政策 | “租售同权”的市场浪花

引子：一石激起千层浪。

2016年末，中央经济会议上明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的说法，强调建立未来房地产市场发展的长效机制。2017年以来，从国家到地方，密集发布了一系列住房租赁市场政策，租赁市场激起阵阵浪花。

图1： 国家住房租赁市场政策情况

“租售同权”同的什么权？

政府推进“租售同权”的目的是为了健全住房市场，落实房屋居住属性，推进公共服务均等化。据此来看，“同权”主要包括两大方面内容：其一是租赁用房“同权”普通住宅，包括水电暖等价格“同权”；其二是租赁者在公共服务“同权”市民，主要包括公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等8大领域“同权”。相对而言，“租售同权”政策更聚焦于公共服务的普及和均等化。

但在实际政策出台上，各地政府由于自身的出发点和着眼点不尽一致，因此，也存在政策细节的侧重差异。北上广深等一线城市的“同权”首重 “教育权”，核心目的在于延缓或分流购房需求，实现房价稳定。二线城市则力图推进“租住权同户籍权”，其核心目的是为了强化对中高端人才的吸引和争夺。

 图2 ：租售同权=教育同权？

但政策的落实有待观察，以租客最为关心的教育权利来说，各城市里优质教育资源的稀缺性和不均分布，对“租售同权”的真正落实提出了考验。因此，中短期内“租售同权”的推行必将更多以“带条件”的“同权”为实际落地措施。

“租售同权”催熟住房租赁市场，影响住房结构。

中国住房市场构成主要包括交易市场、租赁市场、保障房市场三大领域。目前，交易市场经过20年的发展已进入稳定期，保障房体系受政府主导也已规范化，但租赁市场仍然处于自发调节状态。“租售同权”通过完善租赁市场监管、培育租赁市场主体、实行租赁补贴等措施，将促进租赁市场的快速成熟及规范化，形成交易市场、租赁市场、保障房市场三大领域协同的格局。

美国住房租赁市场约占整体住房市场总额的50%，而我国不足10%，巨大的差距带来无穷的想象空间。随着住房租赁政策的落实，住房租赁市场迎来风口。对标国际住房租赁的经验，在中国经济维持现状的预期情况下，以我国城镇职工收入、我国流动人口数量及租房规模、月均租房支出等因素测算，预计2020年我国住房租赁市场的总规模约2万亿，2030年我国住房租赁市场的总规模约4万亿。

图3 ：我国房屋租赁市场规模预测

住房租赁市场的发展将直接影响房地产企业市场竞争格局。

目前我国住房租赁市场由于大量个体房东、二房东、黑中介等主体充斥市场，造成监管存在盲区，出现租房贵、租房难、纠纷多等诸多负面影响。随着政策推进，在市场规范化、政府监管完善、品牌及龙头影响力等因素的影响下，专业租赁机构将逐步替代市场乱象引发者的二房东、中小中介机构，成为住房租赁市场的绝对主导。

可以预见大量房企会进入住房租赁领域，将逐步改变市场格局。据克而瑞数据显示，前30强房企中有三分之一已进入长租公寓领域。房企进入主要有两种模式，一种是自营模式，代表产品如万科的泊寓、龙湖的冠寓、招商蛇口的壹间公寓等；另一种是合作模式，代表案例是复星与途家合作、阳光城与寓见合作等。传统房企具备资金实力、低成本获取集中式房源能力、成熟的房屋改建装修能力、优秀的物业运维能力等优势，将推动房企快速抢占住房租赁市场，进而带动行业竞争和洗牌。

在四大因素推进下，长租公寓正成为住房租赁市场的主要方向。长租公寓和传统的地产开发具备较高的联系度，而成为房企业务拓展的一个重要方向。其次，长租公寓可提升企业的综合抗风险能力。短期可分散地产开发的风险；中期可形成稳定的租金收益，实现品牌的资本运作；长期可以轻资产管理运营输出等。

长租市场总量快速增长：从2010年长租公寓市场出现，2014年总量约50万间，而预计2017年末市场总量将达200万间。龙头运营商初步形成：以房地产经纪经营模式龙头自如公寓、 “互联网 ”经营模式龙头魔方公寓、地产商自营模式龙头泊寓等。品牌公寓扩张迅猛：2014年以来，品牌公寓市场年均增长达到20%到30%。万科泊寓提出2017年做到10万间、龙湖、佳兆业等提出长租公寓3年10万间的目标。股权融资跃：2014-16年长租公寓股权融资总额不到70亿，2017年预计将超100亿元。

图4：我国长租公寓市场竞争结构

“租售同权”中长期将影响金融产品和资本市场。

在住房租赁市场大发展的预期下，未来租赁住房的租金及回报率将分级稳步上升，暴涨的可能性极低。市场租金上涨主要由三大因素推动：一、租金水平不合理：对比国际租售比（1:200-300与1:300-580）和租金回报率（8-10%与不足3%），我国租金增长的趋势比较明显；二、市场需求持续增长：随着城市的发展和购房成本的大幅提高，从购房市场转移至租房市场的需求将不断增多；三、企业发展转型诉求，随着住宅销售市场进入白银时代，更多房企纷纷转型发展。

在政府和市场的共推下，未来住房租赁市场真正的REITS产品将快速形成并进入运营。从政策层面来看，政府明确表态支持住房租赁企业发债及利用ABS进行融资，支持推动REITS发展。从市场层面来看，大中型券商如广发证券、长江证券、东北证券等都在关注或准备介入住房租赁领域的REITS产品发行。从具体产品看，住房租赁领域的类REITS产品也已出现，如魔方公寓、自如等企业2017年均发布了ABS产品。

图5：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图

结语：在现行社会管理体制下，租售做到真正的同权还要各种相关配套政策的支持，同时也要考虑国人根深蒂固的“居者有其屋”的观念，政策执行情况仍需且行且看。对于开发商来说，政策已来，那么重点就变成如何利用政策上了。