纵观美国历任总统的住房政策，大致可以分为两类：一类是注重为低收入者建造公共住房或者提供补贴，美国大部分总统都是这样做的。但是，这类做法意味着政府财政负担的加重，因为公共住房的兴建成本完全由政府支付，政府不堪重负。因此，20世纪60年代以后，美国政府为减轻建房负担，进一步扩展了住房政策，鼓励私营开发商为低收入者建造住房。这一政策从1968年通过的《住房和城市发展法》中可以清晰看出来。该法有两大突破：一是为发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常租金水平的住房；二是在联邦住房委员会（FHA）的抵押贷款保险计划下，为符合要求的买房者提供低于市场水平的利率。
但是，私人建公共住房，质量难以保障，经常不得不拆除重建，造成重复建设，导致社会资源的极大浪费。
1972年尼克松当选总统后，通过了《住房和社区发展法》，把住房保障的重点放在直接补贴需求者身上，对新建住房、大修住房、存量住房给予补助，1978年后又规定对承租住房的一般性维修也给予补助，以提高低收入者支付租金的能力。4
为低收入者建造公共住房或者提供补贴的方式都使政府面临着沉重的负担。于是，另一类住房政策走上前台，那就是通过鼓励低收入者购房、提高家庭住房拥有率的方式来解决住房问题，减轻政府的负担5。巧合的是，在这方面做得最优秀的两位总统，正是老布什与小布什。
1988年11月8日，老布什当选为美利坚合众国第41任总统。1990年，美国通过了《Cranston-Gonzalez 国家经济型住房法案》和《低收入住房保有与住房拥有率法案》，强调提高住房拥有率及租赁补助的重要性。
美国学者阿列克斯·施瓦兹在其著作《美国住房政策》中指出：“从20世纪90年代起，各级政府为了提高自有住房率，特别是低收入者和少数种族住户的自有住房率而采取了一系列广泛的措施。”6
自老布什开始，提高自有住房率成为美国住房政策的核心。
小布什当选总统后，继续本着提高自有住房率的思路前行。
小布什强调的建设一个“所有者社会”，就是鼓励私人拥有住房和证券。
但是，让穷人买房并非易事。阿列克斯·施瓦兹指出：“自由市场从来没有为极低收入住户提供廉价而舒适的住房的责任，仅维护住房的费用就超过了这些住户的承受能力。通过降低建造标准和调整分区法规而减少住房费用的方法不可能走得太远。”
这当然是从常规角度来看的，通过金融衍生品对成本的转嫁，布什就走得很远！在历任美国总统当中，小布什是解决公共住房问题最彻底的一位，在他任期内，美国私有住房拥有率一度达到70%，超过迄今为止的任一位总统7，成就不可谓不辉煌。当然，小布什的这项辉煌成就得益于他巧妙地转嫁了成本，通过金融衍生品之手，让全世界为美国的住房梦埋单。
次级债券及其他衍生品，在小布什任期内的放任自流之下，得到了最快速的发展，最终演化成这场令人恐惧的次贷危机。是华尔街的金融投机家利用了小布什？还是小布什利用了华尔街的金融投机家？亦或二者兼而有之，各取所需？
联系客服
