从目前教育产业发展变迁看，「学区房」进化至「教育地产」，已成了不可阻挡的社会进步的结果。我们分析教育地产行业发展现状、教育地产经营模式等，管中窥豹，所得一二。
教育地产含义十分广泛，借势周边学校或大学城作为卖点，仅算作「类教育地产」，而只有那些自建自营或引进了名校资源为业主所用的项目，才是真正的「教育地产」。
教育行业红利凸显，K12 教育机构竞相扩张网点
近年来，教育信息化投入持续增长。二孩政策放开，为教育发展带来「人口」利好。多元化、个性化的教育需求，以及持续加码的政策支持，促使教育行业在迎接「人才红利」的市场中红利凸显。
2017 年全国共投入教育经费 4.25 万亿，同比增长 9.43%。2017 年行业市场总规模近 2.3 万亿，自 2009 年以来市场规模保持 16.2% 的高复合增长率。
教育行业呈现出两大发展态势：
1. 证券化加速
证券化是地方性龙头提升壁垒的重要战略，教育行业的优质标的借此进入资本市场。龙门教育、金石教育等陆续登陆了资本市场，卓越教育准备在港股进行上市。此外，2014 年起二级市场教育标的并购事件超过两位数，在 2016 年达到顶峰 29 次。
K12 教育行业刚需依旧，规模增长强劲。2017 年 K12 教育行业的市场规模达 4500 亿元，预计未来 CAGR 达到 16.96%，到 2021 年市场规模将达到 7500 亿元，巨大且持续成长的市场空间足以保证优秀标的企业的发展。
2. 互联网和教育的结合愈发明显，但线下教育仍是 K12 教培行业的主要方式
尽管目前来看，在线教育的浪潮有愈发汹涌之势，但在线教育也让很多企业烧了巨资，2017 年 K12 在线教育的市场规模达到 298.7 亿元，仅占 K12 整体市场规模的 6.64%。因此，短期内，线下教育仍然是 K12 教培行业的中流砥柱，网点布局策对一家 K12 企业而言仍然十分重要。
随着教育市场规模的壮大，教育地产的发展形式也呈现多样性。我们总结了几种，供大家参考。
一、「学区房」转型教育地产
传统开发商由单纯的以提升楼盘附加价值为目的的「学区房」式教育地产向教育产业转变，成立教育集团，使教育成为大 IP。
比如，碧桂园博实乐教育。
碧桂园的办学历史可追溯至 1994 年开办的广东顺德碧桂园学校。依靠宣传投入、高薪福利礼聘优秀教育骨干，碧桂园学校在第一年便吸引了大量家庭。而随后在碧桂园社区的宣传上，集团也将「碧桂园学校」作为突出亮点。可以说，办学校拯救了当时「濒危」的碧桂园楼盘。
2014 年正式成立的碧桂园教育集团，经 2017 年 1 月正式更名博实乐教育。同年5月登陆美国纽交所，如今博实乐教育办学足迹已遍布全国 7 个省份，拥有在校学生 30000 名、教职工 6000 名。毫无疑问，碧桂园已经成为「地产办学」最成功的案例。
受地产背景、办学历史影响，博实乐教育旗下多数学校均位于碧桂园楼盘区，由集团为学校提供场地和设施，博实乐教育负责学校运营和管理。以教育满足住宅配套需求，住户为学校提供生源保证，在品牌、营销等方面共享资源，降低成本。这也是自 90 年代办学以来博实乐教育的主要模式。
在通过国际化办学升级以及上市活动后，博实乐教育也逐渐尝试轻资产、品牌服务输出以获得更高的办学利润增长空间。
「地产+教育」商业模型
对开发商来讲，引进名校资源的运作模式对开发商而言较为被动，教育资源的投入成本较高，未来运作的主动权又不在开发商手中，因此自营自建模式，开拓教育条线是开发商在摸索的新路径，各地产集团都开始进行了教育集团的单独设立，其中雅居乐 2011 年，碧桂园 2014 年，万科 2017 年，保利 2016 年，各地产公司近两年来均加速了学校的扩张，但根据不同城市的不同政策，其成本差异较大，地方经验复制难度较高。
二、教育产业园式
以教育为主题，集教育、教育企业孵化、科研、配套等于一体的产业园区。比如，新鸥鹏云教育产业园。
互联网与教育的结合是未来教育发展的一大趋势，新鸥鹏抓住时代机遇，开发的云教育产业园，打造了互联网、教育与地产结合的教育地产新模式。
新鸥鹏云教育产业园位于重庆市巴南区，以教育云为特色，集云计算产业数据中心、产业孵化楼、配套商住项目及人才公寓于一体，产业园引入教育、云计算、科技服务、电子商务以及金融和衍生配套等产业，重点关注云时代的教育，引进重庆高职城，将虚拟教育与实体教育相结合，充分利用云计算、大数据等新技术来发展基于泛教育理念的终身学习平台，以重点企事业单位综合教育、中小学教育和职业教育为突破口的教育服务新模式。
三、培训集中式
将课外培训集合于一个园区，一站式解决教育培训，免去家长为课外教育满城奔波，为家长及学生带来便利，从而形成产业集聚。同时聚集人气，促进商业的繁荣。
比如，国昱教育产业园。
国昱梦想教育产业园位于襄阳市樊城区，总建筑面积近 8000㎡，总占地面积近 20 亩，2016 年 5 月开始对外招商。车位，商业配套充足。
现有超过 14 家教育机构、服务商户入驻，基本涵盖了家长的各项需求。早教中心、幼儿园、学前班及传统的校外培训项目包括全年龄段的传统服务，也包括体育、艺术、科学、人文等素质教育项目。
四、教育小镇式
以教育为 IP，集高校、教育产业园、教育培训、配套于一体的教育新城片区
比如，新鸥鹏教育小镇。
项目位于成都北部新城，紧邻青白江凤凰湖国际旅游度假区，目前部分建设中，小镇总占地 4700 余亩，总投资 258 亿。布局 K12 学校、新鸥鹏教育中心、云教育产业园、丝路古镇四大版块，目前巴川公学已经开始加紧建设，预计 2019 年 9 月正式开学。
新鸥鹏教育资源丰富，也是教育地产中获利的法宝：从幼儿园到高中的 K12 一站式名校、全球一流的教育 MALL、拥有海量云端教育资源的云教育产业园。
以「教育」为主题打造特色小镇是政府较欢迎的方式，也是特色小镇新模式，是特色小镇新产品。
「教育小镇」可作为企业超级 IP，通过教育资源的共享、合理配置，将发挥其「虹吸效应」，形成产业、商业的集聚，是新城开发的引擎。
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