价,或者说一房一价,取得很合理。
3、值得买吗?
理性的看,这是1500万级买入虹口区核心板块,非别墅新房几乎最后的机会。
而综合质素如此强大的它,自然值得一个肯定的答案。
梦回虹口,与你相见
全文完
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