要从根本上解决登记错误赔偿问题，需要区分相关主体如申请人、代理机构、登记机构之间的过错，按照过错追究责任
按照《物权法》的规定，不动产登记承担的是无过错赔偿责任。
《物权法》第21条明确规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第29条也规定:“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”
登记错误的原因可能多种多样：如登记申请人提供的材料属实，登记机构因故意或过失而出现登记记载错误；或者，登记申请人提供虚假材料，登记机构未尽到合理审查义务而出现登记记载错误；或者，登记申请人提供虚假材料，登记机构尽到了合理审查义务却未能发现而导致登记记载错误；或者，登记申请人和登记机构恶意串通导致登记记载错误等。但根据上述规定，按照全国人大常委会法工委所著的有关《物权法》释义的书籍中的解释，为了对受害人提供更充分的保护，不论何种原因，只要登记是错误的，给他人造成了损害，不动产登记机构就应当承担赔偿责任，此时并不考虑其是否存在过错。只是在不动产登记机构赔偿后，其可以向造成登记错误的人追偿，包括提供虚假材料的登记申请人、存在故意或重大过失的登记机构工作人员等。
无过错赔偿责任使不动产登记承受巨大压力。
不动产登记机构因为登记错误，造成他人损害时，需要依法对受害人的损失进行赔偿。由于以前登记相关具体依据的缺失以及操作的不规范，实践中不管土地登记还是房屋登记都不同程度地存在着登记错误。实际上，不管登记相关依据多么完备，登记操作多么规范，登记机构审查多么尽职，登记错误也不可能全部杜绝。特别是统一登记之后，随着历史问题的逐渐暴露，不动产登记将承受巨大的压力。
首先，不动产登记承受巨额的赔偿压力。由于不动产的价值巨大，一旦出现登记错误，给受害人造成的损失可能非常大，不动产登记机构须承担的赔偿数额也是巨大的，往往难以承受。例如，早在1998年“深圳市规划国土局与深圳市有色金属财务有限公司行政赔偿纠纷案”中，被告深圳市规划国土局就被判令赔偿870万元。这是发生在将近20年前的案件，目前不动产的价值越来越高，一般是20年前的数倍甚至数十倍了，有可能某一件案件赔偿就可以使登记机构破产。
其次，不动产登记错误赔偿之后，追偿难度很大。第一是登记机构需要向法院提起民事诉讼，第二是要等法院作出裁决之后才能申请法院强制执行。这使得一方面花费时间长，另外一方面执行难度大，如果被执行人转移财产或者宣告破产或者逃匿，执行起来就非常困难。
最后，不动产登记机构和工作人员存在追责的压力。发生不动产登记错误赔偿后，虽然可以申请国家赔偿，但是国家赔偿之后就涉及问责，要给予当事人行政处分甚至刑事处罚。赔偿之后的追责将使登记机构及其工作人员不敢登记或者审查过严。为了减少或者避免登记错误，减少或者免于追责，不动产登记机构办理登记时就会异常谨慎。只要当事人的申请材料稍有疑问时，登记机构就不予以办理或者要求当事人提交更多的资料来进行审查，增加审查手续，延长审查的时间等。这不仅会增加当事人的负担，不便民，而且与国家简化手续和材料的要求不相符。如《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号）明确要求“坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续，凡是没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》 (国土资规〔2016〕6号)也要求：“对于没有法律法规依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等手续和材料，不得要求当事人提供，不应作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。”登记机构和人员为提高登记结果准确性而要求当事人多提供材料、增加审查环节或者延长审查时间，与国家要求简化手续和材料以及便民的原则是矛盾的。
只有改无过错赔偿责任为过错赔偿责任，才能从根本上解决登记错误赔偿问题。
由于缺少化解风险和责任的体制机制，再加上不动产的价值较高，登记机构因登记错误导致的赔偿案件又比较多，而登记机构承担的赔偿责任又是无过错责任，因而不动产登记机构败诉风险大，赔偿责任重，各地的不动产登记机构都承受着巨大的赔偿压力，亟待建立化解风险和责任的体制机制。
实践中，有不少解决登记错误赔偿问题的尝试：一是国土资源部牵头起草《条例》初稿时，曾经提出借鉴澳大利亚昆士兰州和我国台湾地区的做法，从登记收费中提取一定的比例建立赔偿基金。但按照《预算法》第22条规定：“预算收入应当统筹安排使用；确需设立专用基金项目的，须经国务院批准。” 设立赔偿基金的审批程序比较复杂，设立基金的难度较大。因此，《条例》没有规定赔偿基金制度。二是目前有些地方通过投保不动产登记责任险方式的方式来化解登记错误赔偿风险，比如广州市以及南通市、扬中市等地。目前约定的赔偿金额较低，根据相关报道，扬中市与保险公司合同约定的“年度累计赔偿最高额为人民币300万元，每次事故赔偿最高额为人民币150万元，每人年度赔偿最高额为人民币50万元”。另外保险费从何处支付也是一个问题。目前还只是少数地方采取此种方式。三是司法实践中一般以是否尽到“合理审慎职责”的来判断是否承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”
以上这些尝试中，赔偿基金设立难度太大，责任保险目前还只是个别地方尝试，效果有待检验，最高法的司法解释也与目前《物权法》的规定不相符，这些尝试目前都无法从根本上解决登记错误赔偿问题。要从根本上解决登记错误赔偿责任，需要实行过错责任，区分不动产登记涉及的相关主体如申请人、代理机构、登记机构之间的过错，按照过错追究责任。因此，建议利用民法典物权编目前正在编撰的契机，改无过错赔偿责任为过错赔偿责任，从而从根本上解决登记错误赔偿问题。
【来源】《中国不动产》2017年第11期
【作者】国土资源部不动产登记中心 蔡卫华
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