播报员
高尧尧
为了促进养老产业发展，中原集团昱言养老工作室联合北京大学国家治理研究院共同成立国家治理与老龄产业政策研究课题组及中国房地产业协会老年住区委员会，共同启动《解密CCRC养老社区——经典案例·模式解析》书籍的编撰。
今年8月，《解密CCRC养老社区——经典案例·模式解析》即将面世。为了让大家更加清晰、更加直观的了解CCRC养老社区，昱言大讲堂将就“北京及周边CCRC市场专题研究”一题开课，请大家关注，不要错过哦~
今天，我们来说北京及周边CCRC项目的土地特征以及物业基本特征。
北京及周边CCRC项目较少
目前有6个项目在运营
土地特征
拿地时间
2001燕达获得燕郊地块，随后地产、险资企业纷纷尝试；在2013养老元年以后，地产企业明显增加。
拿地方式
养老社区建设用地获取方式多样，包括招拍挂、协议以及政府提供；其中，随园是北京首个公建民营CCRC项目。
用地性质
CCRC项目用地性质多样，包含医疗慈善卫生用地、F3用地、F1住宅混合公建用地。
土地成本
CCRC项目拿地成本普遍较高，对于养老微利行业，盈利难度较大，创新盈利模式成为CCRC发展的必要条件。
昱言观点
CCRC项目入市较少
前期成本较高，运营难度较大
随着后期运营模式、盈利方式将逐渐清晰
未来存在集中入市的可能性
项目布局：CCRC项目入市较少，前期无明确、清晰运营模式；随着项目不断探索，后期模式、盈利方式逐渐清晰；在政策持续放款、筹备项目较多情况下，未来存在集中入市可能性。
取地模式：拿地方式、土地性质多样；但以前成交的专项养老用地无一入市（部分在规划）；其核心问题在于土地价格较高。
前期成本：土地、建造等前期成本较高；相较养老微利行业盈利难度较大；须创新盈利模式。
基本特征
分布情况
主要分布在城市发展新区，且受项目规模大及辐射范围影响，分布较分散；从环线分布来看，基本分布在五环外，且自然资源相对较好。
区域分布
北京：朝阳、房山、顺义、昌平
环京：河北燕郊、固安
环线分布
五六环间有2个
六环边及以外有2个
环京区域有3个
开业时间
自2011年典型养老社区项目入市起，CCRC项目逐渐增加，2017年开始加快入市速度，根据企业公开信息，预计2年内有2个项目入市。
开发主体
实业、地产、险资企业均有涉足，企业类型丰富多样；其中，地产、险资企业与CCRC项目联系紧密，存在天然联系，且具有增多趋势。
实业企业
燕达——燕达国际健康城
地产企业，地产与CCRC项目联系紧密，地产特征明显
乐成——恭和家园
万科——随园
大爱城-大爱书院养老中心
当代——当代时光里
新奥——来康郡
保险企业，保险企业与CCRC项目存在天然联系且具有增多趋势，如国寿、新华、安邦
泰康——泰康之家燕园
机构性质及物业属性
养老社区项目以民办营利性质且新建物业为主，基本为重资产项目。
建筑体量
建筑体量较大，基本超过10万㎡；其中，恭和家园、随园和大爱城项目规模相对较小，约4万㎡左右。
潜在供应
2015年至今，北京市共成交20宗养老用地，主要集中分布在五环外，以平谷、顺义、丰台区为主。
总建筑规模约56万㎡，其中6.7万㎡需无偿移交。
北京市有14个CCRC项目在筹备中，主要集中在丰台、顺义、密云区，以地产、险资企业开发为主，潜在供应项目较多。
特征一，分布情况
从分布布局来看，基本分布在五环外，且自然环境较好的区域。
特征二，开发主体
在14个筹备项目中，共涉及9家开发企业；其中，地产企业4家、险资企业4家、国企1家；险资企业纷纷涉足，未来保险趋势明显。
险资企业
中国人寿、新华保险、安邦及君康人寿共4家；
筹备项目共5个。
地产企业
万科、华润、远洋、中弘等4家；
筹备及获取中项目共8个。
国企
北京首钢，共有1个项目。
其中，四大险资企业在全国布局广泛布局；国寿全国布局4家，新华全国布局2家。
特征三，战略合作
险资与地产企业强强联合趋势明显，通过发挥保险与地产带来的客户与物业优势，打造CCRC社区，实现养老产业布局。
中国人寿+远洋
2018年3月15日，中国人寿与远洋签署战略合作；
在国寿市场先发、机构网络、信息技术、养护服务等优势基础上，结合远洋养老在评估鉴定、失智照护、养护机构运营等专业技术经验，联合打造健康养老产业链。
华润+中国人寿+上地
2018年8月21日，华润、国寿、上海地产签署战略合作；
重点在投融资、养老养生、健康医疗、保险等领域加强合作。
昱言观点
分布分散且规模大
开发主体多元
地产、险资企业趋势明显
集中分布五环外，分布较分散，且自然资源较好
规模大，以重资产项目为主；开发主体多元；地产、险资企业趋势明显。
🔺书籍外观请以实物为准
作为国内第一本系统研究CCRC养老社区案例的专著，《解密CCRC养老社区——经典案例·模式解析》将分三篇。
第一篇
人口老龄化与CCRC养老社区概述篇
本篇将就我国人口老龄化的现状、问题，养老政策，CCRC养老社区的概念、发展阶段以及在我国的发展状况进行分析和解读，研判未来的发展趋势等。
第二篇
CCRC养老社区案例研究篇
本篇将针对我国典型的CCRC养老社区案例项目进行系统的研究，研究内容包括案例的发展背景、规划设计、产品情况、配套和适老化设施、服务体系、医疗资源、收费标准、运营状况等，经过多维度分析和筛选，最终选定精选案例有燕达国际健康城、杭州金色年华·金家岭退休生活社区、天地健康城、新东苑·快乐家园等。
第三篇
专家讲谈篇
本篇将邀请行业专家就CCRC养老社区发展模式、项目规划和建筑设计原则、销售模式、营销实践、筹开与采购、养老信托模式的构建、智慧养老等方面分模块撰稿，分享其在CCRC养老社区领域里最前沿的经验。
目前已邀请行业专家有——
天华建筑研究院养老事业部郑嵘
昱言养老工作室创始人张坤昱
养老自媒体公众号“养老有话说”创始人李子辰
中信信托有限责任公司上海业务部经理江毅
泰康智慧养老板块负责人张浩
北京睿佳医联健康管理有限公司CEO李光松
……
经过昱言养老工作室团队近半年的努力，目前书稿已经基本完成，正在进行后期印刷制作等工作，预计今年8月中旬出版。
从6月开始，我们将举办一系列的CCRC养老社区专题活动——案例分析、深度访问、专业论坛、线上课堂……感兴趣的小伙伴儿，千万不要错过！
想买书的小伙伴们可以点击文末的“写留言”，留下您的联系方式，我们将在出版之后第一时间联系您，还有惊喜折扣哦~~
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