一
前文（No.23）谈到，一房多卖的履行顺序虽然可以参照《国有土地使用权司法解释》的相关规定处理，但实际中仍会遇到一些疑难问题。在已经办理登记的后买受人起诉已经合法占有标的物的先买受人的案件中，人民法院不宜支持原告的诉讼请求。问题是，被告是否可以请求原告协助办理登记，从而取得标的物所有权呢？似乎也存在法律上的障碍。但如果仅仅驳回已办理登记的买受人的诉讼请求，而无法使已合法占有标的物的买受人将标的物登记在自己名下，则可能会影响到标的物的利用价值，不符合物尽其用的原则。因此，必须找到解决这一两难困境的方案。
根据要因原则（No.5），如果已办理登记的后买受人与出卖人存在“恶意串通，损害第三人利益”的情形或者符合《合同法》关于撤销权的行使条件，双方订立的买卖合同将被认定无效或者可以被撤销，此时物权自不发生变动，已合法占有标的物的先买受人仍可请求出卖人在办理更正登记的基础上继续履行合同，从而最终取得对标的物的所有权。但在不存在上述情形的案件中，已合法占有标的物的先买受人能否最终取得标的物的所有权，则不无疑问。
笔者认为，在出卖人已将房屋交付先买受人占有的情况下，再将房屋出卖于后买受人，考虑到房屋交易本身的重要性，基本上可以推定后买受人知道或者应当知道房屋已经出卖标的物的事实，即主观上系恶意。如果这一结论能够成立，则无论后买受人是否已经办理登记，都应构成侵权行为，自应承担侵权责任。而通过该侵权责任的承担，已合法占有标的物的先买受人可最终获得房屋的所有权。
二
已合法占有标的物的先买受人是否能以后买受人知道或者应当知道出卖人已将标的物出卖他人的事实为由请求人民法院认定后买受人构成侵权行为并承担侵权责任呢？这涉及到第三人侵害债权的问题。
关于债权是否属侵权责任法的保护范围，我国理论界有不同的意见：一种意见认为，债权为相对权，依合同发生的债权，在债权不能实现时，应由债权人向债务人主张违约责任予以救济，不能通过侵权责任法予以救济；另一种意见为，债权虽为相对权，但债权亦可为侵权行为的客体，不能将其排除在侵权责任法的保护范围之外。
笔者认为，从《侵权责任法》第2条的规定来看，我国民法原则上不承认第三人侵害债权理论，但也没有完全将债权排除在侵权责任法的保护范围之外。之所以说我国民法原则上不承认第三人侵害债权，是因为债权是相对权，不具有公开性，如果将债权全部纳入到侵权责任法的保护范围，就可能会影响到行为人的行动自由，得不偿失。
不过，虽然《侵权责任法》第2条没有列举债权，但同时也采取了“本法所称民事权益，包括生命权、……等人身、财产权益”的表述，因此也不能完全将债权排除在侵权责任法的保护范围之外，因为侵权责任法原则上不保护债权，是担心影响行为人的行动自由，但如果行为人在行为时知道或者应当知道他人享有债权而侵害之，则即使使之承担侵权责任，也不至于影响行为人的行动自由。
此外，《侵权责任法》既然将民事权益作为该法的保护对象，而民事权益包括权利和合法利益，自然无法将债权排除在外。所谓权利者，乃指特定利益上的法律之力。也就是说，只有在需要法律保护利益非常具体、特定的情况下，法律才赋予该利益以一定的名称并以权利的形态去保护。例如，所有权是指权利人对标的物占有、使用、收益、处分的权利；债权是指当事人请求他人为一定行为或者不为一定行为的权利。试想，如果尚不具有权利形态的“合法利益”都应该受到《侵权责任法》的保护，那么作为具有权利形态的债权，自然无法排除在该法的保护范围之外。
综上，在笔者看来，虽然《侵权责任法》未明确规定债权是否受该法保护，但亦存在解释的空间。
三
当然，债权受侵权责任法的保护，较之绝对权受侵权责任法的保护，在要件上要严格一些。例如有学者认为，对于第三人侵害债权的认定，应借鉴德国民法的学说，仅在行为人系故意违背善良风俗的方式侵害债权时，才构成侵权行为（参见许德风：《不动产一物二卖问题研究》，载《法学研究》2012年第3期）。
笔者认为，德国民法是否以故意违背善良风俗作为侵害债权的构成要件，并非没有争议。考虑到这一问题过于复杂，此处不打算详细考察。在笔者看来，至少就我国法而言，从体系解释的角度看，“故意违背善良风俗”这一要求过于严格，似乎只能将其作为“合法权益”（纯粹经济利益）受侵权法保护的要件，而不宜将其作为债权受侵权法保护的要件。相对于绝对权而言，侵权法对债权的保护因债权不具有公开性而应采取更为严格的标准，但相对于合法利益而言，侵权法对债权的保护因债权所指向的利益更加具体、特定，似应采取更加宽松的标准。就此而言，笔者认为，如果将行为人主观上有过错作为绝对权受侵权法保护的要件，而将故意违背善良风俗作为合法利益（纯粹经济损失）受侵权法保护的要件，则将行为人主观上系恶意作为债权受侵权法保护的要件比较合适。关于这一点，笔者还将在后续文章中予以论证。这里需要指出的是，在一房多卖的情形下，如果先买受人主张后买受人构成侵权，则后买受人的恶意就是指后买受人知道或者应当知道出卖人已经将标的物出卖给先买受人的事实。
也有学者指出，“在现有的规则和学说范围内，双重买卖中后买人的单纯知情既不会引发撤销权的行使，也不会导致第三人侵害债权责任的发生。但通过考察相关国家的立法和判例可见，‘单纯知情’这一事实将产生类似于预告登记的效果，导致先买人的债权能够对抗在后的买受人，且不会对债权、物权二分体系带来混淆，亦不违反物权法定原则。在单纯知情的双重买卖中由在先的买受人取得所有权这一规则，在实践中既具有必要性，亦具有可行性” （吴一鸣：《论“单纯知情”对双重买卖效力之影响——物上权利之对抗力来源》，载《法律科学》2010年第2期）。笔者认为，在后买受人明知标的物已经出卖给先买受人的情况下，由于社会观念一般认为先买受人应获得优先保护，因此上述观点值得肯定。但是，从比较法的角度看，认定单纯知情具有预告登记的效力，在法理上难以证成，因为将预告登记制度作为债权物权化的依据，进而使经预告登记的债权具有对抗第三人的效力，是大陆法系不少国家或地区的实践，而将“单纯知情”作为债权物权化的依据，在大陆法系则鲜见立法例。相反，在笔者看来，将“知情”或者“应当知情”作为判断第三人构成侵害债权的构成要件，则既可将债权纳入到侵权责任法的保护范围，从而使债权能够获得更加全面的保护，也可以在区分债权和物权的基础上，使债权受侵权法保护的强度低于物权等绝对权受侵权责任法保护的强度，进而避免影响到行为人的行动自由，可谓两全其美。
四
在讨论完先买受人的债权是否能够获得侵权法保护之后，还有一个需要讨论的现实问题：即使能够认定后买受人构成侵权行为，先买受人能否请求后买受人协助办理过户登记，从而最终取得标的物的所有权呢？
应该说，在传统民法中，承担侵权责任的方式主要是损害赔偿，即由加害人承担受害人所遭受的损失。这是因为，只有将侵权责任的承担方式限于损害赔偿或者具有损害赔偿性质的恢复原状，才能要求侵权行为的构成原则上须以行为人有过错为要件，也才能将诉讼时效适用于作为债权的侵权责任（如果仅仅是权利人请求行为人恢复其对标的物支配圆满状态，似不应以行为人有过错为要件，也不能一概适用诉讼时效的规定）。准此以言，在一房多卖中，先买受人似乎只能请求后买受人承担起债权不能实现而遭受的损失，而无权请求后买受人协助办理过户手续。
不过，值得注意的是，我国《侵权责任法》在侵权责任的承担方式上进行了大胆的创新，不仅将损害赔偿以及具有损害赔偿功能的恢复原状作为承担侵权责任的承担方式，还规定了返还原物、停止侵害、排除妨碍、消除危险等其他侵权责任的承担方式（《侵权责任法》第15条）。此种立法体例究竟是否科学，尚待进一步考证，笔者也将在后续文章中详细探讨，但《侵权责任法》的这一规定，对于我们解决一房多卖的困局，倒是很有帮助。这是因为，既然侵权责任的承担方式包括返还原物、停止侵害、排除妨碍、消除危险等，则在一房多卖的情况下，如果后买受人构成侵权，则不妨将协助办理过户手续作为停止侵害或者排除妨碍的一种具体方式，判决由后买受人协助先买受人办理过户手续，进而结束登记状态与占有状态不一致的局面，以实现物尽其用的原则。
五
总之，在后买受人知道或者应当知道出卖人已将房屋卖给先买受人的情形下，先买受人即可依第三人侵害债权理论以及《侵权责任法》的相关规定获得救济。就此而言，最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定的“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”似应包含也仅限于以下两层含义：其一，无论已办理登记的后买受人是否恶意，其并无权利请求已合法占有标的物的先买受人腾退房屋；其二，在后买受人恶意（知道或者应当知道出卖人已经房屋卖给已合法占有标的物的先买受人）办理登记时，该后买受人构成侵权，除应对已合法占有标的物的先买受人所受损失承担赔偿责任外，还应协助已合法占有标的物的先买受人办理过户手续，以确保已合法占有标的物的先买受人取得标的物所有权。《纪要》未能严格区分上述两种情形而分别明确规定相应的要件，似有进一步完善的必要。
当然，无论是债权人的撤销权还是第三人侵害债权理论，都无法解释一物多卖情形下我国司法解释所确立的“时间优先”规则——在多个买受人均未办理登记、也未交付标的物且未履行合同的情况下，先订立买卖合同的买受人可优先于后订立买卖合同的买受人请求出卖人履行合同，而不论该后买受人对于出卖人已经签订买卖合同的事实是否知情或者是否应当知情。正因为如此，有学者质疑这一规则的正当性和合理性。关于这个问题，笔者将在后续文章详细讨论。
此外，《国有土地使用权司法解释》是在《物权法》制定前发布的，故未能考虑到预告登记对相关问题的影响，这是该司法解释的时代局限性。因此，在《物权法》通过并实施以后，对于不动产多重买卖问题的处理，似乎还应考虑预告登记的效力。关于这个问题，笔者也将在后续文章中详细予以讨论。不过，就本文讨论的主题而言，既然预告登记在效力上要弱于本登记，则在已经办理预告登记的买受人与已经合法占有标的物的买受人同时主张出卖人继续履行时，本文的结论也可以适用，即无论已办理预告登记的后买受人是否为恶意，其都不能请求已合法占有标的物的先买受人腾退房屋；在已办理预告登记的后买受人知道或者应当知道出卖人已将标的物出卖的事实时，已合法占有标的物的先买受人应有权请求其承担侵权责任。
最后，不得不再次强调的一点是，我国关于一物多卖的司法解释仅仅解决的是当数个买卖合同均有效时，如何确定履行顺序的问题。而合同的履行本身极具复杂性，不仅涉及实体问题，还涉及程序问题。例如，在一物多卖的情况下，虽然司法解释规定了履行的顺序，但如果享有优先顺序的买受人在其他买受人对出卖人提起诉讼并已经审理终结后才主张权利，是否能够获得法律的保护？其能否以第三人的身份请求撤销法院已经作出的生效判决？还有，在其他买受人对出卖人提起的诉讼已经一审结束后，享有优先顺序的买受人是否还有权要求获得优先保护？为了避免程序上的困境，笔者的看法是，尽管我国司法解释对一物多卖的履行顺序作了规定，但也应严格限定其适用范围，即仅限于一审法庭辩论终结前发生的数个买受人同时主张继续履行的情形。在一审法庭辩论终结后发生数个买受人同时主张继续履行时，还是应该按照“先到先得”的原则处理，即先起诉到法院并已经获得继续履行判决的买受人应优先获得保护，而无论其处于何种顺位。否则，人民法院的审判工作将会因不断出现新的买受人而备受干扰。
联系客服
