谁说，买地只是上市房企或国企的专属游戏？
当前的现实是，不少二三线房企也能抢到地甚至还有捡漏机会。
比如在成都，他们找地、买地依旧表现得如饥似渴。
昨日，觅窝君重磅刊发《血战新津，开发商为何拼命“留在成都”？》，将近期成都市场上扑朔迷离的土拍现象进行解析。囿于篇幅限制和时间紧迫，在觅窝多个交流群，很多读者对当天的内容意犹未尽，一些疑问亟待解答。
比如，为何如新津、邛崃、青白江等近期三圈层突然成土拍网红，土拍楼面地价怎样？当地房价如何？区域发展潜力能否抗衡投资风险？
Point 1
人口密度，青白江最稠密
在大成都范围内，所谓三圈层是指新津县、金堂县、崇州市、大邑县、邛崃市、彭州市、都江堰市和简阳市。从地域上说，这些区县面积也较二圈层如温江、龙泉驿、新都、郫都、双流更大，国土开发强度相对较弱。
觅窝君从昨天写的文章中提到，3月底以来，花样年、雅居乐、金融街控股、交大、融恒等二三线房企一共在新津县拿下了6宗地块，涉及400多亩土地。
这些房企为何敢于拼命往里砸钱？人口是一个不容忽视的核心因素。为何最近新一线城市、一线城市都在疯狂抢人，因为人口将决定城市未来。
成都市统计局最新人口数据显示，2017年成都市常住人口1604.47万人，其中城镇常住人口1152.81万人。2017年，成都市户籍人口1435.33万人。
（觅窝君查阅资料时还发现，成都市统计局还发布了成都2017年统计年鉴，该资料详细披露了一二三圈层的人口数据，令人颇为惊喜，但遗憾的是数据均为2016年的，而2017年数据暂未披露。）
从2016年数据来看，青白江在成都三圈层中人口密度最高，一平方公里达到1105人之多；其次是新津，一平方公里人口接近1000人；简阳人口密度屈居第三，达到674人，人口密度最低的是大邑。
当前，成都正在加速新型城镇化。尤其是早些年前，成都就在实施城乡一体化配套改革实验，相信本轮大成都的城镇化速度会更快一些，这对人口集聚有较大影响。
实际上，决定人口密度的因素涉及两个因素，主要是人口总量和地域面积，以青白江为例，虽然人口密度登顶三圈层，但该区的辖区面积仅有379平方公里。
青白江自由贸易试验区
从人口总量来看，2016年末，青白江区总人口近42万，金堂县近90万人，大邑县约51.4万人，浦江县约26.8万人，新津县31.5万人，简阳市近150万人，都江堰市约62.3万人，彭州市80.5万人，邛崃市65.7万人，崇州市67万人。
能称之为县的区域，实际上主要是以农业为主，农村人口占比较高，比如金堂人口90万，如果大规模城镇化和市民化，对城镇住房需求会比新津和浦江更有潜力。这个是开发商需要格外注意的地方。
Point 2
GDP总量比拼：青白江又夺头把交椅
近年来，围绕新一线城市争夺和排名,地区生产总值GDP是一个最核心的指标，比如成都、重庆为何近年来遥遥领先，与其经济强劲发展密切相关。
然而，一个城市经济再强劲，肯定也离不开旗下各个县域经济或各个区的经济集体强劲发力。只有每个小盘子做大了，整个盘子才能足够大。这个道理，大家应该都知道。
从表格看，青白江2016年GDP总量367亿元，卫冕冠军；简阳市2016年GDP总量365.8亿元，屈居亚军；彭州同期GDP总量360.7亿元，暂居第三，凭借彭州石化，势头不弱。
从当年GDP增速看，青白江2016年GDP增速8.7%，金堂县增速12.3%,大邑和浦江均增速10.5%，新津增速12.1%，简阳增速7.5%，邛崃增速10.6%等。
觅窝君查询发现，2017年，青白江区实现GDP总值421.52亿元，同比增长8.9%，简阳市实现GDP总值413.7亿元，同比增幅8%，彭州市实现GDP总值412.6亿元，同比增幅8.9%。但金堂和新津增速有所回落，但仍保持10%以上两位数增速。
来源：中商产业研究院
Point 3
五大功能区：百舸争流，谁更吸金？
目前，三圈层网红无疑是简阳、青白江、新津等，但这不代表不会有其他网红突然冒出来。俗话说，三十年河东，三十年河西。简阳没被直管之前，无人问冿，只能是资阳旗下的一个县级市，如今背靠成都这个大树，备受资金和产业追捧。
看一个区域发展潜力，都绕不开一个特大型中心城市的战略规划和布局，成都如今已成打造国家中心城市的西部中心，日前对外发布了《成都市城市总体规划（2016年-2035年）》草案，引来市场持续热议。
按照上述规划，成都到2035年全市常住人口计划达到2300万人口，与当前相比就有700万人口需要净流入，全面建设现代化新天府，成为可持续发展的世界城市。
各个区域禀赋的差异性，使此次规划将差异化区域发展战略被重点强调，也就是大家常挂在嘴边的“东进、南拓、西控、北改、中优”五大功能区，优化空间布局，重塑产经地理，破解不平衡、不充分问题。
觅窝君从新津县政府了解到，去年9月份，该县召开城市总体设计专题会，目标是争当南拓区域“经济新中心”，要体现新津在生态宜居、人文历史、产业发展、交通区位等优势和特点，想办法让成都中心城区人口来新津旅游、居住、创业就业等。
跟新津相比，邛崃则主打生态牌。4月12日，邛崃市在成都高调举行该市2018年城市发展投资说明会，重点推介了2018年拟上市的12宗地、824亩。其中，主城区土地9宗，分属城北片区、旧城片区、高铁新城片区和十方堂片区；羊安现代产业新城3宗，位于羊安核心产业园区及北部核心居住区。
这次，新城控股和云南城投旗下成都文旅在邛崃斥重金拿地，不难看出该区域投资日趋升温。邛崃市委副书记、市长惠朝旭公开说，2017年邛崃空气质量综合指数位列成都区（市）县前3位。宜居宜业宜游的邛崃，吸引了众多外来人士，截至目前，外来购房比例达44.7%。
在邛崃之前不久，青白江也搞过一次城市推介会，其核心定位是“国际商贸物流枢纽、全国临港经济示范区、内陆开放发展高地、成都北部生态屏障”。
基于此，青白江区委书记张胜曾就该区2035年规划表示，在产业方面，青白江的基础是工业，因此要依托国际铁路港，在现有工业基础实力较雄厚的前提下，大力发展临港服务业，靠临港服务业实现青白江的跨越式发展，实现产业与国际的接轨。
据觅窝君观察，“人口大县”金堂县也按耐不住城市推介的激情，近期即将高调推介金堂的投资环境。
大成都新的一轮开发投资大幕已经开启，如何真正实现错位发展，让产业强力支撑就业，让更多的就业机会吸引更多人口流入并支撑起当地基建投资尤其是房地产业，就显得格外重要。
▶ 编辑 地产密探
▶ 排版 骆康
▶ 图文来源 觅窝
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