拆解东部新城规划:10大城中村拆迁7条主干道开工,二环外的乘法从此做起
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2007年,河北省政府与当时的铁道部签下协议,确定新的石家庄火车站选址。当时的石家庄市计委接到通知:据说,工作人员从档案室里把石家庄地铁的规划文件翻出来时,颇费了一番周折。项目已经搁浅四年,压在上面的文件足有一人高。由于新火车站的选址报批是跟着京广高铁的节奏走,要在两年完成前期手续,石家庄地铁也必须在同样的时间内,围绕新火车站去重新筹划线路规划,时间非常紧张。那两年,石家庄组织开了20多次专家论证和沟通会,有时候,一开就是好几天,关起门来就是各种争论。新火车站的枢纽地位自不必说,可地铁不能只在二环内打转,势必要延伸到二环外。大家都清楚,地铁出了二环该怎么走,决定了城市未来的发展方向。几百亿砸下去,地铁修了,后面要跟上的就是各种城市配套和土地开发。可二环外地方这么大,要延伸到哪里:开发空间足够大,前景足够广阔,对城市发展格局最有利?
后来的结果,大家都知道,三年后的2010年,石家庄地铁规划的最终报告完成专家评审,然后递交到了国家发改委。两年后的2012年,石家庄拿到了地铁一期规划的批文,开工有了「准生证」。又过了三年的2015年,调整后的石家庄地铁一期规划也拿到了批文,一号线从一期的洨河大道站向北延伸,跨过长安区的东部新城和滹沱河,进入正定新区,和五年前启动、早已在地下预留了地铁隧道的正定新区连通。于是,就有了此后争论七、八年,却一直没个头绪的笑话:坐落在长安区东部新城内的四座地铁站,要人口、没人口,要配套、没配套,甚至被戏谑为「石家庄最荒凉的地铁站」,当初何苦要花这么多钱建在这里?
这些年风起云涌的短视频平台上,关于石家庄的热门话题每个月都在变。曾有一段时间,这些位于东部新城里的地铁站曝光率很高。最搞笑的一个,视频里播放着悬疑的音乐,画面昏暗,一个人鬼鬼祟祟地走出地铁站,东张西望,然后镜头拉开,四外的荒凉和孤零零的地铁站形成鲜明反差。评论区立马就被淹没,其中一条更搞笑:为什么要修这些地铁站?难道只为了「坐地铁去种地」?
事实上,十五年前的那些关于地铁规划的闭门争论里,也有这个话题。据说,「四易其稿」的石家庄地铁规划里,至少最初的版本里,并没有位于东部新城的地铁一号线和这四座地铁站。可规划报到市里,领导一摆手:靠财政收入这点钱,养不起地铁这个「吞金兽」。地铁公司还是要自己想办法找钱,政策可以给,支持可以给。
那时候,香港地铁的开发和运营模式广受追捧,简而言之,就是赋予地铁公司在地铁站和地铁沿线土地开发上的优先权,通过土地开发换真金白银,回过头来供养地铁。国内这个模式玩的最好的,便是深圳,以至于「深铁」不仅把地铁修到了广州城下,还把手伸到了高铁和万科那里。去年我看到的数据,深圳地铁营收最高,后面的城市捏在一起,才能和它的体量相当。政策和支持给了,石家庄地铁自然喜出望外。可那年头,二环内城市开发「一个萝卜一个坑」,一级开发的主导权旁落,地铁公司完全无法插手,也只能把目光投向二环外。看看纳入一期规划里的三条「骨干线路」,只有三号线延伸到的高新区南部,以及一号线延伸到的长安区东部新城:加上当时正在升温的正定新区也需要靠地铁接上主城区的交通路网,从主城区到正定新区,道路千万条,但纵贯长安区东部新城这一段:「东部新城」的规划不是小回杜撰的,也不是最近捧出来的新词、新概念。2018年9月,长安区在东部新城组织了集中开工仪式。在现场的展板上,有九个项目赫然在列。因为这九个项目是由新建的八条道路和一座污水处理厂组成,因此,在后来官方媒体的报道中,它们被概括为「一厂八街」。我后来算了算,加上这场开工仪式前的施工动作,那段时间,东部新城满打满算干了半年,然后就又回到了「只在有关部门的汇报中出现」的状态,但这半年,还是可以看做是给东部新城举行的「奠基礼」。这个月,因为要写这篇文章,我在东部新城跑了三趟,平常坐地铁一号线,能坐到火炬广场站就算不错,东部新城更是极少来。可这一次,从洨河大道站出来,看到的场景有点意外:地铁站门口的秦岭北大街已经有了双向四车道的状态,国控城发投负责建设的洨河大道,围挡和工程说明牌已经就绪。只不过,秦岭大街向南到和平路还没贯通,向北与北三环的交汇路段也是在建状态。东部新城的命运几经周折。2012年拿到地铁规划批文的时候,想的是把这块开发空间广阔到爆的地方利用起来。地铁都进来了,这么多地,地价稍微合适点,还不得蹭蹭地卖?到了2016年前后,在今天颇具争议的乐城国际贸易城落地,头顶省、市两级重点项目的光环,不乏拥趸,道路交通也得围绕着它服务,现在在兆通板块形成的「一纵三横」(「一纵」即天山大街已北延至槐河道,「三横」即济河道、兆通南路和槐河道),便是那时的产物。到了2018年,石家庄又在北三环以北的东部新城划出来了一块区域,起名叫「石家庄长安国际服务外包经济开发区」,那时启动的秦岭大街便是产物。10年时间,三个「指挥棒」,棒棒不一样,可东部新城似乎从来没搞明白,自己的定位到底是什么。到今天,这三个指挥棒已经全部落空。尤其是最后一个,石家庄已经明确,一个县、区、市,原则上只保留一个开发区,前述那个名字巨长的开发区,我已经在公开文件上看不到它的身影。第一件,2021年4月之后,石家庄一口气干了19条道路的新改扩建,数量是过去两年的总和(以前一年也就干10条道路,大多数还是小工程,有一年的年底,官方媒体总结这一年的新建道路里程,标题是「一万米」,成了当时全国网友的笑柄)。到年底,石家庄又宣布,2022年要新建36条道路,数量是过去四年的总和(我实际算了一下,加上二环部分路段改造、二至三环主干道快速路改造在内,当前石家庄实际推动的道路项目已经超过50项,是过去五年的总和)。在合计55条的新建道路中,有9条位于东部新城内。如果把范围缩小,这9条道路集中在东部新城里,北至绵河道、南至北二环东延线、东至太行大街、西至珠峰大街(现在的名字叫石兆街)。而这9条道路中,槐河道和天台路已通车,剩余7条全部开工。既然这里不搞了,那为啥要把9/55的新建道路放在这里?放在太平河城市片区、高铁商务区、高新区南部新城(石家庄国际生物医药园),不香吗?
第二件,前两天,石家庄公布了「城市更新重点项目总体实施方案」。尽管当下石家庄已经有9个城中村改造项目、8个1975年以前的危陋住房改造项目,以及太平河城市片区、高铁商务区、中央商务区、高新区南部新城等等体量巨大的城市片区项目,推土机已经满负荷运转,让见惯了「干啥都磨磨唧唧」的老百姓在兴奋之余,不禁捏了把汗(主要是怕「搞不完」),可这还不算完,石家庄又把未来两年半的城市更新路线图也放了出来。这么做,说到底,既是给自己加担子,也是给老百姓提心气儿。这里面又公布了13个城中村的拆迁改造计划,其中,长安区有5个,占总量的近四成。而这5个位于长安区的城中村里,又有3个(西塔口、南杨庄、吴家营)位于东部新城内。加上2021年已启动、由国控城发投进行一级开发的店上、西庄屯,由开发商开发的东庄、西庄、东兆通、西兆通、东杜庄,当前和未来两年多,东部新城有多达10个城中村拆迁改造。我还没有详细算过这10个城中村拆迁腾退后,能释放多少开发空间出来,粗略估计,七八千亩肯定是有的。如果放在五年前,东部新城首先要算的账,肯定是「土地账」,一块地,能装进去多少住宅,就装进去多少,城市配套是以后的事情。然而,放在现在,一块地里至少一半的空间,要先拿出来,补充这块地所在板块缺的城市配套。像东部新城,当前缺的是什么,大家一目了然,因此,在今年亮相的新项目里,都在主动或被动地加大城市配套的比重。比如,位于地铁一号线洨河大道站西南角的东胜未来云项目,内部配建了一所小学,小学北侧配建了社区商业、医疗等等配套。再加上小区的北侧、西侧,以及配建小学的南侧搞了三座公园,以及项目北侧和东侧环绕的城市绿地,这个面积足有468亩的项目,该有的配套都有了,不仅满足自己,还能带动周边。▼ 下图为从洨河大道地铁站,围挡内为东胜未来云项目
总结一下,石家庄决策层对东部新城的思路已经很清晰了:道路交通,搭建骨架。拆村腾退,让出空间。补充配套,承载人口。地铁接驳,连通主城。
既然「二环内做减法」,「减」掉的是膨胀到爆炸的人口压力,可让老百姓心悦诚服地走出二环,你得提供能走得出去的交通,能落得下来的配套。即便这些都是在未来兑现的,也能让人踮踮脚、看得到。尽管「二环内减法、二环外乘法」的指挥棒是去年落下来的,可看看当下石家庄城市剧变的架势,「不服就干、说干就干」,我也要调整一下我的判断。如果你问,太平河城市片区多久能见效,我说,放在以往,这么大一摊子,没个十年,很难见效。现在这架势,见效期可以缩短至三、五年。放在东部新城,见效期也会随着这次城市剧变而缩短,即便没有太平河城市片区的声势喧天,五年也「有戏」。这仰赖于这五年内,石家庄能依然保持过去一年城市剧变的劲头。其实,不用等五年,从5月起,东部新城就会活跃起来。打个赌:在5月,东部新城会相当频繁地出现在你的朋友圈和短视频平台上。除了前述7条新建道路和10个城中村改造项目外,将有新项目亮相。其中,「打头阵」的,便是前面我们提到的东胜未来云。关于项目的位置,说两个坐标,大家就都清楚了:乐城国际贸易城的东北方向,相距几百米左右。另外就是地铁一号线洨河大道站西南角,从项目东北角出门,步行三分钟就能到地铁站。至于地面交通,已经通车的秦岭大街,今年新开工的天桂中街、昆仑北大街都和项目交汇。另外五条新开工道路里,绵河道和天山北大街也离得不远。和东部新城里的其他项目相比,这个项目的地面交通条件比较好,见效也在当下。项目是东胜参与棉五小区改造拿到的匹配地块。这种拿地方式,在石家庄楼市也是「不曾不再」。上个月公布的祥云国际重整进度通报显示,有关部门为了盘活项目,曾给它装进了十块位于主城区的地块,可事与愿违。现在,石家庄自己接盘,匹配地块全部取消,估计今后再想跟有关部门谈条件,获取匹配地块,也只能是「想想了」。项目有468亩,面积非常大,大到需要开发商切分成8个地块逐步开发。项目也因此配建了一所小学和三所幼儿园。按规矩(具体什么规矩,回看另开专文解读),这所小学大概率是长安区所属的教育资源,加上是新建学校,也势必要加入到以某所「牛小」组建的教育集团里,成为「成员校」。有关部门已有打算,具体是什么,我就不在这里说了,可以评论区问我,我来解答,或者问开发商。▼ 下图为东胜未来云项目配建小学效果图
项目的入住人口肯定要上万,所以城市配套肯定要配,其中,商业配套要做将近8万平方米,具体是啥,看开发商的规划,但这是必须要做的,逃不掉,开发商也只有好好做。另外,项目周边还规划了多块商业用地,后续逐步开发,示意图在下面。▼ 下图为东胜未来云项目周边地块规划
另外,按现在东部新城的规划,在项目的周边紧靠着两座公园,项目自己还得配建一座公园,面积不小。位于小学南侧,将成为项目的中央公园。这符合当前石家庄决策层「公园绿地狂热爱好者」的定位。▼ 下图为东胜未来云项目各地块和组团规划
项目的外立面和东胜时间山、东胜天御很像,线条简约、硬朗。这也是当下石家庄决策层对项目规划的硬性要求,以前又丑又难看的模样早就被扔进了历史的故纸堆。加上全市第一个星空主题的园林景观,给人一种漫步星际的感觉,总之,在成本和售价之间,项目下了很多功夫。▼ 下图为东胜未来云项目沿昆仑北大街效果图
至于大家都非常好奇的户型和售价,鉴于项目还没拿到预售,我先卖个关子。但就像我在前两天短视频说的那样:这是一个当前面向首置刚需的板块,推出的户型、制定的价格,也都需要满足他们的需求和购买力。据我所知,这将是一个相当「炸」的价格。
至于东部新城内另外两个也要在今年入市的项目,情况与之差不多。可综合起来,从外在到内里,从交通到配套,从户型到价格,东胜未来云都是刚需的首选。
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