随着近2年成都住宅疯狂的上涨,政策不断加码导致很多置业人群失去购房资格,而这一部分人群已经将投资的方向瞄准了商业地产。
商业地产在市面是主要是公寓和商铺两大类,我们今天主要讨论公寓究竟适不适合购买?
1、公寓有哪几种类型?
公寓主要分为:普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三种类型。
普通公寓:户型面积小,一般在90平米以下;精装修或清水交付,装修拎包即可入住,配套设施较为完善,物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务,销售价格一般高于区域整体水平。
商务公寓:一般处于城市核心地段及商务中心区,面积段基本在100平米以上。既可居住,又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低。
酒店式公寓:面积较小,主力户型主要在90平米以下,装修档次一般,大多位于城市核心繁华地带、商圈周边,交通方便,按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计,体现档次与舒适性。
2、公寓的缺陷
首先公寓是不具备落户。
成都大部分的公寓都是在名校旁边,是方便孩子上学,这里是简单的陪读而已。基本上是一个过度居住而已!长期的居住由于商业的性质成本较高,所以大量的人群还是更加希望购买住宅。
公寓投资的价值属性就相当大一部分被削弱了,所以也就造成了公寓购买后的出售不是特别的容易。
3、公寓税费计算
举例:
戏子购买一套52万元的公寓,现转手78万元。
从表格中我们可以清晰的看到到购买一套52万元的公寓,转手后需要缴纳的税费。
4、金融属性
抵押:
中信消费贷抵押产品:
一抵和二抵:(只做住宅、70年公寓、别墅,土地性质出让,必须有产权)
通过中信银行给出的抵押贷:我们可以清晰的看到公寓的金融属性很差。
5、公寓的回报率如何计算?(静态)
假设购买公寓X ㎡,单价Y元/㎡,租金Z元/㎡/月,则回报
=(X*Z*12/X*Y
= (Z*12)/Y
=(每月每平方租金12)/每平方米售价
如果20年回本,收益为5%:如果15年回本,收益应该为6.67%:但是大多数小户是无法述到这个水平,能述到4%-5%之间就已经非常不错了,仅仅比余额宝高一点(天弘余额宝利率2.54%左右)
购买公寓个人建议:做为没有更好的投资渠道的时候进行长期的持有,一般公寓用于出租基本上会在20年左右的时间收回成本,如果没有自带经营业态那么建议选择公寓的时候,看看周边的租房市场及租金水平的收益。
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