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公用分摊面积
一、公用分摊面积的概念
公用分摊建筑面积（简称公用分摊面积）是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。买受人在购买商品房时，售房单位将公摊面积分摊给每户，计入每户的建筑面积中。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼买受人共有，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。公用分摊面积与套内建筑面积共同构成了商品房建筑面积的组成部分。
二、公用分摊面积的范围
根据相关法律法规规定，公用分摊面积的范围一般包括：1.各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋，以水平投影面积计算；2.套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半[1]。而部分公共建筑空间则通常不应被计入公用分摊面积，一般包括：1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2.售房单位自营、自用的房屋；3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房等[2]。
三、公用建筑面积的分摊原则
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》并未对分摊原则作出明确规定，实践中一般根据地方行政规范来确定，以北京地区的分摊原则为例[3]，分摊原则通常包括以下几点：
1.商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;
2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;
3.公用建筑面积分摊后，虽不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
四、公用分摊面积的计价规则与风险回避
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价[4]；按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式[5]。因而在采取按建筑面积计价的方式时，公用分摊面积可能在很大程度上影响商品房售价，建议买受人在商品房买卖合同中尽可能约定详细的公摊面积数字、具体位置、面积大小，以合理规避售后风险；同时，也可以向出卖人索取公摊面积数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，以此计算出相对合理的公摊面积，有效维护自身权益。
五、公用分摊面积与合同约定不符的解决方式
公用分摊面积与商品房买卖合同中合同约定的面积不符时，如合同中对此情况如何处理有约定的，当事人可根据合同约定执行，如合同无约定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条对于商品房买卖纠纷面积误差处理原则之规定，在合同无约定的情形下，以面积误差比是否超出3%为基准判定是否支付面积差异款[6]。出卖人和买受人可以根据法律规定，结合项目实际情况，协商处理。原则上，公用分摊面积也应当计入房屋面积差异款项的计算中，按照多退少补的原则进行补差。
在合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，开发商交付使用的房屋套内建筑面积增加，但公用分摊面积明显减少时，存在买受人是否应当支付面积补差款项的争议[7]。对此，广东省高级人民法院认为，公用分摊面积亦为房屋建筑面积的重要组成部分，其面积减少不仅影响到公共设施功能，更影响买受人的产权登记面积，损害买受人的投资权益。故从公平原则的角度考虑，公用分摊面积减少应在本案中一并处理，因而在综合套内建筑面积增加及公用分摊面积的减少后，买受人不需向开发商支付额外的房屋面积差异款。这意味着，即使当事人事先约定了以套内面积计价，若出现公用分摊面积明显减小的情形时，依然存在着将公用分摊面积计入房屋面积差异款项的计算，从而进行补差的可能性。
[1]参见原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》(建房〔1995〕517号)第八条；《房产测量规范》GB/T 17986.1—2000，附录B第3.1条。部分地方性法规和政府规章在此基础上将“为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋”的内容进一步细化，通常包括消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、物业管理房等。参见北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字〔2000〕第369号）第六条。
[2]参见原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》(建房〔1995〕517号)第九条；北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字〔2000〕第369号）第七条。
[3]参见北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字〔2000〕第369号）第五条。
[4]参见《商品房销售管理办法》（建设部令〔第88号〕）第十八条。
[5]参见《商品房销售管理办法》（建设部令〔第88号〕）第二十一条。
[6]参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条。
[7]详见（2017）粤民申2014号民事裁定书。
排版编辑 | 王瑱玥
文章审核 | 李小兵
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