导语
文章的评论里多次有小伙伴提到想要了解一下昆明的“老破小”小区情况。
本文关键词：
1.什么叫老破小
2.昆明市场现状
3.老破小有哪些
我们一般将房龄老（一般指15-20年房龄的房子）、环境破、面积小、户型差的房子称为“老破小”。
“老破小”长啥样参考下图：
（新兴路某老小区）（拍摄于2018年8月）
（翠湖附近某老小区）（拍摄于2018年6月）
先来看看昆明目前的房屋市场：
自2016年7月开始，昆明的房价就开始一路上涨，2017年5月就突破了万元大关。2018年上半年，商品房住宅成交均价13397元/平方米，比2017年增加了1676元/平方米。大部分的工薪阶层的伙伴们只能 “望房兴叹”，越来越多的购房者们在考虑了多方因素后降低了购房期望，转向二手市场。
以今年上半年情况来看，昆明一手房住宅供不应求；至今年六月份，昆明二手房均价已达到10985元/平方米，再加上限购+限售的政策组合，短时间内催生了二手房市场的火热。
“一手够不捉，二手买不起，眼看娃娃就要上学了，咋个整嘞？”
“某得办法么就还是看看地段可以点呢老破小小区”
刚需被逼的没办法，只有接盘老破小。
昆明的“老破小”小区大致可以分为两种，一种是“XXX公司宿舍、XX组团、XX大院”，这类房子一般是单位职工房或者安置房，这类房子户型一般，没有电梯、车位等设施，小区下一般会有个大院子，车子一般都停在院子里。
另一种是“XXX小区”，这类房子就是建筑年代相对久远的商品房住宅，这样的小区一般非常大，有车位、物业等基础配套设施，有的还有学位。
“老破小”通常因为房屋年限太老不一定能贷款，小区破旧居住品质差，设施老化没有电梯、车位等不足被购房者们排除。
但其仍然成为一部分购房者的选择，除了价格相对便宜外，有的人买老破小是期盼着拆迁，但是拆迁是一件可遇不可求的事情，还有一些人对于地段、学区资源的关注，远远大于房源品质本身。
老小区大部分的房主是出于改善的需求，购买了新的房子，所以需要“腾笼换鸟”，此外，老小区的住户以老人和租客居多，居住群体较为复杂。
昆明价格相对低的房子可以分为两类，一类是成熟区域的老破小，另一类是郊区的一手房。在刚需而又预算不多的购房者人群中，学区一直是左右人们选择的重要因素，教学质量和环境好的学校是家长们不变的追求。
原来，处于核心区，叫交通方便，但是现在以及未来地铁和快速路成网以后，靠近地铁和快速路，交通也很方便。但购房者选择“老破小”大概是上班步行10分钟和地铁半小时，还是愿意选择前者。
（图片双击可放大）
注：
1.表中价格为小区在售房源均价，具体价格与房屋楼层、户型以及装修标准不同有所差异。
2.部分小区由于建成年代无法准确确认，是否“破”或者“小”还得依据个人标准。
3.表中同一小区大部分房源支持贷款，某些房源不支持贷款与房主个人要求有关。
4.表中并非区域内所有房源。
手工统计，难免有遗漏和错误，欢迎大家补充和纠正，信息仅供参考，意向伙伴请自行查验房源真实性。
1.老小区的房龄普遍较长，这意味着贷款年限被压缩，导致购房者每个月的还款金额数量增高，经济压力被动增加，甚至贷款申请被银行拒绝。
2.在买房的时候除非你有特殊需求，否则都尽量别买老破小。
3.有条件还是选择地段相对差一点的新楼盘或者次新二手房，因为地段是会随着时间而改变的。
在我看来，刚需就是应该用时间成本来换取资金成本，所以选择什么样的房子，还是要根据自身的情况量力而行。
以上为正文
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