随着我国房地产业的发展，房地产合作开发形式多种多样，但由于合作开发房地产法律关系复杂，项目进展不一定如当事人所愿，在实践中常常产生纠纷。上期，笔者整理几则关于“合同性质”和“合同效力”的最高院裁判观点，本期笔者针对“合同履行”及“合同解除”梳理7则裁判观点，以阐析合资、合作开发房地产合同纠纷实务要点。
一、合同履行部分
01
【裁判观点】 房地产开发企业应当自行承担未批先建的违法行为所造成的规划调整及项目停工损失。
【案情介绍】 郑家庄村委会和中天公司于2008年5月28日签订《合作协议》，该协议约定中天公司投入资金，郑家庄村委会提供可用土地296.77亩，双方最初合作开发的土地性质是集体产权，开发过程中，案涉项目因违法开发小产权房以及未批先建等问题，于2009年9月9日被路南区人民政府叫停。此后，中天公司2010年8月20日与唐山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得滨湖庄园项目一期建设用地使用权，并根据《路南区女织寨乡郑家庄平房改造安置补偿方案》及与每个被拆迁村民分别签订的《拆迁安置补偿协议》交付了103233.46平方米安置房。中天公司提交了损失清单，列出规划调整、项目停工、安置补偿三部分损失。
【法院认为】 本案中实际履行的是《国有建设用地使用权出让合同》以及《拆迁安置补偿协议》。《合作协议》于2009年9月9日被叫停后未再履行，且在法律上也不可能履行。其中，规划调整及项目被叫停是政府行为，中天公司作为专业的房地产开发企业，应当自行承担由于未批先建的违法开发行为所带来的不利法律后果，其同意按照城中村改造项目补办相关手续亦是为了公司自身的利益。同时，当地政府也已通过将临近的谭家庄174.35亩土地规划为滨湖庄园项目三期用地，减免三期项目用地土地出让金，减免项目手续办理中的各项收费以及未批先建的罚款等方式，以弥补中天公司的亏损，确保其尽快收益。中天公司要求郑家庄村委会赔偿该部分损失，没有事实和法律依据，依法不予支持。（最高人民法院（2016）最高法民再96号，唐山市路南区女织寨乡郑家庄村民委员会、唐山中天房地产开发有限公司与唐山市路南区女织寨乡郑家庄村民委员会、唐山中天房地产开发有限公司合同纠纷案）
02
【裁判观点】 合资、合作开发房地产合同的双方并不完全具有双务合同履行上的牵连性，即使一方未履行自己的合同义务，也未必构成对方的履行抗辩权，除非合同明确约定或者根据合同具体内容可以判断构成了履行上的牵连关系。
【案情介绍】 2015年6月30日，能投置业公司（甲方）与金唐地产公司（乙方）签订《联建合同》约定：联建方式：甲方以地块作为出资，除本协议另有约定外，甲方不承担除取得土地开发及使用权而支付的全部经济利益及政府规定的相关税费之外的开发建设资金，乙方只承担除取得土地开发及使用权而支付的全部经济利益及政府规定的相关税费之外的开发建设资金，在此开发过程中的各项政策均由乙方承担和享有······后金唐地产公司认为能投置业公司存在不按照合同约定提供土地融资、转让公司股权等违约行为，致使其出现融资困难、项目开发前景处于不确定状态，因此其拒绝继续投入资金的本意是行使同时履行抗辩权，且已经明确告知了能投置业公司。
【法院认为】 本案双方当事人之间属于合资、合作开发房地产法律关系，该种法律关系决定了合资合作各方的履行并不完全具有双务合同履行上的牵连性。除非根据双方在合同中的明确约定或者根据合同的具体内容可以判断构成了履行上的牵连关系以外，一方当事人所负的履行义务与对方当事人所负的履行义务并非当然地互为前提，各方的履行并非处于互为对待给付关系，即使一方未履行自己的合同义务，也未必构成对方的履行抗辩权。该种合资合作法律关系更多地体现出履行上的同向性，也即合作各方应各自履行相应的合同义务以共同促成合资合作目的的实现。如果一方当事人没有履行自己的合同义务，合同对方可以请求其承担相应的违约责任。根据双方合同约定，能投置业公司提供案涉项目的部分土地使用权交予金唐地产公司用于合资合作开发以及项目融资，但项目融资应以金唐地产公司提供足额的反担保为前提；金唐地产公司主要负责项目开发建设资金的筹措以及组织工程的开发建设。从上述各方合同义务分析，能投置业公司配合办理项目融资与金唐地产公司的资金筹措并非属于互为对待给付关系，且金唐地产公司并未举示证据证明其已经提供了足额的反担保，亦未举示证据证明能投置业公司拒绝提供部分土地使用权用于项目融资。因此金唐地产公司提出的其拒绝继续投入资金的本意是行使同时履行抗辩权的上诉理由，缺乏事实以及法律依据。（案件索引：最高人民法院（2019）最高法民终454号，重庆金唐房地产开发有限公司、重庆能投置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案）
03
【裁判观点】 合同约定的建设方案与经审批的实际建设方案不一致，不能确定合同约定的建设方案未获批准的真实原因，不属于涉案合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
【案情介绍】 2002年12月3日，为开发该项目，大明宫街道办（甲方）与西安鼎新物业开发有限公司（乙方）及大明宫公司（丙方）签订《房地产联合开发合同》。该合同约定:项目名称为大明宫街道办事处社区服务中心；建设方案为在建设用地南北各建一座带二层裙楼的18层商住楼房，东面向西建一座四层高的办公楼，中间为社区中心广场。甲方应得房屋为：（1）凤城一路边裙楼的一层、二层商业用房共计2000㎡；（2）东边办公楼一层、二层共计1000㎡；（3）南边商住楼裙楼以上住宅2000㎡，以楼层由低向高排列（上下两层面积应均等）。该合同约定的建设方案未获规划部门批准，大明宫公司实际修建的商业用房、办公用房面积不足以向大明宫街道办分配。
【法院认为】 大明宫公司未证明其依据合同约定向大明宫街道办提供经规划部门终审的平面图，亦未证明其在合同约定的建设方案未获规划部门审批的情况下与大明宫街道办对新的建设方案进行协商，本院不能认定大明宫街道办对大明宫公司向规划部门呈报的、规划部门审批的建设方案知情，不能确定合同约定的建设方案未获批准的真实原因，且大明宫公司作为房地产开发企业，对于合同约定的建设方案能否得到规划部门的批准应该有所预见，由此不能证明涉案合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的应当变更合同的情形，一审法院认定大明宫公司应当按照合同约定的面积交付房屋。（案例索引：最高人民法院（2017）最高法民终381号，西安大明宫建材实业（集团）有限公司、西安市未央区大明宫街道办事处合资、合作开发房地产合同纠纷）
二、合同解除部分
04
【裁判观点】 在房地产项目合作开发中，双方均存在违约行为，并不必然导致合同解除条件成就，应当综合考察各种因素判断能否解除合同。
【案情介绍】 2006年12月11日，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订《联建合作协议书》约定，共同开发建设银垠大厦项目。但该大厦联建至今，永昶商贸公司、农垦机电公司并未给爱之泰公司办理土地过户手续，致使应由爱之泰公司办理的建设工程审批、规划、施工、预售等许可手续至该工程停工时均未办理，导致在建的银垠大厦形成违章建筑，并得到处罚。爱之泰公司作为联建一方的投资方，由于无资金支持，使得在建工程在主体封顶后，被搁置长达三年之久，且长期拖欠材料款、工程款及民工工资已达1．2亿元之多。永昶商贸公司、农垦机电公司其请求解除合同。
【法院认为】 在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看，爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作，并已经履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工，在各方均存在违约的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权，无事实和法律依据，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。（案例索引：最高人民法院公报案例（2012）民一终字第126号，兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案）
05
【裁判观点】 在房地产项目合作开发中，一方当事人解除合同不符合约定，亦不符合法定解除权行使条件，其通知解除的行为，不能发生解除合同的效力。
【案情介绍】 2008年，大学与开发公司签订《合作开发协议》。2011年，大学以政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议为由，向开发公司发出《解除函》，开发公司诉请继续履行。
【法院认为】 《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，大学主张政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除理由，并不符合《合作开发协议》关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形。《合同法》第96条和最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第24条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案大学通知解除合同的情形。大学以《解除函》通知开发公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力，故判决继续履行。（案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第18号，四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案）
06
【裁判观点】 合作开发协议未履行，当事人未发出解除通知，但实际已经就解除合作协议达成合意，视为协议解除。
【案情介绍】 2013年8月15日，华晋公司与戴军签订《项目开发合作协议书》。主要内容为：一、项目概况。项目名称为“上海市宛平南路88号地块”。规划用地性质为商业住宅，土地使用年限为50至70年……。现该项目由上海广万置业有限公司（以下简称广万公司）享有房地产开发权及资产所有权。以华晋公司名义或华晋公司指定及认可的第三方名义对广万公司的股权进行收购，继而取得本协议第一条约定项目的开发权及资产所有权，华晋公司负责项目的后续建设与房屋销售，承担相关费用。华晋公司负责出资5亿元，戴军负责出资1亿元作为项目的前期收购股权和资产所有权资金，并按照约定享有利润分成。合作期限暂定为4年···六、违约责任。双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿2亿元违约金。协议签订后，戴军支付了1亿元，华晋公司出具《付款清单》。但后来股权收购失败，后华晋公司出具《还款计划》及《承诺函》，表示愿意向戴军退还投资款1亿元，并支付违约金2亿元。华晋公司全资子公司上海晋航实业投资有限公司出具《担保书》。
【裁判观点】 一方当事人无需经过合同相对方的同意而基于自身的意思表示解除合同，应当以该当事人享有合同解除权为必要。
【案情介绍】 2015年6月30日，能投置业公司（甲方）与金唐地产公司（乙方）签订《联建合同》约定：联建方式：甲方以地块作为出资，乙方只承担除取得土地开发及使用权而支付的全部经济利益及政府规定的相关税费之外的开发建设资金。2017年5月18日，XXX区城乡建设委员会向金唐地产公司作出行政处罚决定书，因金唐地产公司有在弹子石总部大厦项目未办理施工许可证擅自施工的情形，因此处罚决定要求立即停工改正，并处20000元罚款。2018年3月29日，能投置业公司向金唐地产公司发送合同解除《通知函》，要求解除双方签订的《联建合同》及《补充协议》，并要求金唐地产公司在收到函件起10日内退场并配合办理项目资金的移交等。主要理由是认为金唐地产公司拒不履行合同主要义务，建设资金投资规模严重不足、联建项目的建设进度严重滞后、未按合同约定履行建设资金支付义务致使联建项目相关建设工程停工至今等。金唐地产公司于同日签收该函件。2018年4月3日，金唐地产公司回函表示，项目建设资金不足、项目停工责任不应由金唐地产公司承担，金唐地产公司仍有继续开展项目建设的意愿。
【法院认为】 本案中，因能投置业公司主张金唐地产公司在履行双方的合资、合作开发房地产合同过程中，未能按约定的期限履行合同义务并存在其他违约行为，已经达到了合同约定的解除条件，在双方之间关于相关合同应否解除以及合同解除后如何处理存在争议的情况下，故能投置业公司提起本案诉讼。金唐地产公司反诉认为双方之间的相关合同不应解除，其仍然希望继续履行合同，故反诉请求判令双方之间的相关合同继续履行。综合《联建合同》及《补充协议》的相关内容来看，作为负责组织工程施工的金唐地产公司一方，最为重要的合同义务就在于积极筹措工程建设资金并保证按时完成相应的施工组织工作。根据本案查证的事实，金唐地产公司并未完成上述会议纪要中关于总部大厦的施工计划，已经逾期超过三个月。此外，因金唐地产公司未按期缴纳城市建设配套费等义务，导致案涉项目施工许可证未能办理完成，案涉项目被政府相关部门责令停工，已经超过30日。综合上述事实可以认定，本案当事人之间《联建合同》约定的能投置业公司行使解除权的条件已经成就，能投置业公司有权依据合同约定解除《联建合同》以及《补充协议》。根据合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因能投置业公司于2018年3月29日向金唐地产公司发出的解除通知已于同日到达金唐地产公司，故双方签订的《联建合同》及《补充协议》于2018年3月29日解除。（案件索引：最高人民法院（2019）最高法民终454号，重庆金唐房地产开发有限公司、重庆能投置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案）
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