一、产权式商铺的定义
产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。
二、产权式商铺的经营特征
产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。
三、产权式商铺业主的权利限制
产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。
1、单个业主不宜单独使用
江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。颜祥、王宏清虽对涉案商铺享有产权，但其对权利的行使应受制于市场整体业主的利益。颜祥、王宏清要求自主经营管理涉案商铺的理由，依据不充分，一、二审法院不予支持，并无不当。
2、所有权和经营权分离
嘉兴市中级人民法院在《中国建设银行股份有限公司浙江省分行、海盐新天地广场实业有限公司物权保护纠纷二审民事判决书》（（2016）浙04民终2321号）中认为，分割商铺的业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从涉案商铺目前的实际状况看，并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别。作为众多分割商铺中的一小部分，建行浙江分行的商铺只有在经营管理公司的统一规划下整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。尽管建行浙江分行并未与新天地公司签订委托经营合同，但“新天地广场”作为一个大型商业体目前仍在经营，建行浙江分行的商铺目前无法查明实际位置，且与其他业主之间仍旧形成共同经营关系。建行浙江分行要求返还商铺，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。因此，在无相应证据证明建行浙江分行与其他业主已形成整体意志要求返还商铺的情况下，对其返还商铺的主张不予支持。
3、业主委员会签约的效力
四川省高级人民法院在《陈祥惠与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书》（（2014）川民提字第402号）中认为，目前海发商厦的业主中选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营的业主，人数与所占面积比例均超过半数。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条关于“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，上述续签合同业主的人数与所占面积比例均超过半数的事实，符合法律及管理规约的规定。虽然各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与洋洋公司签约的事实，既是各续约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋公司继续经营的决定，故应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，陈祥惠应当遵守管理规约和业主的共同决定。
辽宁省高级人民法院在《袁辉与阜新福利来经贸有限公司,樊忠良建筑物区分所有权纠纷申请再审民事裁定书》（（2014）辽审一民申字第1386号）中认为，福利来公司在原来新天地商业广场经营效益不佳的情况下，依据其与新天地商业广场业主委员会签订的《新天地商业广场整体租赁协议》，在不影响该商铺主体结构的情况下，对新天地商业广场进行整体装修改造，符合产权式商铺经营的特征，虽对原商业广场的经营格局有较大变动，但目的是改善经营环境，提升经营状况，维护整体业主的利益，故原判认为福利来公司的行为没有侵犯再审申请人的合法权益，在认定事实上并无不当。
关于《新天地商业广场整体租赁协议》，系福利来公司与新天地商业广场业主委员会签订，加盖有业主委员会公章，樊忠良作为该业主委员会主任，履行的系职务行为。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
4、使用费标准
四川省高级人民法院在《陈祥惠与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书》（（2014）川民提字第402号）中认为，，一、二审按照公平原则，根据大多数业主与洋洋公司续签协议约定的15％（税后）租金标准，确定洋洋公司向陈祥惠以此标准支付物业占有使用费，既尽可能维护了陈祥惠的合法权益，也尊重了超过半数业主的共同决定的客观事实，并无不当。因此，陈祥惠再审提出以其它标准计算占有使用费的主张，其依据不充分，理由不能成立，本院不予支持。
5、情势变更
《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期（总第116期），南京中级人民法院在《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷二审案》中认为，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。
6、总结
遇到小业主未签租赁合同、委托合同的情况，大部分判决都不支持返还商铺，占有使用费的标准，亦是参照与大部分业主的协议确定，但占有使用费的支付主体，却因业主选择的案由和法律依据有所不同。
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