工业化、城镇化与房地产长期需求
屠强 高级宏观分析师 / 贾东旭 宏观分析师
主要内容
工业化→人口流入→城镇化→房地产长期需求。房地产需求有两大根本特征：其一是属地固定，其二是居民收入稳定增长。什么样的地区能够持续吸引人口流入并固定在本地工作，同时还能提供稳定增长的收入前景？工业生产需劳动力与固定的生产资料相结合，同时唯有制造业高级化能够以技术进步带动内生性的收入增长，也就是说，只有持续升级的工业化过程，才能吸纳人口向本地持续稳定流入，以此为基础叠加衍生性的第三产业需求和供给增加，才能够获得中长期维度下城镇化不断推进的根本动力，从而创造持续稳定增长的房地产需求。工业化、城镇化与房地产长期需求之间的根本逻辑，符合我国“双循环”新发展格局转型战略路径，也符合全球经济发展史多次证明的道理：只有制造业高级化才是一个经济体持续赶超的唯一路径，非贸易部门本身不具有工资定价的锚，难以脱离工业体系独立存在。近二十年来国内各区域间工业化、城镇化进程此消彼长，很大程度上与其房地产需求的巨大差异相契合。
工业化：全国工业产能布局的三轮变迁，地产需求也呈现同步变化。1）94-03年：改革开放后东部沿海地区工业快速布局、承接外需，工业产能向东部集中，东部占比持续提升。2）04年-12年：外需拉动工业产能辐射式向成本更低的中西部地区布局，虽08年全球金融危机一度挫伤全球需求，但出口增速中枢真正的趋势性下移在12年之后。在此之前，中西部地区工业增加值占比与地产销售占比同步提升。3）13年至今：外需拉动模式逐步弱化，加之中西部地区经济一度过度依赖基建，工业产能升级和地产需求再次向东部集中。
04-12年: 中西部地区工业化后发优势带动一轮连片式城镇化，多数地区房地产良性循环。伴随工业产能从东部到中西部地区的辐射式布局，中西部地区第二产业就业连续高增，稳定的人口净流入相应带动较为均衡的城镇化发展，中西部城镇化速度持续加快、东部地区有所放缓。在此背景下，中西部地区地产刚需释放加速，在货币政策被动宽松期，尤其是04年后外汇占款快速增加、基础货币被动投放加速的背景下，中西部地区地产销售增长更快。而这一阶段的货币宽松与外需拉动的工业化升级之间形成良性互动，流动性投放在地域之间是相对均衡的，全国范围内房价普遍上涨，东部与中西部地区房价差距并未明显拉大，中西部地区房价涨幅反而更大，居民杠杆率也未大幅飙升。旺盛的地产需求也相应增厚中西部地区财政实力。可以说，在普遍的工业化升级和连片式城镇化进程中，多数区域的房地产市场初步形成良性循环，没有显著的分化背离，宏观金融杠杆风险亦整体可控。
13年至今：非平衡的城镇化与地产市场分化和宏观风险积累。伴随工业产能再度向东部聚集，第二产业就业也再度向东部集中。10年以来城镇化水平大幅提升，但强者愈强——人口向城镇化率已经较高的东部地区集中流动，东部地区人地矛盾更加突出。在此背景下，货币政策的主动宽松只能直接刺激东部地区的住房需求，但受土地供给掣肘，货币宽松最终更大程度上导致了东部地区畸高的房价收入比，地产泡沫形成，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开始形成并愈演愈烈，冷热不均的跷跷板效应大幅削弱了当前货币总量宽松对房地产市场的整体稳定作用，并提升了总量宽松操作的长期宏观金融风险成本。与此同时，非平衡的城镇化进程中，土地财政收入不具备持续性，背后亦是人地矛盾的深层次问题。
长期来看，当前的地产需求疲弱之困，症结在于工业化、城镇化进程的倾斜。稳地产政策目标的长期化，呼唤“双循环”新发展格局下的要素市场化、一体化改革所撬动的更加均衡的国内大循环制造业高级化过程，以此带动连片式城镇化，稳定更广泛地区的人口净流入和地产需求。当前的税收和土地出让金制度一定程度上限制了制造业企业全国范围高效布局的可能性，财税体制深层次改革或将成为深沉但更触及地产困局核心的长期政策方向。
以下为正文
1.工业化：全国工业产能布局的三轮变迁
1.1 工业化→人口流动→城镇化→房地产中长期需求
房地产需求有两大根本特征：其一是属地固定，其二是居民收入稳定增长。什么样的地区能够持续吸引人口流入并固定在本地工作，同时还能提供稳定增长的收入前景？工业生产需劳动力与固定的生产资料相结合，同时唯有制造业高级化能够以技术进步带动内生性的收入增长，也就是说，只有持续升级的工业化过程，才能吸纳人口向本地持续稳定流入，以此为基础叠加衍生性的第三产业需求和供给增加，才能够获得中长期维度下城镇化不断推进的根本动力，从而创造持续稳定增长的房地产需求。工业化、城镇化与房地产长期需求之间的根本逻辑，符合我国“双循环”新发展格局转型战略路径，也符合全球经济发展史多次证明的道理：只有制造业高级化才是一个经济体持续赶超的唯一路径，非贸易部门本身不具有工资定价的锚，难以脱离工业体系独立存在。近二十年来国内各区域间工业化、城镇化进程此消彼长，很大程度上与其房地产需求的巨大差异相契合。
1.2 全国工业产能布局的三轮变迁，地产需求也呈现同步变化
而从94年以来，我国工业产能在全国的布局发生了根本性的变化，由94年初的更多向东部、京津冀+东北地区集中，变成了当前更多向东部、中部地区集中。94年以来，我国整体工业增加值/GDP比例经历了先上行、后下行的过程，而在此过程中，东部地区工业增加值/GDP的比例持续高于全国水平，截止2020年也高达33.5%，但京津冀+东北地区由94年超过全国水平，逐步下行至2020年25.1%，低于全国水平5.8个百分点，工业产能转移的现象非常明显。与此同时，中部地区由94年明显低于东部和全国水平，呈现出较强的赶超势头，于2011年达到45.6%，超越东部成为工业化程度最高的地区，虽然此后有所下行，但也整体稳定在接近东部地区的水平。
而工业产能大的历史阶段性的转移过程，可以依据各地工业增加值在全国的占比划分为三轮变迁，也相应决定了商品房需求的三轮转移。工业产能的集中最终均会带来商品房需求的集中，而工业产能的转移亦会带来商品房需求的逐步退潮。下面我们从各地工业增加值份额的视角可以梳理出更清晰的结论。
1）94-03年：改革开放后东部沿海地区工业快速布局、承接外需，全国工业产能向东部地区集中，老工业聚集的北方工业增加值占比持续下滑。92年邓小平同志南巡讲话后，东部沿海地区率先开始转变经济发展方式，通过加快布局工业体系的途径，承接广阔外需，即使在此期间遭遇东南亚金融危机的短期冲击，但工业产能加快布局的趋势并未被扭转。在此过程中，全国的工业体系布局呈现出明显的向东部沿海地区集中的趋势，东部地区工业增加值占比由94年48.7%持续上行至04年53.4%。同期京津冀+东北地区工业增加值占比由21.0%回落至17%。
2）04年-12年：持续强劲的外需拉动工业产能辐射式向成本更低的中西部地区布局，虽08年GFC一度挫伤全球需求，但出口增速中枢真正的趋势性下移在12年之后。在此过程中，中西部地区工业增加值占比与地产销售占比同步提升。在东部沿海城市率先建立起承接外需的工业产能后，伴随我国2001年加入WTO，强劲外需拉动我国工业化再度提速，且工业产能也逐步向成本更低的中西部地区辐射转移，在此过程中，东部地区工业增加值占比由04年53.4%持续回落至12年48.3%，虽然08年GFC一度令产能转移趋势在09年放缓（东部占比持平51.1%、未继续下行），但伴随海外发达经济体宽松的货币政策，出口增速中枢真正的下移阶段在12年之后，因此10-12年东部地区占比继续回落，至12年（48.3%）基本回到了此轮工业化前（94年）的占比水平。而中部地区（从15.4%提升至19.6%）、西部地区（从14.2%提升至17.8%）在此过程中均经历了一轮工业产能的快速布局。与此同时，东部地区商品房销售占比由04年47.3%回落至12年36.4%，而中部地区（从13.5%提升至17.2%）、西部地区（从20.4%提升至25.1%）。
3）13年至今：外需拉动模式逐步弱化以及中西部基建粗放式发展，工业产能布局再次向东部集中，地产需求也向东部集中。东部工业增加值占比由12年48.3%上升至20年51.1%，商品房销售面积占比由36.4%提升至41.2%。同期中西部工业增加值占比持续快速提升过程中止，西部仅由17.8%小幅上升至18.6%，中部占比更是小幅回落至19.2%，京津冀、东北等北方老工业地区占比由14.3%回落至11%。
2. 04-12年: 连片式城镇化与房地产良性循环
2.1伴随工业产能向全国布局，中西部二产就业持续高增
在04年-12年工业产能由聚集东部转向辐射中西部、全国布局的过程中，东部地区第二产业就业人数增速持续下行，中西部则持续高增，供给侧大循环带动中西部地区就业。94-03年向东部聚集的工业化进程中，东部第二产业就业人数增速持续高于其他地区。尤其是98年-03年，东部增速由-3.1%大幅上行至11.2%，明显高于其他地区。而在04年之后，伴随工业产能逐步向中西部地区辐射、产业体系全国布局，东部第二产业就业人数增速开始呈现持续回落趋势，由03年11.2%回落至12年1.7%。而同期除了08年GFC导致短期增速下行以外，中西部第二产业就业人数持续高增，西部第二产业就业人数增速由04年0.7%的低位持续上行，甚至于07年达到9.6%、超过东部，中部增速也持续处于5%的较高增长水平附近。
2.2工业化带动中西部就业，相应带动均衡的城镇化发展
94年以来全国范围内的城镇化进程提速，根源在于94年开始的工业化加速过程。从我国整体的城镇化进程来看。1978年以前，我国城镇化率基本长期处于10%~18%附近，且在60年代以来几乎没有出现明显的城镇化提速的过程。虽然改革开放后我国城镇化进度有所加快，于93年达到28%，但15年提升10个百分点的速度也难言较快，年均增长不到0.7个百分点。而从94年开始，伴随外需拉动我国工业化进程加速，城镇化进程也同步提速，从93年28%快速提升至21年64.7%，不到20年间提升36.7个百分点，年均增长1.3个百分点。
02-14年伴随工业产能从东部向中西部地区的辐射式布局，中西部地区第二产业就业连续高增，稳定的人口净流入相应带动较为均衡的城镇化发展，与之形成鲜明对比的是，东部地区城镇化速度明显放缓。国家统计局完整的31省市自治区的城镇人口时间序列数据是05年后，在04-12年工业产能布局向中西部辐射、带动中西部就业的同时，中西部城镇化速度明显加快，06-12年中西部城镇化速度分别为年均1.5、1.4个百分点，且增速整体趋于上行。而同期东部地区年均城镇化速度仅为0.5个百分点，且在此期间呈现持续下行态势。
2.3货币政策被动宽松，中西部地产需求增长更强
在工业化带动人口净流入的背景下，中西部地区地产刚需释放加速，在货币政策被动宽松期，尤其是04年后外汇占款快速增加、基础货币被动投放加速的背景下，中西部地区地产销售增长更快。05年下半年之后，在工业化加速带动城镇化进程提速的背景下，叠加外汇占款快速增加、基础货币大量被动投放，商品房销售增速开始了一轮持续三年的上行过程。而在此过程中，得益于工业产能向中西部地区布局，中西部地区也因而成为城镇化发展更快的区域，相应持续积累了大量地产刚需，在货币政策被动宽松的配合下充分释放出来，中部、西部商品房销售面积增速分别由05年8月Q4 5.1%、-10.2%的较低水平，持续上升至08年初30%左右的较高水平，而同期东部商品房销售面积增速持续低于中西部。虽然在08年GFC冲击时地产需求一度大幅走弱，但后续伴随国内货币政策主动宽松，10年后中西部地区地产销售增速仍明显高于东部地区。
而这一阶段的货币宽松与外需拉动的工业化升级之间形成良性互动，流动性投放在地域之间是相对均衡的。全国范围内房价普遍上涨，东部与中西部地区房价差距并未明显拉大，中西部地区房价涨幅反而更大，居民杠杆率也未大幅飙升。00年-12年，东部地区商品房平均销售价格由2602元/平方米上升至7711元/平方米，而同期中西部地区房价涨幅分别为255.4%、243.1%，明显高于东部196.4%。
2.4地产需求强劲相应增厚中西部地区财政实力
而在工业化加速、人口流入、城镇化提速、地产需求旺盛的背景下，出让国有土地使用权是地方政府增厚财政实力的首要方式，中西部地区土地收入在全国中的比例持续提高。99-12年间，东部国有土地使用权出让收入占比由53%大幅下降至39%，而同期中部占比由4.7%大幅提升至16.4%，西部占比由11.2%大幅提升至24.1%。
可以说，在普遍的工业化升级和连片式城镇化进程中，多数区域的房地产市场初步形成良性循环，没有显著的分化背离，宏观金融杠杆风险亦整体可控。
3. 13年至今：非平衡的城镇化与地产市场分化和宏观风险积累
3.1 工业产能再度向东部聚集，就业相应再向东部集中
13年后，伴随工业产能再度向东部聚集，第二产业就业也再度向东部集中。13年后，我国工业产能由04-12年的全国布局趋势，再度转回向东部地区聚集，东部地区工业增加值在全国的占比由12年48.3%提高至20年51.1%，在此过程中，第二产业就业人数也再度向东部集中，东部地区第二产业就业人数在全国的占比止住12年前的持续下行态势，扭转为上行过程，由13年的47.4%一度上行至18年48.6%，而同期西部地区第二产业就业人数占比由20.3%回落至19.5%，京津冀+东北地区由14.9%回落至13.1%。
3.2 特大城市中心化，加剧了不平衡的城镇化
10年以来城镇化水平大幅提升，但强者愈强——人口向高城镇化率的东部地区集中流动，东部地区城镇人口增长明显更多，人地矛盾更加突出。过去十年我国常住人口城镇化率大幅提高达14.21个百分点，城镇化速度较此前一个10年又提升了0.75个百分点，呈现加速城镇化的态势，除农业人口就近转为城镇人口，参与城镇化就业这一路径之外，流动人口对城镇化的贡献非常巨大。2020年我国从乡村流向城镇的人口达到2.49亿人，较2010年增加达1.06亿人。但流动人口驱动的城镇化从区域视角来看并不平衡，流向城镇化率较高地区（也就是相对发达的东部地区等）的流动人口比重极高。在跨省流动人口中，东部地区吸纳了9181万人，占比达73.54%，中部、西部地区分别仅吸纳955万人、1880万人，占比分别仅为7.65%和15.06%。
与此同时，12年以来的各地区城镇化具体进程亦显示，伴随工业产能重新向东部聚集，东部地区城镇化速度加快，而中西部地区城镇化速度明显放缓。11年-19年期间，东部地区城镇化进程明显加快，城镇化速度由11年0.1个百分点/年快速上行至16年0.9百分点/年，19年仍维持在0.7百分点/年的近十年来较高水平。而同期中西部地区城镇化速度明显放缓，中部由1.9个百分点/年降至1.3个百分点/年，西部由1.7个百分点/年降至1.2个百分点/年。
3.3 不平衡的城镇化+货币政策主动宽松=地产泡沫
伴随工业化再度向东部集中，不平衡的城镇化问题更明显，货币政策的主动宽松更多刺激的是东部地区的商品房需求，降息时一线城市地产销售反弹幅度更大。08年后在外需拉动作用逐步弱化背景下，我国经济发展模式转向基建地产杠杆驱动，货币政策转向主动宽松，在此过程中也相应催生了三轮地产需求的强劲增长，而若加上疫情以来居民内生购房需求释放激发的又一轮商品房销售高增，我国09年以来已经历四轮地产需求周期。而在12年以来的三轮地产需求周期中，东部地区商品房销售增速反弹幅度明显大于中西部等其他地区。疫情以来更是如此，东部地区商品房销售面积增速一度高达24%，比同期中西部等其他地区高出10个百分点以上。
但东部地区人地矛盾突出，一线城市人均住宅面积更是明显低于全国平均，深圳仅相当于全国的近一半。截止2019年，全国人均住宅建筑面积39.8平方米/人，上海（2018，37平方米/人）、广州（34.2平方米/人）、北京（31平方米/人）明显低于全国平均水平，深圳（21.8平方米/人）甚至仅相当于全国水平的一半左右。相比之下，大部分三线城市人均住宅建筑面积都在40平方米/人之上。
受土地供给掣肘，货币宽松最终更大程度上导致了东部地区畸高的房价收入比，地产泡沫形成，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开始形成并愈演愈烈，冷热不均的跷跷板效应大幅削弱了当前货币总量宽松对房地产市场的整体稳定作用，并提升了总量宽松操作的长期宏观金融风险成本。
1）12年以来房价三轮上涨过程中，东部地区涨幅更大，与中西部差距也明显拉大，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开始形成并愈演愈烈。2012年前在全国城镇化相对平衡背景下，地产销售高增背后是全国性刚需释放，此间各地房价差距并未拉大。而12年以来不平衡城镇化，东部房价涨幅更大，与中西部差距也明显拉大，东部与西部商品房销售均价差异由12年3050元/平方米，快速扩大至20年5560元/平方米，东部平均房价也突破1万元/平方米，截止20年，东部平均房价分别为13056元/平方米。
2）而在13年以来这一轮东部地区房价涨幅明显更大、人地矛盾加深的同时，东部地区房价收入比趋于上行且畸高，而中西部地区房价收入比整体稳定、甚至一度小幅下行，冷热不均的跷跷板效应大幅削弱了当前货币总量宽松对房地产市场的整体稳定作用，并提升了总量宽松操作的长期宏观金融风险成本。我们以单位面积商品房销售价格/城镇居民人均可支配收入衡量“房价收入比”，也即城镇居民通过个人收入多少年可以买一平方米本地商品房。当前，东部地区房价收入比由15年低点0.283大幅上升至20年0.313，而中西部地区房价收入比整体稳定于0.199/0.198的较低水平。16年甚至一度低至0.188/0.180的较低水平。
3.4土地财政的不可持续亦是不平衡的城镇化的缩影
12年前连片式的城镇化进程中土地财政收入可获得持续性的提升，但在12年以来非平衡的城镇化进程中，土地财政收入的提升却并不具备持续性，背后是人地矛盾的深层次问题。12年前，伴随工业产能向全国布局以及相应带动的连片式城镇化进程，也相应推动地产需求的高增，地方政府在这样的模式下可最终受益于国有土地使用权出让收入的持续提升。但在12年以来非平衡的城镇化进程中，东部地区地产需求持续旺盛的同时，却并未带来相应增厚的土地财政，国有土地使用权出让收入在全国的占比仅在12-16年间提高（从39.8%提高至50.6%），但至2019年又再度回到42.1%的较低水平。而土地财政不可持续的背后，是人地矛盾（地少人多）的深层次问题，虽然东部地区地产需求旺盛，但土地供应较少，收入难持续提升。
4. 地产需求疲弱之困，症结在于工业化、城镇化进程的倾斜
房地产产业链上连工业大宗商品，下达居民商品消费，牵一发而动全身，在我国城镇化仍持续推进的阶段是内需增长的压舱石和核心中枢。房地产行业向上拉动大宗商品需求，向下拉动后地产周期消费升级，是国内经济增长稳健支撑因素之一。此外，站在更高的扩大内需推动制造业高级化的“双循环”发展模式视角，我国居民资产负债表中最大比例的资产是房产，住房市值占GDP的比重达到386.3%，明显高于除日本外其他发达国家，这意味着房价变动直接挂钩居民资产负债表，这将相应影响居民内需的释放过程，而后者又是制造业高级化的动力源泉。因此，真正的房地产长效调控机制，并非是要大力打压房价，而是“稳地价、稳房价、稳预期”，保证房价不再大幅上涨，就不会对居民消费以及居民生育养育造成更明显的经济约束，也要防止房价过度下跌对居民资产负债表的损伤。
如何在防止房价再度泡沫化的同时合理呵护住房刚需的中长期水平、而不至于失速回落，04-12年连片式的城镇化进程给了我们答案。通过工业产能向全国布局，解决供给碎片化问题，同时通过产业布局相应推动的人口跨区域流动，带动连片式的城镇化进程，能保障地产刚需的持续累积与合理释放。在此过程中，全国范围内房价普遍上涨，东部与中西部地区房价差距并未明显拉大，中西部地区房价涨幅反而更大，居民杠杆率也未大幅飙升。旺盛的地产需求也相应增厚中西部地区财政实力。可以说，在普遍的工业化升级和连片式城镇化进程中，多数区域的房地产市场初步形成良性循环，没有显著的分化背离，宏观金融杠杆风险亦整体可控。
但13年以来工业产能布局再度向东部地区集中，我国实质上经历了以特大城市和超大城市为中心的人口流动模式，但也客观加剧了人地矛盾，不平衡的城镇化也相应导致当前的政策并不能同时实现控制房价泡沫和呵护地产刚需的“双目标”，东部地区畸高的房价收入比，地产泡沫形成，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开始形成并愈演愈烈。工业化布局13年后再度向不平衡的方向发展，也相应导致中心化集中于特大城市和超大城市的人口流动模式，也正在加剧东部城市地区的人地矛盾——土地供应较多的地方恰恰是人口流出地，土地供应短缺的地方又恰恰是城镇化率较高的相对发达地区，又在源源不断地吸引更多人口的流入。在不平衡的城镇化背景下，货币政策稳定地产需求往往伴随着刺激一二线城市地产泡沫。人地矛盾的突出也意味着地方土地财政难以真实受益于旺盛的地产需求。
稳地产政策目标的长期化，呼唤“双循环”新发展格局下的要素市场化、一体化改革所撬动的更加均衡的国内大循环制造业高级化过程，以此带动连片式城镇化，稳定更广泛地区的人口净流入和地产需求。当前的税收和土地出让金制度一定程度上限制了制造业企业全国范围高效布局的可能性，财税体制深层次改革或将成为深沉但更触及地产困局核心的长期政策方向。
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