房地产行业研究

——为什么减少房地产行业的仓位配置？

最近，茶壶实证减少了房地产行业的仓位配置。有股友问：房地产股并没有高估，为何减持？

要回答这个问题，其实很简单。我们不需要看发达国家房地产行业在经济总量中的占比；也不需要看我国宏观经济未来的走势预测。我们只需要关注房地产行业龙头企业，领导人在干什么？

房地产企业，有四个龙头：恒碧万融

一，某创：在负债率畸高的情形下，100多亿投资乐视，已经巨亏！

二，某大：在负债率畸高的情形下，传X多亿再投乐视，会否巨亏？此外，还曾在二级市场投机万科股票，已经巨亏。

思考一下：投资乐视理由无非两种：1，被动投资，也就是传说中的授人以柄了。如果是这种情况，必须小心。因为天网恢恢疏而不漏。当然，也许这传说只是民间瞎说。2，主动投资，也就是传说中的转型。如果是这种情况，暂且不说负债率问题，也不说隔行如隔山问题，至少说明房地产主业已经十分不明朗了。主业不明，想转型，呵呵。再退一步，即使转型可能成功，我们为什么不直接投那些不用转型的企业呢？为什么要跟一个大龄企业家一起去转型呢？

结论：综上，无论是被动投资，还是主动投资，都非吉祥之兆。

三，万科：有人炒万科赚的钱，已经超过了万科搞房地产开发赚的钱，现在要结算了。万科第二春，是从4元到40元，刚好十年十倍，走的很强势，其中一个重要原因是流动筹码被锁定。现在，这些筹码要出来了、要松动了。

思考一下：1，这个价格减持，是否因为后面的油水不多了，或者后面的收益已经与风险不成正比？2，大额减持，价格是否会低于目前的市场价格，折扣多少，对二级市场影响有多长时间？3，筹码松动后，谁还会来大幅收集万科的筹码，一个纷纷转型的行业的筹码？

结论：没有结论。目前，万科的销售增长开始降低速度了，今后万科的股票价格，会不会从PE估值走向PB估值？

四，某园：一头猛烈的火车，正在加速前进。而前面是雾。

过去的房子，即有住的属性，更有投资的属性。因此：过去的房地产股价=住的成分+投资成分。“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话，大幅减少了未来房地产的投资属性，未来的房地产股价=住的成分+投资成分X系数。

以上，都让我已经看不清楚房地产行业的远大未来了！所以，茶壶实证，大幅减持了房地产行业的股票头寸。目前，仅仅勉强持有少量万科股票，用来观察这个行业的兴衰。