1840年鸦片战争爆发，中国惨败，随后签订了《南京条约》。条约除了割地、赔款，还有一个五口通商。即为广州、厦门、福州、宁波、上海，这五个港口要打开大门放英国人进来做生意。
一开始英国人都喜欢往广州跑，广州在当时是五口最繁盛的地方。这些英国人就进广州租房，但这时广州城的百姓可都不乐意了。百姓们认为，这些人长得跟我们不一样，说话也不一样，还刚刚打了我们一顿，肯定不是什么好人，必须驱逐他们。当时在广州谁要租房子给英国人，那都会被骂和折磨。更有百姓集合围攻英国人的住宅。
在广州百姓的强势驱逐下，英国商人只好放弃广州转战上海。当时的上海是个非常偏远的地区，上海县城只是个巴掌大的地方，那里土地贫瘠，不合适农耕，所以人口非常少。英国却不在乎你地肥不肥沃，他们也不是来种庄稼的。
英国人开始跟清政府协商把上海城外的一片地租下来做为聚集地。清政府这边官员一听那可高兴坏了，你们真要进城我都不知道怎么处置你们，只要你们不进城给我们捣乱，要地那就给你们吧。
英国人在上海顺利的租到了地做起了生意，美国人法国人也陆续来到上海。刚开始这所谓的租界只是一般形式的租房子，所有的主权、治外法权都在清政府手里。但清政府一系列无能举措，把这些主权都拱手让给了外国人。
当时美国人和英国人打了场官司，美国人在英国人的租地设立了领事馆。英国人可不干了，我的地盘你凭什么进来。那美国人也说，这地都是中国政府的，你只是租的，我也交银子了，我为什么不能进来。当然在当时这个官司是由清政府来主持的。但无能的清政府官员是这样想的，最好少跟这些洋鬼子打交道，这美国人和英国人长得一样，搞不好又想跟我们来糊弄一个条约。最后清政府官员就说了：这是英国人租的地，你美国人就去你自己租的地。此言一出，到后来就形成了，各个国家的租地有了排外权。这就等于把专管权授予给了各个租地的外国人。
那租界的法制权利又是怎么转移给了外国人呢？还是因为清政府怕去管，无作为导致的。当时有个中国人和英国人做生意，欠了英国人的钱。英国人就找中国官府打官司，清政府官员却说：你们别跟我说，我最怕跟洋人打交道了，处理好了，我没落什么好处，处理不好，朝廷还得找我算账，你们英国人去找英国领事摆平这事吧。从此就成了先例，中国人和英国人打官司是在英国领事的权利之内。
再后来太平天国起义，上海县城被占领，上海的官员都跑到租界去避乱。这种情况下还有什么主权可以捍卫的，你的人生安全都要托付洋人的刺刀下。就这样随着一次又一次的清政府无作为、无能，所有的权利都一步步的让给了外国人。
当然随着洋人的租地，上海这块贫瘠之地也变得寸土寸金了。刚开始英国人租地，十几两银子一亩地，到1928年时，租地的一亩地涨到了几万两。
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