一、转型的必然
1、转型的背景
2017年5月28日，财政部印发《财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（简称87号文）。同年7月7日，国家发展改革委印发《关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》，指导地方加快运用PPP模式、规范有序盘活基础设施存量资产，形成投资良性循环。
越来越多的信号，释放出未来PPP会从重建设转变到重运营上来。
相关报道：【园林资本】发改委：加快运用PPP模式盘活存量资产（点击查看）
2、现实的冲突
但目前参与PPP项目的主体，大部分是工程类公司，基本都是以工程思维在评估和参与PPP项目。近期也有不少房地产公司依托特色小镇建设，进入PPP领域，但本质上还是以住宅地产商业思维在做特色小镇。这些显然与政府初衷是违背的。
由于PPP在国内推行的周期并不长，能做运营的公司主要是：旅游类的投资公司，设计咨询类公司转型而来的轻资产管理公司等。且由于运营内容跨度很大，区域个性化差异又很大，单个项目的打造投入大周期长。真正能有实力有耐心做好大型运营类项目的公司少之又少。
在运营的市场需求，和具备运营能力的公司之间，形成了巨大的供需落差，这为敏锐嗅觉的公司提供了大机会。
3、自己摸索吗？
那什么样的公司能获得机会？他们都是具有什么样的商业模式？
棕榈股份，早在3年多前，迈出了探索运营模式的第一步，我们把它作为剖析对象，来看看它是怎么做运营的呢？对我们有什么启发？
二、棕榈的蜕变
1、棕榈转型
棕榈股份原先是一家传统的园林公司，2010年6月在A股上市。它在国内的房地产景观领域享有较好的声誉，但在市政领域业务一直不是太顺利。
比棕榈股份早半年上市的东方园林，在上市后就基本放弃了房地产景观业务，全力发展市政业务，从2014年前的BT到之后的PPP，从单一的园林业务发展到全环境业务产业链，东方园林作为行业龙头，一直引领行业的发展模式，取得了不错的业绩。
棕榈股份选择了一条和东方园林不一样的升级路径。意味着棕榈股份和东方园林未来会成为完全不同类型的公司。
棕榈在2014年开始转型做新型生态城镇综合运营，2015年12月，公司更名，由“棕榈园林股份有限公司”变更为“棕榈生态城镇发展股份有限公司”，股票简称从“棕榈园林”改成“棕榈股份”。
如今，棕榈股份已经在逐渐淡化园林标签，已经不再把自己当成是一家园林类公司，而是一家专注于新型生态城镇的综合建设运营公司，甚至希望未来成为一家基于新型生态城镇的平台化公司。
2、棕榈战略
棕榈股份在2016年的年报中，这么描述自己2017年战略：
“2017年，公司以大力拓展生态城镇业务为主要目标，联动传统商业地产和市政团队，以PPP为业务抓手，继续深化与政府合作，通过创新合作模式快速拓展生态城镇业务，建设、内容、运营各端口有机配合，打造围绕生态城镇全生命周期的产业链条，通过建设端打底、内容端布局、运营端发力，协同运作，短期内增加公司主营业务收入，为中长期生态城镇发展战略的实施赢得时间和空间，实现基于产业迭代的战略转型升级。与此同时，设计板块继续强势汇聚行业顶尖精英，加快控股公司的资源整合与资本运作，构建打造与拓展丰富全球顶级的“泛设计”平台。”
这段战略描述信息量很大。
1、它提到了棕榈股份的主要目标是什么？
2、依靠什么来实现转型？
3、实现的路径、要素是什么？
4、短期和中长期关系是怎么处理的？
5、持续发展的根基是什么？
6、如何利用好资本平台？
里面没有一个词提到和园林相关。很明显，棕榈的中长期战略是打造围绕生态城镇全生命周期的产业链条，只是短期业绩不能太难看，毕竟是上市公司。
那问题来了，中长期如此看好的业务，是不是未来一定是可以为棕榈股份带来丰厚的回报呢？我们带着这个疑问往下看。
1、棕榈是不是如有些猜测的，只是通过运营之名在做PPP项目？
2、是什么样的未来业务模式，让棕榈股份对自己做了凤凰涅槃式的调整？几乎是押上了全部？
3、棕榈在做的第一代产品，是怎么样的呢？
4、棕榈未来靠什么挣钱？加速度的挣钱？
5、它怎么脱离行业的现金流魔咒？
6、棕榈未来会是怎么样的一家公司？
……
取势明道优术，明势者得天下。我们想要知道棕榈是怎么思考未来战略的。
看到这里，你可以停下来，凭自己对棕榈的印象，花三分钟时间，一起想想自己对棕榈的认识和疑问有哪些？
三、时光贵州
1、见微知著
要了解棕榈的生意模式，可以从已经建成，目前正在大力宣传的标杆项目时光贵州入手，时光贵州是时光系列的第一个成型产品。
（时光贵州二期主入口）
时光贵州在离贵阳市西南方向30公里不到的清镇市，时光贵州融合了贵州的历史、文化、建筑，用集中的方式，通过商业的方式呈现出来。
（时光贵州在离贵阳市西南方向30公里不到的清镇市）
官方是这样描述时光系列产品的：
“尊重一个城市发展的历史，潜心研究载地文化、建筑特色以及本土品牌，将之与先进的商业模式结合，在建筑、商业、旅游、文创与城市历史文化多维空间中传承与创新，打造特色文化旅游商业新模式，让中国与世界重逢。TIME TOWN 作为集团生态城镇文化旅游产业的核心产品，为业界提供了一种文创 旅游 商业三位一体的模式创新。
时光小镇（TIMEN TOWN）是以载地文化底蕴为集聚核，以建筑空间为展示载体，集结特色餐饮、住宿、零售、文化旅游为一体的文创类商业街区。”
（时光贵州空中整体俯瞰图）
（时光贵州一期入口处的雕塑日晷，代表了千年贵州时光在这里凝固。）
（时光贵州主街内部主体建筑）
（时光贵州的教堂和贵州地方特色建筑）
（贵州特色建筑和现代商业的融合）
2、重与轻的结合
对时光贵州有了个大致的认识后，我们来看看时光贵州是怎么来运作的。
（1）重与轻结合的模式
时光贵州分成两部分：重资产和轻资产。
重资产投资的是一家商业地产公司-贵州棕榈仟坤置业有限公司，这个公司负责投资和销售时光贵州的商铺。
这个公司最新的股权结构是：棕榈股份旗下的全资子公司棕榈盛投投资有限公司占股50%，成都仟坤投资有限公司占股50%。到时光贵州一期入口广场，就可以看到这个公司的售楼处。
你一定有疑问，成都仟坤投资有限公司是个什么公司？后面会说。
轻资产运营是-幸福时代生态城镇开发有限公司，这个公司是运营时光贵州的主体，不管是对外宣传，还是各类运营产品研发，都有这家公司的身影，在时光贵州，处处可以看到这家公司的影子。
这个公司由长应投资有限公司占股55%，成都仟坤投资有限公司占股45%。咦，怎么又出现了成都仟坤投资有限公司？长应投资有限公司又是什么公司？
（2）核心人物
长应投资有限公司之前叫棕榈投资有限公司，说明之前和棕榈股份是有关系的，确实之前是由棕榈管理层集体持股一家公司，经过多次股权转让，现在的唯一股东是赖国传。那赖国传又是谁呢？
赖国传的简历：
“赖国传，男，1974年出生，广东梅州人，棕榈股份前董事、总经理。任职棕榈近20年间，推动棕榈从一家区域性园林工程企业发展成为全国最大的园林全产业链企业，并于2010年6月在深交所挂牌上市。近年来，赖国传先生关注新技术、新消费冲击下中国新型城镇化的产业机遇，并积极开展产业布局，投资领域遍及虚拟现实、文旅、体育、亲子、家庭园艺等产业，为棕榈股份生态城镇战略转型提供资本与产业端的协同融合。”
赖国传曾经是棕榈股份举足轻重的人物，从上世纪90年代加入棕榈，2013年从棕榈离职。
（3）成都仟坤
成都仟坤投资有限公司是由严兵、李恭华、傅宏宇等几个自然人设立的公司，该公司在2013年11月在成都设立，目前对外投资的公司，大部分与棕榈股份有千丝万缕的关系，其中的股东傅宏宇还是贵州棕榈仟坤置业有限公司的法定代表人。
可以猜测，成都仟坤投资有限公司的团队，是运作时光系列产品的主要商业操盘手。
（4）闭合完整的商业模式
这样就形成了：棕榈股份、幸福时代（长应投资赖国传）、成都仟坤三家联合运作时光产品的模式。
下图为时光贵州运行的关系图。
3、时光贵州如何盈利
运作模式：结合地方特色，创建文旅综合体，吸引人流，通过销售部分商铺获得收入。
商铺部分持有，部分出售，出售部分物业大部分为小面积物业，单价不低，但由于面积不大，所以总价不高，目前销售顺畅，二期在售中，销售的商铺采用售后回租的模式，即销售后，所有业主租给运营公司统一招商运营，这是商业地产惯常采用的模式，以保证在进入稳定经营期之前，保证招商、业态、管理等的整体感、统一性，同时又保证项目短期现金流的平衡。
棕榈股份作为项目的股东，同时又是项目的总承包方。
查阅棕榈股份2016年年报，查到棕榈股份作为股东，以银行委托贷款的方式，将2.5亿元借给贵州棕榈仟坤置业有限公司。
在对项目的支持上，棕榈股份可谓不遗余力。
（来源于棕榈股份2016年年报）
4、时光系列产品的本质
看到这里，我们就可以看到，如果从资金的角度来看，时光贵州是一个：文旅商业综合体。正如它自己定义的：文创 旅游 商业三位一体的模式创新。
对于棕榈来说，从过去依托政府的商业模式（B2G）转变到了依托商业，而商业是否能成功，又依托文旅所带来的人流量，形成：商业-人流量的新模式（B2B2C）。
核心是，如果时光贵州的商业人气不行，商铺一时卖不出去，棕榈就会面临短期无法收回投资的风险，当然对于棕榈股份上市公司主体来说，仍可以作为营业收入，只是现金流会吃紧。如果销售不错，棕榈股份不仅会获得建设工程收入，还会获得很好的现金流。目前来看时光贵州，属于后者。
商铺是否能卖出去，是衡量时光系列产品是否成功的重要标志，毕竟，对于商业来说，叫好又叫座，才能获得持续的发展。而商铺是否能卖的出去，又取决于文旅综合体是否能吸引足够多的人气，商业是否能成功，最基础的是要达到一定的人流量，除了自身的产品，还受到潜在购买群体、选址等一系列综合因素的影响。
接下来的时光赣州，时光桂林，时光梅州，会怎么样呢？我们拭目以待。
四、棕榈的未来
棕榈股份未来会继续研发更多的产品。以产品驱动项目的方式来做生态城镇项目。
另外还对外投资IP。棕榈股份还投资了一系列的IP产品，包括VR，英超球队，乐园IP等。
棕榈股份从生态城镇的真正需求出发，围绕运营产品研发和升级核心资源，打造文旅商业模式的闭环。
棕榈股份目前是唯一一家跳出了工程思维的园林生态类公司。
留下几个思考问题：
1、时光系列产品的核心是什么？
2、后续还有什么其他产品会推出？都会有什么共同点？
3、幸福时代生态城镇开发有限公司具体在做什么？核心能力是什么？
4、长应投资有限公司在整个模式里面充当什么角色？在布局什么？
5、棕榈股份转型成功的核心在哪里？
6、为什么说棕榈股份转型你学不会？
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