最高院提示如何避免抵押优先受偿权
与买受人物权期待权的冲突
裁判要旨：已抵押不动产买卖交易中的抵押权人和买受人要充分注意抵押人的失信可能：作为抵押权人，应当注意将释放抵押的不动产转让的合理价位及转让价款支付方式或监管账户等，通过在其同意销售证明上载明等方式让买受人知晓，才能避免已抵押不动产转让价款的流失及债权的损害；同时，买受人在合同签订及付款时也应注意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，在发生争议时其物权期待权才能依法得到保护。由此，才能减少或避免已抵押不动产上抵押权人的优先受偿权与买受人物权期待权冲突纠纷的发生。
中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆公司）与北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业地产公司）、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆公司向一审法院申请强制执行。北京霞光普照咨询有限公司（以下简称霞光普照咨询公司）以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异39号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元509、510号房屋的执行。东方资产重庆公司提起执行异议之诉。
最高人民法院（2018）最高法民终490号中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司、北京霞光普照咨询有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书认为，案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均有利的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会损及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。
在案涉房屋上东方资产重庆公司抵押权与霞光普照咨询公司的物权期待权发生冲突的根本原因，是东方资产重庆公司在释放抵押权时未充分注意其相对方中坤锦绣地产公司的失信问题而对买受人尽到提示义务，导致霞光普照咨询公司不能尽到相应的注意义务，应由东方资产重庆公司自行承担相关损失。本案的审理提示在已抵押不动产买卖交易中的抵押权人和买受人要充分注意抵押人的失信可能：作为抵押权人，应当注意将释放抵押的不动产转让的合理价位及转让价款支付方式或监管账户等，通过在其同意销售证明上载明等方式让买受人知晓，才能避免已抵押不动产转让价款的流失及债权的损害；同时，买受人在合同签订及付款时也应注意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，在发生争议时其物权期待权才能依法得到保护。由此，才能减少或避免已抵押不动产上抵押权人的优先受偿权与买受人物权期待权冲突纠纷的发生。
根据本案审理查明的事实和相关法律规定，应当认定霞光普照咨询公司对案涉房屋享有的物权期待权足以排除东方资产重庆公司的强制执行。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《执行异议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
“（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
综上，似可得出满足条件的物权期待权优于抵押权。
（图片来源：中国书画诗词院微博）
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