来源：文汇报 发表时间：07/14/2008 阅读次数：4423
住房保障是有关国计民生的热点问题，本届年会上来自海内外的著名专家学者、国际上经济和金融方面的政府官员以及知名企业和金融机构的领导就各国的住房保障制度进行了交流，并就如何推动和完善中国的住房保障体系建设进行了深入的探讨。
美国住房和城市发展部（HUD）Alven Lam主任指出美国政府出于重建、扶贫、社会福利和负担能力等七方面因素考虑建立中低收入住房计划。Alven Lam博士还详细介绍了美国低收入家庭的住房保障政策，它主要包括以下四个方面：（1）提供给低收入家庭的补助计划，如提供公共住房、私人援助计划、凭证等；（2）税收政策，如把人均税收抵免联邦收入税的部分分配给国家房屋机构，政府对开发商进行奖励，开发商把税收给投资者以换取租赁房的股权等。低收入家庭的税收政策每年提供10万套住房；（3）联邦基金，提供偏低的首期付款、成交费用以及按揭贷款保险；（4）住房抵押贷款证券，通过住房抵押贷款和资本市场的联系来增加资金募集和使用效率，降低房屋集资成本，提高资金使用的透明度。
中国人民大学叶剑平教授在他的合作论文《The Performance and Problems of Affordable Housing Policy in China:the Estimations of Benefits,Costs and Affordability》中使用科布－道格拉斯效用函数对中国住房保障政策的净效益进行估计。结果表明住房保障政策的净效益在23417.67万到27102.04万之间，沉没成本为44759.863万，实际成本为32868.521万，中国较低的住房保障水平使得住房保障的供给缺口还很大。论文的现实意义在于指导政策制定者合理估计住房保障政策的福利效率，从而修正参与规则并决定保障性住房的供给水平。
上海财经大学姚玲珍教授、刘伟博士认为，住房保障主要包括三个方面：住房保障的面、标准及方式。住房保障的面，顾名思义，就是住房保障的覆盖面，从最狭义的角度看，住房保障主要是针对户籍人口；就较为宽泛的角度看，住房保障应包括一个城市的常住人口，如目前所谓的“夹心层”；就理想角度看，住房保障应该包括所有人口，含短期流动人口。住房保障的标准，它应比照生存标准随着社会经济发展而不断调整。住房保障的方式,主要包括以实物类提供保障、廉租房、经济适用房及贴现减税四种。其中，从短期来看，廉租房和经济适用房是住房保障的重要形式；但若从长计议，经济适用房不能作为政府提供住房保障的重要手段。值得一提的是，贴现减税在西方发达国家运用较多。在我国，上海也正对低收入者运用贴现减税政策。政府在实现贴现减税时可采取“砖头补”和“人头补”两种方式。砖头补贴的弊端就是容易形成贫民窟，从而给社会造成负面影响，好处是在住房保障问题尖锐的情况下，保障成果见效快。人头补贴包括实物补贴及贴现减税，它的优势在于政府可以用较少的钱补贴到更多的人口。
同济大学葛震明教授在其论文《中国大城市住房发展评估》指出，快速膨胀的大城市的住房发展不仅取决于国家和地区的经济发展水平，更反映了相关政府协调政治、经济和社会等城市综合发展战略方针的合理性，以及实施发展目标的相关政策、措施的效果和效率。作者以上海为例，评估其城市住房发展的全过程、主要特点、存在问题以及成因，尤其是政府的战略、政策的作用和效果。并认为，良好的管理是住房发展的重要环节，是社会财富和个人资产得以保值和升值的保障，这方面应该引起政府和社会足够的重视。
上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张鸿铭教授认为，住房公积金本金属于职工个人所有，因此住房公积金增值收益（主要来源于存贷款息差和公积金沉淀资金投资收益）余额属于住房公积金全体储户共同所有，而不能将其归于财政收入。同时，张教授指出，用于城市廉租房的住房公积金的增值收益只是辅助地位的补充资金，主导部分应该是财政资金。
亚洲房地产学会年会前主席、韩国西江大学Kyung Hwan Kim教授指出韩国房价的稳定是住房政策的首要目标之一。韩国政府在土地供给和住房补贴上处于垄断地位。政府会干预新公寓的选址和价格。住房供给的增加往往是由于政府的某项供给政策推动而并不全是自发地随市场需求而变动。限价房的政策效果值得商榷，供给的约束使得住房的可获得性和交易均下降，从而使得与住房需求相关的宏观经济活动不景气。短期抑制住房投资需求的住房政策在长期将会增加住房成本。韩国政府应扩大长期固定利率抵押贷款的可获得性来切实保障居民的住房需求。
上海财经大学方芳副教授在题为《我国廉租房融资拓展的研究》的演讲中强调，资金保障问题让我国城镇廉租房制度遭遇了发展的瓶颈。我国应从以下几方面拓展多元化的创新融资渠道，为廉租房制度的建设提供充足稳定的资金保障：首先，扩大住房公积金覆盖面，高效利用住房公积金；其次，大力发展房地产租赁业，创新廉租房租赁形式；第三，创新REITs、廉租房建设公债等金融工具，多渠道筹集廉租房建设资金。
英国赫瑞瓦特大学Noah Kofi Karley博士在其论文《Residential property affordability analysis in Ghana》中指出，居民住房消费能力是房地产发展至关重要的条件，住房抵押贷款通过将购房成本分摊到未来的至多30年中来帮助消费者提高住房支付能力。文章总结了市场上现有抵押贷款产品的期限和申请条件，并综合考量加纳的房价、收入和抵押贷款产品来分析该地区居民住房支付能力。
上海财经大学丁健教授认为，我国当前住房保障模式应该向构建“市场+保障”的城市住房供给和谐模式转变。从理论上讲，这一模式是指在对城市不同收入阶层和住房消费能力进行科学分类的基础上，以政府为主提供保障性住房作为住房供给的底线，以市场根据不同需求提供适销对路的住房作为住房供给的主渠道，进而形成保障有力、配置有效并兼顾效率与公平的和谐模式。在这个模式中，保障性住房主要由政府提供，其供给方式可以是廉租屋或租金补贴等，针对的是低收入人群和弱势群体；一般的住房则由市场按照房地产的交易规则予以供给。当然，一般情况下两者是分工分头操作，但不排除在一定条件下相互串联运作。
2008-07-14 文汇报
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