昨天,我发表了《既有保底收益,还能浮动收益,投资楼市新方法》的文章,立刻收到大量会员的报名,要求首付20%利用四倍杠杆垫资买万科城市之光loft公寓。昨天文章一发表,几套万科专供我们的特价房源立刻一抢而空,这中间也包括我本人抢购了两套。 这么多人报名用杠杆购买万科loft公寓,强烈说明投资者对项目的看好,尤其用杠杆购买的人更是如此。因为每一个用杠杆的会员,我们都会反复提醒杠杆的正反两面性,也就是房价大涨时杠杆会让收益成倍放大,但房价下跌时也会让本金加速亏损。 也正是因为有亏损的可能,所以我们才设计了不同的产品,按照不同的风险承受能力把投资者放在不同的篮子里。高风险的喜欢利用杠杆的投资者在一个篮子里,低风险的拿稳定收益愿意当杠杆的在另一个篮子里,两个篮子里的人配对,相当一个出首付一个做杠杆共同完成购房手续。 下面我们举例来说: 150万总价的万科loft公寓,高风险的小出资人出首付30万,低风险的杠杆大出资人垫资120万,共同注册买房公司,其中大出资人占公司股权比例为90%并充当法人,小出资人股份占比10%,其中的大出资人多占的10%股份是保证大出资人的安全(就像我们现在做抵押时通常会采用高抵的方法保护出资人的安全)。每半年小出资人给大出资人7.5%(120万*7.5%=9万)的利息, 小出资人支付房产的日常维护费用,并拥有房产的出售权,也就是何时何价出售由小出资人决定。 一年后如果出售,比如房价上涨50%,相当房价总盈利75万(150万*50%=75万,由于股权转让费用极低,接盘侠很容易找)那么大出资人的盈利是120万*6%=7.2万+浮动收益75万*15%=18.45万,而小出资人的盈利是56.55万(75-18.45万),由于小出资人出资只有30万,相当盈利190%,房价涨幅越大,收益越高,大出资人的垫资就是小出资人的四倍杠杆起到放大的作用。 这种模式,就把低风险跟高风险投资者配对组合,既完成了购房环节,也满足了不同风险承受能力的投资者的风险偏好。 正是找到了市场的痛点并解决了市场痛点,所以产品一经推出,迅速火爆,万科loft公寓房源被一抢而空。 而众筹就更容易做到,众筹的本质就是合伙成立公司投资房产,把投资房产的门槛大大降低,大家互相都是别人的杠杆,当然也就是收益跟风险共担。众筹最大的优势就是让投资房产的门槛降低,让更多的人有机会参与。 所以,众筹还是找到了市场痛点并解决了市场痛点,自然受到市场热捧,截止到前天的十五次俱乐部众筹每次都是秒杀,抢都抢不到。 图为第十五次万科城市之光loft公寓众筹,单价四万元 未来,我们还会推出新的产品,满足市场的需求,这些新产品无疑都有一个共同的特点,那就是发现市场痛点并解决市场痛点。
本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。
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