容易忽略的房屋租赁合同无效的三大情形

 引  言 

科技的进步、交通的发展使得人口流动更具便捷性，随着人群大批量的涌入一、二线城市，租赁变成一件稀疏平常的事情。无论是租赁房屋、汽车抑或已普遍发展的共享单车，我们的生活中无时无刻都在与租赁打交道。

关于房屋租赁，除正规中介公司外，房东直租和物业直租因中介费较低或者无需中介费成为了很多人的首选，但是值得一提的是，若非在正规中介公司租赁房屋的，应当事先查明房屋的性质、能否出租、出租人是否为适格出租主体等要素，以免损害自身利益。

租赁合同无效的情况有多种，本文将结合实践中发生较多且容易被忽视的情形，着重就三点内容进行阐述。

 探  讨 

一、出租人是否为适格出租主体

签订合同是严谨的民事法律行为，合同主体应有相应的民事行为权利及合同项下对应的权限以保障合同目的实现。

在经济发展的浪潮下，“二房东”逐渐流行成为市面上比较流行的一个“职业”。

在住房方面，部分二房东（非正规租赁公司）将房屋整租后进行分租，以减少个人的经济压力；而在商业住房使用方面，职业二房东更多是扮演中间商的角色赚取差价牟利。此种涉及转租或分租情况的，承租人应当提前了解且由对方充分证明具有法定或约定的转租/出租权。

从大量实务案例分析可以看出，此类问题的风险点主要是房屋所有权人将房屋出租给承租人的同时一般会在租赁合同中注明限制转租/分租的条款，例如：“未经出租人（书面）允许不得转租、分租，否则出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任”。

若实际承租人从二房东手中租赁到此种不允许转租、分租房屋的，出租人在得知后有权行使解除权，解除其与二房东之间的租赁合同，而租赁合同解除后，二房东失去出租权利，实际承租人亦不能依据与二房东签订的租赁合同对抗出租人继续占有使用房屋，实际承租人只能依照租赁合同向二房东主张违约责任/赔偿责任。

二、出租房屋是否系合法建筑、是否有产权权属证明

在实践中，违法建筑或未经批准建设的房屋多出现在住房类租赁中，比如在临近商业区的集体土地或个人宅基地私盖无产权的矮层楼房，一般此种住房的租金较低，亦很少涉及到法院或仲裁院认定租赁合同是否有效的问题，但需提示的是这种租赁方式对于出租人和承租人都存在较大风险，是不值得提倡的。

翻看判决及案例，法律实务中缺少产权权属证明的房屋租赁争议多发生在商业用房层面。以北京为例，部分商业中心或者小型商业楼房、平房是在村集体的土地上建设的，虽然这类房屋经土地所有权人准许建设，但因为政策原因或各类历史遗留问题，不排除存在没有不动产交易中心出具的产权权属证明问题。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

商业用房的租赁合同被认定无效的，出租人可以要求承租人支付占有使用费。

在投入大量资金后租赁合同被判定无效的，承租方所投入的包括但不限于装修、煤气改道、广告宣传、产品投入等损失是巨大的。

对于此类损失的赔偿情况，一般是根据承租方提供的证据、结合双方的过错及过错程度综合判断是否赔偿或赔偿比例。

同时需要提示，若承租方租赁商用房屋的目的是从事餐饮业的，在承租前为保证合同履行的稳定，应当事先了解房屋是否通过消防检查、是否够接通天然气以及风道是否正常使用等严重影响承租目的的要素。

三、共有房屋在共有人没有特别约定的前提下，其他人是否同意出租

房屋共有的方式存在按份共有和共同共有两种方式，在实务中常出现的问题是在继承或者离婚的时候，双方或多方没有就房屋进行售卖，而是直接由法院析产或双/多方协商一致为按份占有房屋份额。

此种情况若双方或多方没有共同约定可以将房屋出租，其中一方将房屋出租而他方不予追认的，根据《民法典》第三百零一条中规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”，若出租房屋事宜达不到法定比例的，租赁合同被认定为无效的法律风险也是很大的。

 结  语 

不论承租房屋是居住还是商用，承租人的目的均是实现合同目的使其能够在租赁期内正常使用房屋，故为了使得合同目的能够顺利实现，应当在签订合同前通过合法途径了解房屋产权权属情况、建设规划手续、是否有权出租等情况，以维护自己的权益稳定。