新西兰最大养老院“皇冠上的钻石”商业模式借鉴

一、新西兰养老社区总体概况

新西兰老年人居住建筑分为三类：普通住宅、养老社区以及医院。其中养老社区当地称为“退休村”。

养老社区（退休村）属于中等密度住房的特殊类型，入住者必须年满65岁及以上。为了满足老年人各种需求而专门设计的老年人生活社区，具备多种服务与设施包括医疗、交通、娱乐和物业维修等，以及配有对等数量的注册护士、专业护理人员以及必备的医疗设备，希望从老年人的各方面需求满足老年人退休后的生活，通过将有共同兴趣的老年人集合在一起，可以培养集体认同感。养老社区当中的服务设施和医疗配备根据不同的社区会有所区别，总体目的是为老年人提供最大限度地独立性和安全保障的一种居住建筑类型。

养老社区地理位置：在新西兰，大部分养老社区建设在城市地区，少数建设在郊外。养老社区和养老院不一样，入住养老院和养护院更多是为了应对现有的健康危机，而迁移入住养老社区通常是老年人为了改变自己退休后生活而做出的自愿选择。

新西兰养老社区可以分为两个层面，第一层面是养老社区的内部，这个层面需要从护理专业角度出发，养老社区内部在年龄、居住建筑类型和地理位置都有所限制，这是为了更好的进行针对性的管理和服务；第二个层面是以养老社区为中心往周边扩展的老年人生活圈，这一层面需要从生活质量角度出发，相对于养老社区内部，老年人的生活圈对周边居民年龄、活动内容和社会公共设施的丰富性和均衡级配性有着更高的要求，这是因为老年人生活的幸福指数除了和专业的护理服务相关外，还和生活质量相关，而生活质量和生活的丰富性有着莫大的关系。

通过2012年至2016年间发布的NZRVD数据显示新西兰老年人口正在迅速增长，各城市地区的养老社区也处于急速增长的趋势，养老社区持续吸引这着老年人，一直被新西兰老年人广泛接受。数据显示目前新西兰养老社区的老年人居住单元仍然供不应求，其中该现象在奥克兰最为明显。那么，什么原因造成养老社区需求持续增加呢？

首先养老人口的迅速增长是关键因素。其二，由于养老社区的服务设施和社区内居住建筑类型的日益完善使得人们对养老社区的接受程度进一步扩大，养老社区在新西兰老年人群中成为了日益普及的居住选择。其次是入住养老社区的费用对比于相同居住环境的普通住宅更为低。最后是由于养老社区进入市场后使可替代的老年人居住选择范围逐步下降，如：老年人与子女一同居住的人口减少。

二、新西兰养老社区运营模式

新西兰的养老社区经过数十年的发展，其运营模式相对成熟具有较高的借鉴意义。1）在法律上，新西兰老年人购买养老社区的居住建筑是购买其使用权而非产权，这使得新西兰的养老社区服务保持良性循环。2）购买使用权的费用要低于购置产权，这使得老年人享受养老社区的成本降低。3）在政策上，政府严格规定了养老社区的服务费标准，以确保居住在社区的老年人有能力支付服务费和生活费。老年人退出养老社区或离世以后，养老社区将退还扣除了设施建设和运营管理费用后的购房款，返还比例约为70%以上。

三、典型案例——新西兰最大养老院 Ryman Healthcare

新西兰是一个高福利的国家，人们生活没有负担，但国家要面对的问题也很严峻，那就是新西兰预计未来30年，75岁的老人会高达73万人(新西兰人口约490万)，这也会不断增加社会的压力。于是，养老设施，也成了许多商人投资的一个方向。这也让新西兰的养老院，变得越来越豪华，其中最让人羡慕的就是 Ryman Healthcare (莱曼健康)建的那些养老院。

莱曼健康（RYH）是一个养老院经营公司，过去几年在新西兰建了很多养老院。他们的养老院不仅设施一流，医疗和看护水服务平也是一流，聘请的都是超级专业的看护以及多年工作经验的医生团队，而且都和附近的医院有直接对接，如果老人有了任何问题，可以保证第一时间有最好的医疗待遇，因而莱曼健康的养老院成为了近年全新西兰人最值得信任的品牌。

莱曼健康（RYH）一共经营着27 家这样的养老院，分部在新西兰的各个地区。每一个度假山村都是这样布局，两卧室和三卧室联排屋、公寓和老人护理中心。目前只对70 岁以上的老人开放, 如果你不到70岁, 就算再有钱, 也不可以住进。

Ryman Healthcare 成功经验借鉴

1）独特的运营模式：找银行借钱修养老院社区，修好以后开始卖居住权，价格通常是买永久产权房子的一个比例（便宜很多），然后居住者每年扣除2.5%的管理费，等到居住者离开的时候把剩下的钱还给对方。

比如一个房子他们卖居住权100万（在市场上买同样的永久产权房子肯定要超过200万），一个老人住进来给了公司100万，居住了10年（公司规定不能超过10年），10年以后离开公司退给老人75万现金，当然如果要护理那么每周还要交护理费。这个模式的奥秘在于退的75万其实是由下一个租客付的，比如10年以后这个房子涨价到了200万，下一个租客就给公司200万，然后公司那里面的75万还给上一个租客，剩下的125万就是现金流，如此类推。

公司开发完一个社区马上就用卖居住权的钱把银行贷款全部还清，然后这个社区就变成一个现金流。这些居住权的负债其实就是长期负利息的贷款，公司又借钱开始修下一个社区，如此循环，始终保持超低的有息贷款，修好一个社区就把钱还完。因此，他们的资金池里永远有这么一大笔钱。

奥克兰最近几年房价一直在涨，而他们的居住权也一直在涨，但他们居住权永远会和市场房价保持一定比例，让老人不用负担很多钱，就可以住进来，既让老人感到轻松，也能从中盈利。

这个模式唯一缺陷：假设未来房子租客到期重新又大面积卖不出去，资金链就会断裂。目前的情况是养老院在新西兰供不应求，社区还没修好图纸就已经被抢购完了。未来20年供不应求的局面还会加剧（二战以后的婴儿潮）。而且RYM是收费最低、规模最大、口碑最好的。其他养老院公司是每年3~4%收费。所以竞争优势不能忽略作为消费者肯定选口碑最好，价格同时又是最便宜的。目前RYM房子出租率基本上是满租99%。

2）最牛的管理层：这个养老院的 CEO 也成为了2014 年全新西兰最佳 CEO ，并且这个养老院还是个上市公司，该公司还给所有该公司的员工提供无息贷款，让他们去买自己养老院的股票，最终做到了公司的员工全民持股，公司分红政策也非常稳定，每年“实现利润”的 50% 派息，剩下的钱去开发新的度假村。这样，整个公司员工都可以享受到了和股东一样的利益。

3）稳健保守的会计政策：公司每年的报表有2个利润一个是正常的总计利润。还有一个就是“实现利润”。报表利润由2部分组成：“实现利润”和“未实现利润“。实现利润：已经到手的钱，比如新房子首次出租的钱，老房子重新出租的钱，每周护理费什么的。未实现利润：已经出租的房子但是还没到期，还不能拿到2.5%的年费，也没有新租客的钱。因为房子长期来看是要涨价的。所以未来到期时候的价值折现到今天就有一些假设。公司的假设是未来房子涨价的速度为年化1~3%。折现率为11%。这里的假设相当保守，目前房子是涨价周期，所以未实现利润其实是被暂时的严重低估。过去5年奥克兰房价有年化用15%涨幅。但是在房子到期重新出租之前计入的只能是1~3%房价涨幅。而且在目前的利率下面11%折现率也很保守（目前房子贷款利率4.39%）。

4）结论：莱曼（RH）公司靠的是客户提前付款的“无息贷款”赚取利润而不是靠炒房地产赚钱。比如，公司目前有17亿纽币的负债。这些负债不用付息，每年还减扣4280万纽币。这17亿实际上是用来开发新社区的融资。新的养老社区建成并投入市场后又可以生成更多的此类负债。如此模式滚动下来，即使房价几十年不涨莱曼公司都照样可以赚得大笔丰厚的利润。而所有由房价上涨所赚得的钱都是这种养老模式发展的额外收益。

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