某房地产开发企业涉诉后，人民法院查封其开发的商品房。查封期限届满，法院并未续封，开发商拟出售相关房屋。但房产管理机构认为该房屋被查封，应在人民法院解封后方可办理网签、备案等手续。
一、不动产统一登记后房产管理部门、不动产登记机构均有协助义务
根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，住建部“负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作”。《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》规定，各级房产管理部门要强化房屋转让等工作，包括要做好房屋买卖合同网签备案、购房资格审核、房源验核。住建部《房屋交易与产权管理工作导则》(以下简称《导则》)要求直辖市、设区城市、县(市)房产管理部门负责房屋交易与产权管理工作。《导则》指出，房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理，具体包括包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管、存量房购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等。
按照现行的“交易+登记”模式，无论交易标的物是商品房还是二手房，均应实行网签、备案。网签的推行，既有效降低了一房数卖等市场失信风险，还有效提升了主管部门的市场监管能力，能为存量房买卖合同提供强有力的证明。实践中，各地均将房源审验作为网签的前置条件，备案作为网签的后续措施。而已被人民法院查封的房屋则不应通过房源审核。考虑到网签平台的公共属性和备案的有限公示性，查封后的标的物亦不能网签，更不能予以备案。
故人民法院决定查封房屋等不动产，发出协助执行通知书，房产管理部门、不动产登记机构均有协助的义务。房产管理部门负责停止办理网签、备案，不动产登记机构负责停止办理转移登记。
二、房产管理、不动产登记机构协助查封的实现方式
行政法规、国土资源部规章对不动产登记机构协助人民法院等国家有权机关办理查封登记有着明确的规定。《不动产登记暂行条例》将查封登记列为不动产登记的八种类型之一。《不动产登记暂行条例实施细则》第五章第四节对查封登记的启动方式、送达要求、收件材料、注销方式等作了明确规定，可操作性非常强。
颇为遗憾的是，作为“保护当事人合法权益，保障交易安全”的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》并未对如何协助法院等有权机关查封房屋(特别是预售商品房屋)作规定，自然也未涉及相关房屋交易是否准予备案，更遑论如何对待已备案交易行为在相关房屋被查封的情形了。
值得庆幸的是，《导则》规定：楼盘表应记载“房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等”以及“交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息”。因此，将查封信息记载人楼盘表，通过楼盘表实现房源核验，以控制相关房屋的转让，是目前有据可查的交易管理途径。
三、楼盘表与登记簿的关系
广义的楼盘表，是非特定主体制定的对楼宇以及房屋单元的自然状况、权利状况等予以记录以便于管理的表格。狭义的楼盘表特指房产管理部门根据《导则》的规定，按照《房地产市场信息系统技术规范》(以下简称《规范》)(CJJ／ T155—2007)等标准，按项目、楼幢和套(间)编制房屋唯一编码并进行层级管理的电子或纸质表格。本文仅对狭义楼盘表作探讨。
有一种说法认为楼盘表的重要性堪比不动产登记簿。从管理的角度而言，此言不虚。因为楼盘表本质上是房屋产权管理的基础和信息载体。离开楼盘表，产权管理难度极大。但法律行政法规亦或是部门规章并未赋予楼盘表法律上的地位，因此从法律地位而言，即便在不动产统一登记后楼盘表被人为拔高至某个层级，亦不过是不动产登记簿的映射。
部分人员认为依据楼盘表信息办理交易并无不当。其理由是：通过信息实时共享或推送，可以实现不动产登记簿与房屋楼盘表相关信息保持一致；且楼盘表在不动产首次登记之前便已建立，其形成时间和内容超过登记簿，登记簿无法替代。
众所周知，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权归属、变动、变更以及权利限制信息，应以登记簿记载为准。即便登记簿信息可以向楼盘表实时推送共享，不过是从侧面强调了登记簿的法律地位。所谓楼盘表的形成时间和内容超出登记簿，一方面是因为登记流程的启动与产权管理启动流程不同；另一方面也因为法律法规对楼盘表的建立并无程序性规定(另文阐述)。何况按照物的编成主义，登记簿必然附有楼盘表及相应信息，因为“一宗土地、一个房屋登记基本单元分别设置相应的不动产登记簿簿页，并按照地理位置、宗地号或登记基本单元编号排列组装”。因此，“簿外建簿、楼外建楼”既造成资源的浪费，也在两者不一致时让基层工作人员无所适从。
四、查封期限后满后房产管理、不动产登记机构的应对
一般来说，各地房产管理部门与不动产登记机构在对待职责边界时，会以(房屋)首次登记为界，即首次登记之前的房产管理部门管辖，首次登记之后的不动产机构管辖。因此，本文所涉案例，如未办理首次登记，则由房产管理部门处理，不存在部门衔接问题。
房地产开发企业开发项目办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记后，如相关房屋被人民法院等查封，不动产登记机构会依据协助执行通知书要求记载人登记簿，并依嘱托停止办理转移登记等。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》规定，人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。上述解释、规章均未授权不动产登记机构办理查封注销登记。故不动产登记机构应按《规范》的规定在登记信息中解除相应的控制或者提醒，并注明相应的法律依据，而不能办理查封的注销登记团。
综上，本案例所涉不动产虽被法院查封，但因查封期限届满，不动产登记机构不可直接办理查封注销登记，登记簿查封信息不应涤除，可在解除限制后直接办理相关登记。房产管理部门亦无需要求权利人向法院申请解除查封，应以登记簿记载信息为准，为申请人办理相关网签备案手续。
【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第5期
【作者】镇江市不动产登记中心 曹利华
联系客服
