拆解东部新城规划：10大城中村拆迁7条主干道开工，二环外的乘法从此做起

文/回看 出品人/张晓阳

本文仅代表「回看」观点

壹

2007年，河北省政府与当时的铁道部签下协议，确定新的石家庄火车站选址。当时的石家庄市计委接到通知：

重启石家庄地铁项目。

据说，工作人员从档案室里把石家庄地铁的规划文件翻出来时，颇费了一番周折。项目已经搁浅四年，压在上面的文件足有一人高。由于新火车站的选址报批是跟着京广高铁的节奏走，要在两年完成前期手续，石家庄地铁也必须在同样的时间内，围绕新火车站去重新筹划线路规划，时间非常紧张。

那两年，石家庄组织开了20多次专家论证和沟通会，有时候，一开就是好几天，关起门来就是各种争论。新火车站的枢纽地位自不必说，可地铁不能只在二环内打转，势必要延伸到二环外。大家都清楚，地铁出了二环该怎么走，决定了城市未来的发展方向。几百亿砸下去，地铁修了，后面要跟上的就是各种城市配套和土地开发。可二环外地方这么大，要延伸到哪里：

开发空间足够大，前景足够广阔，对城市发展格局最有利？

后来的结果，大家都知道，三年后的2010年，石家庄地铁规划的最终报告完成专家评审，然后递交到了国家发改委。两年后的2012年，石家庄拿到了地铁一期规划的批文，开工有了「准生证」。又过了三年的2015年，调整后的石家庄地铁一期规划也拿到了批文，一号线从一期的洨河大道站向北延伸，跨过长安区的东部新城和滹沱河，进入正定新区，和五年前启动、早已在地下预留了地铁隧道的正定新区连通。于是，就有了此后争论七、八年，却一直没个头绪的笑话：

坐落在长安区东部新城内的四座地铁站，要人口、没人口，要配套、没配套，甚至被戏谑为「石家庄最荒凉的地铁站」，当初何苦要花这么多钱建在这里？

这些年风起云涌的短视频平台上，关于石家庄的热门话题每个月都在变。曾有一段时间，这些位于东部新城里的地铁站曝光率很高。最搞笑的一个，视频里播放着悬疑的音乐，画面昏暗，一个人鬼鬼祟祟地走出地铁站，东张西望，然后镜头拉开，四外的荒凉和孤零零的地铁站形成鲜明反差。评论区立马就被淹没，其中一条更搞笑：

为什么要修这些地铁站？难道只为了「坐地铁去种地」？

事实上，十五年前的那些关于地铁规划的闭门争论里，也有这个话题。据说，「四易其稿」的石家庄地铁规划里，至少最初的版本里，并没有位于东部新城的地铁一号线和这四座地铁站。可规划报到市里，领导一摆手：

靠财政收入这点钱，养不起地铁这个「吞金兽」。地铁公司还是要自己想办法找钱，政策可以给，支持可以给。

那时候，香港地铁的开发和运营模式广受追捧，简而言之，就是赋予地铁公司在地铁站和地铁沿线土地开发上的优先权，通过土地开发换真金白银，回过头来供养地铁。国内这个模式玩的最好的，便是深圳，以至于「深铁」不仅把地铁修到了广州城下，还把手伸到了高铁和万科那里。去年我看到的数据，深圳地铁营收最高，后面的城市捏在一起，才能和它的体量相当。

政策和支持给了，石家庄地铁自然喜出望外。可那年头，二环内城市开发「一个萝卜一个坑」，一级开发的主导权旁落，地铁公司完全无法插手，也只能把目光投向二环外。看看纳入一期规划里的三条「骨干线路」，只有三号线延伸到的高新区南部，以及一号线延伸到的长安区东部新城：

空白地带和开发空间足够大，不必和既得利益抢饭吃。

加上当时正在升温的正定新区也需要靠地铁接上主城区的交通路网，从主城区到正定新区，道路千万条，但纵贯长安区东部新城这一段：

经济效益和社会效益全都在。就它了。

贰

「东部新城」的规划不是小回杜撰的，也不是最近捧出来的新词、新概念。2018年9月，长安区在东部新城组织了集中开工仪式。在现场的展板上，有九个项目赫然在列。因为这九个项目是由新建的八条道路和一座污水处理厂组成，因此，在后来官方媒体的报道中，它们被概括为「一厂八街」。

我后来算了算，加上这场开工仪式前的施工动作，那段时间，东部新城满打满算干了半年，然后就又回到了「只在有关部门的汇报中出现」的状态，但这半年，还是可以看做是给东部新城举行的「奠基礼」。

这个月，因为要写这篇文章，我在东部新城跑了三趟，平常坐地铁一号线，能坐到火炬广场站就算不错，东部新城更是极少来。可这一次，从洨河大道站出来，看到的场景有点意外：地铁站门口的秦岭北大街已经有了双向四车道的状态，国控城发投负责建设的洨河大道，围挡和工程说明牌已经就绪。只不过，秦岭大街向南到和平路还没贯通，向北与北三环的交汇路段也是在建状态。

▼ 下图为洨河大道地铁站门前的秦岭大街

▼ 下图为洨河大道地铁站门前的洨河大道待建围挡

这段秦岭大街，便是当年那场奠基礼的成果。

东部新城的命运几经周折。2012年拿到地铁规划批文的时候，想的是把这块开发空间广阔到爆的地方利用起来。地铁都进来了，这么多地，地价稍微合适点，还不得蹭蹭地卖？

到了2016年前后，在今天颇具争议的乐城国际贸易城落地，头顶省、市两级重点项目的光环，不乏拥趸，道路交通也得围绕着它服务，现在在兆通板块形成的「一纵三横」（「一纵」即天山大街已北延至槐河道，「三横」即济河道、兆通南路和槐河道），便是那时的产物。

到了2018年，石家庄又在北三环以北的东部新城划出来了一块区域，起名叫「石家庄长安国际服务外包经济开发区」，那时启动的秦岭大街便是产物。

10年时间，三个「指挥棒」，棒棒不一样，可东部新城似乎从来没搞明白，自己的定位到底是什么。到今天，这三个指挥棒已经全部落空。尤其是最后一个，石家庄已经明确，一个县、区、市，原则上只保留一个开发区，前述那个名字巨长的开发区，我已经在公开文件上看不到它的身影。

前两天，我在短视频里念叨东部新城，有人留言说：

「决策层都换了，东部新城早就没了。」

事实是这样吗？我说两件事情：

第一件，2021年4月之后，石家庄一口气干了19条道路的新改扩建，数量是过去两年的总和（以前一年也就干10条道路，大多数还是小工程，有一年的年底，官方媒体总结这一年的新建道路里程，标题是「一万米」，成了当时全国网友的笑柄）。

到年底，石家庄又宣布，2022年要新建36条道路，数量是过去四年的总和（我实际算了一下，加上二环部分路段改造、二至三环主干道快速路改造在内，当前石家庄实际推动的道路项目已经超过50项，是过去五年的总和）。

在合计55条的新建道路中，有9条位于东部新城内。如果把范围缩小，这9条道路集中在东部新城里，北至绵河道、南至北二环东延线、东至太行大街、西至珠峰大街（现在的名字叫石兆街）。而这9条道路中，槐河道和天台路已通车，剩余7条全部开工。

既然这里不搞了，那为啥要把9/55的新建道路放在这里？放在太平河城市片区、高铁商务区、高新区南部新城（石家庄国际生物医药园），不香吗？

▼ 下图为东部新城内天桂中街施工现场

▼ 下图为东部新城内昆仑北大街施工现场

第二件，前两天，石家庄公布了「城市更新重点项目总体实施方案」。尽管当下石家庄已经有9个城中村改造项目、8个1975年以前的危陋住房改造项目，以及太平河城市片区、高铁商务区、中央商务区、高新区南部新城等等体量巨大的城市片区项目，推土机已经满负荷运转，让见惯了「干啥都磨磨唧唧」的老百姓在兴奋之余，不禁捏了把汗（主要是怕「搞不完」），可这还不算完，石家庄又把未来两年半的城市更新路线图也放了出来。

这么做，说到底，既是给自己加担子，也是给老百姓提心气儿。

这里面又公布了13个城中村的拆迁改造计划，其中，长安区有5个，占总量的近四成。而这5个位于长安区的城中村里，又有3个（西塔口、南杨庄、吴家营）位于东部新城内。加上2021年已启动、由国控城发投进行一级开发的店上、西庄屯，由开发商开发的东庄、西庄、东兆通、西兆通、东杜庄，当前和未来两年多，东部新城有多达10个城中村拆迁改造。

我还没有详细算过这10个城中村拆迁腾退后，能释放多少开发空间出来，粗略估计，七八千亩肯定是有的。

全做房地产开发吗？显然不会。

如果放在五年前，东部新城首先要算的账，肯定是「土地账」，一块地，能装进去多少住宅，就装进去多少，城市配套是以后的事情。

然而，放在现在，一块地里至少一半的空间，要先拿出来，补充这块地所在板块缺的城市配套。像东部新城，当前缺的是什么，大家一目了然，因此，在今年亮相的新项目里，都在主动或被动地加大城市配套的比重。

比如，位于地铁一号线洨河大道站西南角的东胜未来云项目，内部配建了一所小学，小学北侧配建了社区商业、医疗等等配套。再加上小区的北侧、西侧，以及配建小学的南侧搞了三座公园，以及项目北侧和东侧环绕的城市绿地，这个面积足有468亩的项目，该有的配套都有了，不仅满足自己，还能带动周边。

▼ 下图为从洨河大道地铁站，围挡内为东胜未来云项目

总结一下，石家庄决策层对东部新城的思路已经很清晰了：

道路交通，搭建骨架。拆村腾退，让出空间。补充配套，承载人口。地铁接驳，连通主城。

既然「二环内做减法」，「减」掉的是膨胀到爆炸的人口压力，可让老百姓心悦诚服地走出二环，你得提供能走得出去的交通，能落得下来的配套。即便这些都是在未来兑现的，也能让人踮踮脚、看得到。

尽管「二环内减法、二环外乘法」的指挥棒是去年落下来的，可看看当下石家庄城市剧变的架势，「不服就干、说干就干」，我也要调整一下我的判断。

如果你问，太平河城市片区多久能见效，我说，放在以往，这么大一摊子，没个十年，很难见效。现在这架势，见效期可以缩短至三、五年。放在东部新城，见效期也会随着这次城市剧变而缩短，即便没有太平河城市片区的声势喧天，五年也「有戏」。

这仰赖于这五年内，石家庄能依然保持过去一年城市剧变的劲头。

叁

其实，不用等五年，从5月起，东部新城就会活跃起来。打个赌：在5月，东部新城会相当频繁地出现在你的朋友圈和短视频平台上。除了前述7条新建道路和10个城中村改造项目外，将有新项目亮相。其中，「打头阵」的，便是前面我们提到的东胜未来云。

关于项目的位置，说两个坐标，大家就都清楚了：乐城国际贸易城的东北方向，相距几百米左右。另外就是地铁一号线洨河大道站西南角，从项目东北角出门，步行三分钟就能到地铁站。

至于地面交通，已经通车的秦岭大街，今年新开工的天桂中街、昆仑北大街都和项目交汇。另外五条新开工道路里，绵河道和天山北大街也离得不远。和东部新城里的其他项目相比，这个项目的地面交通条件比较好，见效也在当下。

项目是东胜参与棉五小区改造拿到的匹配地块。这种拿地方式，在石家庄楼市也是「不曾不再」。上个月公布的祥云国际重整进度通报显示，有关部门为了盘活项目，曾给它装进了十块位于主城区的地块，可事与愿违。现在，石家庄自己接盘，匹配地块全部取消，估计今后再想跟有关部门谈条件，获取匹配地块，也只能是「想想了」。

项目有468亩，面积非常大，大到需要开发商切分成8个地块逐步开发。项目也因此配建了一所小学和三所幼儿园。按规矩（具体什么规矩，回看另开专文解读），这所小学大概率是长安区所属的教育资源，加上是新建学校，也势必要加入到以某所「牛小」组建的教育集团里，成为「成员校」。有关部门已有打算，具体是什么，我就不在这里说了，可以评论区问我，我来解答，或者问开发商。

▼ 下图为东胜未来云项目配建小学效果图

项目的入住人口肯定要上万，所以城市配套肯定要配，其中，商业配套要做将近8万平方米，具体是啥，看开发商的规划，但这是必须要做的，逃不掉，开发商也只有好好做。另外，项目周边还规划了多块商业用地，后续逐步开发，示意图在下面。

▼ 下图为东胜未来云项目周边地块规划

另外，按现在东部新城的规划，在项目的周边紧靠着两座公园，项目自己还得配建一座公园，面积不小。位于小学南侧，将成为项目的中央公园。这符合当前石家庄决策层「公园绿地狂热爱好者」的定位。

▼ 下图为东胜未来云项目各地块和组团规划

项目的外立面和东胜时间山、东胜天御很像，线条简约、硬朗。这也是当下石家庄决策层对项目规划的硬性要求，以前又丑又难看的模样早就被扔进了历史的故纸堆。加上全市第一个星空主题的园林景观，给人一种漫步星际的感觉，总之，在成本和售价之间，项目下了很多功夫。

▼ 下图为东胜未来云项目沿昆仑北大街效果图

▼ 下图为东胜未来云项目园林景观效果图

至于大家都非常好奇的户型和售价，鉴于项目还没拿到预售，我先卖个关子。但就像我在前两天短视频说的那样：

这是一个当前面向首置刚需的板块，推出的户型、制定的价格，也都需要满足他们的需求和购买力。据我所知，这将是一个相当「炸」的价格。

至于东部新城内另外两个也要在今年入市的项目，情况与之差不多。可综合起来，从外在到内里，从交通到配套，从户型到价格，东胜未来云都是刚需的首选。

以上，是为我的正文。