决策层罕见点名后，石家庄中央商务区规划与命运剧变 | 回看

文/回洁钰 出品人/张晓阳

本文仅代表「回看」观点

引子

2月20日晚，北京冬奥会闭幕。河北也到了掀开新一页的时候。

如果你记性好，应该记得河北定下多年，并成为政策导向和投资落地「指挥棒」的区域发展格局：

「两翼、两区、三群、六带」。

尽管绝大多数人到今天都很难说清楚，上面这四项数字背后的含义，但你丝毫不能怀疑，这杆指挥棒的巨大影响。

作为冬奥会的「甲方」，国际奥委会主席巴赫在这个「奥运周期」，对北京和张家口都相当关注。北京自不用说，基建配套摆在那里。张家口却是从零起步。巴赫2015年到张家口时，看着今天「雪如意」的场地，完全想不到这幅场景。所以，他对河北决策层说：

这里的变化完全超乎想象。

这就是指挥棒的能量。如今，北京冬奥会闭幕，「两翼」之中的张家口还可以继续搞新能源、冰雪运动、旅游和大数据，可对于河北而言，即便头顶「北京后花园」和「冰雪之城」的光环，即便2021年的地区生产总值同比上升6.3%，比2020年还快了2.7个百分点，可它还只是一个经济总量不到两千亿的城市，对于在人才和资源上正面硬刚的河北而言，张家口的力量还不够。

所以，1月底到2月中旬，18天时间里，河北决策层除了紧盯北京冬奥会，还专门往一个城市跑了两趟。

你没猜对，不是雄安，而是石家庄。

此前一次调研发生在1月29日，小回在回看文章里做了解读，不再赘述。那次调研，将正定「正式拉进」滹沱河生态经济带这张蓝图里。尽管位于滹沱河北岸，又明确了数字经济、现代服务和都市农业三项产业定位，但在2021年披露的滹沱河生态经济带规划里，河北岸实际上是缺失的。而在1月29日河北决策层调研后，石家庄决策层的动作相当快，第二天就落实，还为此提出了新表态：

「打造滹沱河南北岸联动发展的重要一极。」

到了前几天讨论滹沱河生态经济带的市委专题会议上，滹沱河北岸就出现在了规划图里，显示出落实决策层要求的态度。

到了18天后再调研，河北决策层对石家庄表达的信息量进一步放大。简单总结，有六项之多：

第一项，对当下石家庄对交通路网的改造提升极其关注，可列在首位。

这一点有迹可循。此前几年，河北决策层对石家庄多次「点题」，交通拥堵和停车难是「重灾区」。新的石家庄决策层到位后，融资给支持，审批给通道，连三环内高速都划归市政管理。要知道，产权移交相当复杂，不是上嘴唇一碰下嘴唇就过去了，可这都不是事儿，先办了再说。

受此影响，2022年石家庄要打通36条「断头路」远远不够，交通路网上的大项目除了复兴大街，可能还会有新的项目加入进来。

第二项，对正定相当关注。

这一点，上一篇回看文章有解读，直接去看就可以。

第三项，对滹沱河生态经济带和太平河城市片区比较关注。

注意一下河北决策层调研的时间。前一脚，石家庄刚把太平河城市片区规划的全球招标收尾，37选5再选3，最后融合成一份控规。从官方媒体发布的新闻通稿看，河北决策层认可了招标成果。

后一脚，石家庄召开了滹沱河生态经济带的市委专题会议，河北决策层的新要求会就此进入规划方案里。我估计，这份控规可能在3月就会出来，并在年中太平河城市片区规划展示中心里完全亮相。

第四项，东垣古城遗址公园项目又被抬升到相当重要的高度。

我在此前的回看文章里说过，它将极大地填补东北二环板块巨大的城市断裂带，还能弥合主城区二环内与太平河城市片区之间的空间距离。这一点是支撑这个项目级别越来越高的原因。它能在2022年3月开工，并要求两年内见成效，便是级别上升的重要表现。据我了解，这个项目的融资问题不大，清华大学做的方案，也是决策层比较中意的高规格。

第五项，就是城市更新项目，这里面包括城中村和棚户区改造项目。

讲真，率先启动的城市更新项目里，城中村项目九个，1975年前危旧住房项目八个，个个都是难啃的骨头，一些项目的「血泪历史」更是相当复杂。河北决策层把城市更新项目放进来，也是看到了难度，需要表达支持和推动的态度。具体项目，大家可以在评论区留言，最新消息，只要我知道的，尽量都通报给大家。

第六项，则是我今天的回看文章要重点说的，一个「新」变化，突然但并不意外的变化：

打造中央商务区，增强省会吸引力、带动力。

上述六项，没有河北的支持，甚至最高决策层的授意，石家庄想从政策、土地、资金和审批上得到支持，难比登天。因此，寻找支撑河北正面硬刚能力的「新力量」，河北选择了石家庄。可过去十年，掉队的石家庄拿什么来支撑河北？前述这些，让我们看到了端倪。后面，我们则要专门聊聊中央商务区这个新变化。

壹

自石家庄决策层到位至今，中央商务区一直在面对这样一个问题：

还会不会得到强有力的支持？

尽管前有石家庄决策层不到一年内两次调研，后有河北决策层提出前述新表态，可依然挡不住争议滔滔。事实上，争议的焦点只有一项：

南有高铁商务区，北有太平河城市片区，中间又有中央商务区，三者之间，是什么关系？

这个问题并非没有进入石家庄决策层的视野。在12月底二次调研中央商务区时，就有这样一项表态，相当重要却很容易被人忽视：

「按照二环内做减法、二环外做乘法要求，对中央商务区南区、高铁商务区、太平河城市发展示范区、滹沱河生态经济带进行系统性规划设计，科学合理布局。」

关键就在于这两个词：「系统性规划设计」和「科学合理布局」。

我先剧透个消息：中央商务区南区，也就是自强路以南至裕华路，站前街以东至解放大街以西的未开发区域，控规将重新做。此前曾传出要改造，但冒出来「石家庄市博物馆」新址和「石家庄铁路博物馆」两套改造方案的老火车站站房，也可能有新的命运。此外，南区规模极大的商业用地，按照当下石家庄决策层「公园绿地狂热爱好者」的状态，势必也会调整，其大概率将压缩和减少。

重新做出来的控规，我们还得等等才能看到，但结合这段时间刚完成的太平河城市片区规划全球招标，以及去年初步完成，商业规模也被大幅压缩的高铁商务区，在石家庄老牌「中轴线」上一字排开的三个城市级项目，命运都要变了。

还没开发的，重新想、好好想，想好了再开发。可既有项目呢？三个城市级项目放在一起，高铁商务区和太平河城市片区，要想见到规模和成效，按复兴大街和东垣古城遗址公园的节奏，也按三年来算，也要到2025年前后。可当下的中央商务区，四栋塔楼已经戳在那里，其中，三栋写字楼，已经封顶，完成内外装后，大概在2023年前后就可以投入使用。一栋以往规划是公寓，后续可能也要调整为写字楼。如此大体量且已成现实规模的商业，该怎么办？别忘了，石家庄决策层在2021年已经旗帜鲜明地提出：

「新官理旧账。」

已经摆开阵势、拉开规模、搞出实体的中央商务区，显然不能、也不应该被甩在一旁。

在各路声音、各种唱空之下，中央商务区没有了前两年「集万千宠爱于一身」的状态。事实上，城市更新大干快上，城市级项目已经突破10个，2022年还要继续增加的背景下，别说中央商务区，任何项目都无法拥有集完全宠爱于一身的状态。

未来的石家庄，只要你和这座城市的目标（经济总量突破万亿）同频，愿意遵守这座城市的开发规则（新的，一共六项），政策、土地、资金和审批的支持，都可以给你，能做到什么程度，就要看项目的命运、开发主体的努力了。

对其他项目如此，对中央商务区亦如此。

贰

这么说，你可能还不信。那就说点直接的：

2021年12月石家庄决策层二次调研中央商务区，关注了两点，一项是石太联络线入地问题，前有和北京铁路局签下来的协议，后有河北决策层的支持和来自最高决策层的授意，有关部门这事儿没什么异议，但做起来没那么快。于是，石家庄决策层来现场协调解决，预计2022年就将有实质性进展。

看起来只是动了一条铁路线，可少有人知的是，京广铁路和京广高铁在二环内基本入地，可地面铁轨还得留着，原因无他，石太联络线没入地。完成这项石家庄铁路入地的遗留项目，地面铁轨才能完成历史使命，和平路与解放大街的互通立交才有可能。对于中央商务区而言，这个交汇点更是四栋写字楼的入口要冲，是「卡脖子」的地方。

另一项便是正太饭店。对石家庄而言，这是个宝贝，年头和主城区的近代建城史一样长，堪称这座城市的「活化石」。连一千多年地面建筑就荡然无存的东垣古城遗址，石家庄决策层都能如此上心，更何况是正太饭店这个宝贝。

我横向比较了一下石家庄决策层两次调研中央商务区的新闻通稿，发现一个很有趣的现象：两次下来，第二次的目的性和指导性更强，关注的重点都是中央商务区当前面临的棘手问题。说得再直接一点：这是来帮项目「排雷」的。可两次调研，只有一项内容一直没变，那便是正太饭店。

据我了解，这个项目的保护修缮在决策层首次调研后，就全面启动，先是中央商务区开发主体相当迅速地把项目收过来，然后委托融创，在全国范围内找擅长老建筑修缮保护的资源，经过反复商榷，确定了在上海住总来操刀施工。

对这家企业，石家庄人很陌生，要知道，当年上海十里洋场留下的老建筑，也是个个金贵，其中，上海总商会旧址的修缮保护，其施工单位就是上海住总。到年底石家庄决策层二次调研，上海住总编制的修缮保护方案也获得通过。

从我拿到的资料来看，操刀修缮的力量，专业能力不是盖的。看两张图吧：上面的，是中央商务区聘请的专家根据历史资料和现场查勘，完成的正太饭店建设进程推测成果，有了它，正太饭店的修缮保护如同有了说明书。下面的，则是正太饭店的修缮工艺，原则便是「整旧如故」，要的便是修缮完成后，呈现在老百姓面前的一如百年前刚落成时的正太饭店。

不仅没扔在一旁，反而在着手排雷，解决问题，决策层的态度可见一斑了。

叁

写到这里，「石家庄还会不会支持中央商务区」，已经有答案了。但很多人更关心，哪些实打实的产业能装进中央商务区里？事实上，要想解答这个问题，小回还是要靠那篇等在后台，准备公布的文章：

「与经济总量超过万亿规模的城市相比，石家庄的差距到底在哪里？」

很抱歉，积压的选题实在太多，我得一个一个写出来给你们看。不过，我还是可以剧透一项中央商务区的动向给大家，可以从另外一个角度来回答这个问题。

消息人士告诉我，中央商务区的开发协议里面，「预留」了一栋写字楼，将移交给有关部门，提供给驻在石家庄的某中央序列企业做总部办公使用。换言之，四栋写字楼里面，已有一栋算是被消化掉了。而这家企业，也在当下石家庄正着力打造的五项千亿级产业集群里面，而且是「扛把子」企业。

2022年，中央商务区的商业就将正式亮相，届时，面向企业进行整体销售或者出租，依然是开发主体们倾向的方式。

说到底，和把写字楼分割成一小间一小间，然后明码标价，卖掉收钱走人的传统开发行为相比，横跨石家庄城市规划和开发「旧时代」与「新时代」的中央商务区，其实正在适应新的游戏规则。事实上，两次调研，尤其是最后一次，石家庄决策层已经给中央商务区确定了游戏规则：

1、中央商务区是面子，更是里子。这话说得实在，也是这个项目提要求。

2、抓好老建筑修缮，增加面向公众开放的展示空间。也因此，中央商务区规划展示中心推倒了四面墙，完全敞开它的全部面貌。

3、政府主导、市场运作，彻底断开一、二级联动，强化土地资源管控，要求带规划方案招商招标，强化容积率上限刚性管控，降低开发强度。这一项和第四点，我放在一起说。

4、中央商务区规划将重新修编，重点是完善路网和配套设施。所以，最新消息是，中央商务区南区的控规在调整，北区的规划也在动，除了四栋商业建筑，剩余商业规划可能会压减规模和强度，一些地块可能会调整成城市绿地公园。这一点，和石家庄决策层「公园绿地狂热爱好者」风格一脉相承。

5、北区商业达到入驻条件的大限初见端倪：2023年上半年。制约商业的石太联络线入地和北区地下空间竣工，是在2022年底前。障碍没了，商业也将亮相。

2022年，回归前台、支撑城市的中央商务区，地位仍在，政策傍身，规划跟进，要想脱颖而出，在其他城市级项目崛起前占据先机，还是要：

借东风，靠自己。

以上，是为我的正文。