甲、乙以一次性付款方式购买商品住房一套，与房地产开发企业签订了商品房预售合同并到房地产管理机关办理了商品房预售合同备案手续。在房屋交付前，甲死亡。丙持有的继承公证书载明：甲基于商品房预售合同享有的权利全部归甲、乙的独生子丙继承，另外，乙将自己基于商品房预售合同享有的权利赠与丙。房屋交付后，房地产开企业、丙共同持商品房预售合同、继承权公证书、赠与公证书等手续向登记机构申请转移登记，欲将房屋从房地产开发企业名下直接转移登记到丙名下。试问：丙与房地产开发企业共同申请的将房屋从房地产开发企业名下直接转移登记到丙名下的转移登记，登记机构可否受理?
有观点认为，没有登记并持有不动产权属证书的房屋可以继承，但不得赠与，因此，应当将房屋从房地产开发企业名下转移登记到乙、丙名下，然后再由乙、丙共同申请赠与转移登记。
笔者认为，对丙申请的将房屋从房地产开发企业名下直接转移登记到其名下的转移登记，登记机构应当受理。
1．以取得房屋所有权为目的房屋买卖合同债权也是可以继承的遗产
在司法实务中，《继承法司法解释》第三条规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。质言之，以取得财物为目的的债权属于可以被继承的遗产。据此可知，本案中，甲、乙与房地产开发企业签订商品房预售合同，建立的是以取得不动产物权之房屋所有权为目的的合同债权，甲死亡后，丙凭继承权公证书继承取得甲享有的合同债权份额。丙继承取得甲享有的合同债权份额后，与乙共同成为办理了备案登记手续的商品房预售合同债权的债权人。换言之，丙继承取得甲享有的合同债权份额后，乙、丙成为基于此合同取得的房屋所有权的共有人。
2．商品房预售合同可以作赠与的标的
《房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。该法第三十八条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书属于房地产不得转让的情形。质言之，未经登记并持有权属证书的房屋不得作为转让行为之赠与的标的。 《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。质言之， 《物权法》采用了严格区分物权与债权的原则，换言之，以取得物权为目的的合同自其生效时起，只有债权效力，是取得物权的原因，经申请登记并被记载于登记簿上后，债权目的实现，权利人才取得物权。据此可知，本案中，如前所述，甲、乙只是与房地产开发企业签订了商品房预售合同，丙对甲的继承和乙对丙的赠与均是基于此商品房预售合同，而非基于由此商品房预售合同经登记转化而来的房屋所有权，换言之，丙继承和受赠与的乒合同债权。那么，合同债权可否作赠与的标的? 《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。该法第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。质言之，合同中的当事人一方，欲将自己基于合同享有的权利转让给合同以外的第三人的，应当通知对方当事人，以便于对方当事人履行相应的义务。据此可知，本案中，乙对丙赠与的是其基于商品房预售合同取得的权利，属于转让合同权利的行为，符合前述{合同法)的相关规定，因此，乙享有的以取得房屋所有权为目的商品房合同债权份额可以作对丙的赠与标的，且房地产开发企业与丙共同申请转移登记．表明房地产开发企业以协助丙申请转移登记的方式知晓并支持乙对丙赠与其在商品房预售合同中享有的权利。
基本结论：登记机构对申请人申请的将房屋从房地产开发企业名下直接转移登记到其名下的赠与转移登记，应当予办理。
【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第3期
【作者】刘守君
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