上一篇说到作为“黄金腰带”中环是1000万预算客户首要选择,选房子先选板块。
我们把中环的板块分成了三个类型:
第一类是以产业导向的板块;
第二类是大型居住区或是国际社区,综合生活配套完善;
第三类就是老城区,发展较早。
第一类产业导向的板块,其实是最受欢迎的,有强有力的产业和人群作为支撑。上一篇讲到了,五角场、大宁、真如、长风、张江。
这一篇继续来说说,前滩、御桥、漕河泾。
漕河泾
先来说说漕河泾.
漕河泾开发区是上海市唯一同时具备国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级综合保税区三重功能的开发区,也是目前国家级开发区中发展速度最快、单位面积投入和产出最高区域之一。
漕河泾鸟瞰图
1986年9月26日,漕河泾微电子工业区正式开工建设,大概2009年,空置率就来到30%多,到2013年三季度,漕河泾的空置率直接来到3.9%
从100%到30%,漕河泾用了23年,从30%到3.9%,漕河泾只用了4年时间。
和张江板块不同的是,漕河泾板块以产业园区为主,住宅很少,也没有什么居住氛围;而张江是从产业到产城融合的发展趋势,未来会有更多居住氛围。
所以在漕河泾工作的人群都居住在周边板块,往东是徐汇的田林、徐家汇、万体馆,往北是金虹桥、古北,往西是金汇、静安新城、七宝等,往南是徐汇康健、闵行古美、梅陇。
漕河泾板块内的房子不多,次新房更是少。1000万在这里可以买到2-3房。
比如永兆豪庭,2008年小区,近9号线500多米,步行可达,单价10.5万。
2房户型基本2开间朝南,但只有一卫设计,总价1000-1080万内,户型设计常规,居住功能基本满足。
而1000万能买到的3房产品设计就有点差了,仅1开间朝南。想买到常规三开间朝南的南北通透户型,预算就要提到1300万了。
永兆豪庭2房户型
永兆豪庭1000万左右3房户型
永兆豪庭1300万左右3房户型
融信虹桥世家,2015年,单价11万。1000万在这里也只能买到2房90㎡产品,2开间朝南,但是开间小,进深长。
融信虹桥世家
更多的人还是喜欢在周边购房,因为居住氛围、环境、产品更好,如金虹桥和金汇板块,1000万总价的房子居住舒适度更高。
前滩
前滩是这几年的大热门,房价一路高涨,最高达20万一平。
如果问为什么前滩那么贵,突破了环线价格梯度?
那么就是他的综合能力,或者说产城融合做得很好,又是高起点、整体规划。
如果把上海城市格局分为三种版本,
老外滩一带可称为“1.0版”,无论人车,要进入大楼都有所不便;
陆家嘴是“2.0版”,车易进,人难行;
而未来的前滩由于是整体规划,一次性大手笔投入,将会是一个既适合工作,也适合居住的“3.0版”城市。
前滩产业定位是,上海新的世界级中央商务区。
前滩招商能力有多强呢?前滩时代广场、前滩世贸中心(企业天地)二期、前滩世贸中心(企业天地)一期办公已经租满。前滩壹号(中粮商办)已整体出让。核心区域写字楼,入驻企业达2500家。
前滩的商务区是和陆家嘴媲美的,也是因为陆家嘴发展的饱和,才延伸出产城融合的前滩来作为互补的,这样的背景下,前滩的底气是十足的。
前滩一手房有多火热应该不需要我再多说了,二手房价格高出天际了、
那1000万在前滩买到什么样的房子,真的是捉襟见肘。
还好虽然前滩的单价高,但是还是有不少小面积户型,如东方悦耀51平的1室户型,980万,好的楼层和朝向价格要达1100万。价格确实高不可攀。
东方悦耀的一室户型
1000万买一房产品的家庭大多是奔着学区或者投资去的,首套自住是不太会买这里的。目前的高价也吓退了不少客户,在这个高位接盘的客户还是很少的。
御桥
御桥还是个比较接地气的板块,生活氛围很浓。
御桥原来是浦东很不起眼的一个居住板块,也是中外环离得最近的区域。那这里怎么会和产业搭边呢?
或许是2008年后城市发展鼓励产城融合,御桥的规划也开始有所加强。
这样本来毫不起眼的居住板块,煞有其事的加入产业规划,而且这个规划也有相应轨交作为配套,实实在在的给资源。
未来御桥产业发展定位是陆家嘴科创园,对标硅谷的企业总部基地。
由陆家嘴集团自持打造,将为企业提供办公、商业、居住、休闲、教育等全面的配套服务,成为新兴科创类、总部型企业聚集地。
根据浦东的总体规划,陆家嘴御桥科创园将成为该地区的标志性建筑群,并将在浦东未来发展中扮演至关重要的角色。
陆家嘴御桥科创园一期效果图
产业入驻加上11号线、13线、18号线三轨交环伺,并且商业和学校资源(建平中学)都极其好。板块房价也是蹭蹭上涨。
1000万在这里可以购买什么样的房子呢?
万科海上传奇是御桥的标杆产品,单价已经突破11万了,虽然有高压电的不利因素,但还是抵挡不住标杆项目的涨价趋势。
万科的户型设计还是比较符合家庭居住的功能性和舒适度。
万科海上传奇2房产品
1000万可以买到2房产品,2开间朝南,84-90㎡,动线合理,采光通风都没啥问题。要是买3房,预算要提到1200万,106㎡的紧凑小三房。三房产品也是最受市场欢迎的。
万科海上传奇2房产品
要买三房就要在房龄上退而求其次,选择2010年的万科金色城市,90㎡3房2厅1卫在950-1080万,紧凑户型,卫生间做到干湿分离,提高利用率。
万科金色城市90平3房产品
功能上和性价比都有所保证,这样户型是多数家庭的选择。
另外,板块内的仁和都市花园、地杰国际都有不错的产品,1000万内可以买到较好的户型。
这篇先说到这里,下一篇可以聊聊第二类是大型居住区或是国际社区。
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