预售合同备案是指房地产开发企业取得商品房预售许可证后，在与买受人签订商品房买卖合同之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。预售合同备案制度是基于商品房预售交易而产生，在法律实践中，由此引发的纠纷并不少见，以下小编将对预售合同备案的几个法律问题进行探讨。
♥有关规定♥
《商品房买卖合同司法解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《城市房地产管理法》第44条第2款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》第十条：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
《不动产登记暂行条例》第六条：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
一、预售合同备案与预告登记有何区别？
预售合同备案是政府行政管理部门针对房地产开发公司与商品房预购者订立的合同进行的备案登记，而预告登记是指为确保将来的债权能够实现，保障将来可以顺利取得物权，而按照约定向登记机构申请办理的预先登记。《房屋登记办法》第70条规定，申请预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，由此规定可知，预售合同备案是预告登记的前置条件。虽然二者都是在商品房买卖合同签订后物权取得前的登记，在实践中也容易让人混淆，但是两者仍然存在很大区别。
1性质不同
预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度，属于私法调整范畴，是一种民事制度；预售合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，属于公法调整的范围，是国家运用公权力对房地产市场进行宏观调控和监督管理的一种举措。
2作用不同
预告登记具有保证购房者将来顺利实现物权的作用，其不仅适用于商品房买卖，也适用于二手房交易，其作用主要体现在，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产将不发生物权效力。而预售合同备案仅适用于商品房，其主要作用在于加强对房地产市场监督并维护房地产市场的正常秩序。
3是否具有强制性不同
预告登记不具有强制性，属于双方自由约定的范畴，一般由当事人选择适用；根据现行的相关规定来看，预售合同备案是开发商单方的具有行政意义的义务，具有强制性。
二、预售合同备案的效力如何？
预告登记使登记权利人的债权请求权具有类似于物权性质的排他性，可阻却其购买的房屋被处分，能够产生对抗第三人的效力。那么，实践中预售合同备案又会产生何种法律效力呢？先来看一则案例：
案情简介
锐意房地产开发公司（以下简称锐意公司）开发建设某住宅小区，并于2013年6月8日取得该小区商品房预售许可证。后锐意公司于2013年6月26日与A签订《商品房买卖合同》，将该小区内某号房屋出售给A。2013年6月27日，某区房管部门办理了该商品房买卖合同预售登记备案手续。但该住宅小区建成竣工后，锐意公司并未向A办理房屋入住手续。锐意公司于2014年将该房屋又出售给B（B对A已购买该房屋并不知情），并于2014年10月19日向B发放入住通知单。2014年12月30日，B根据该入住通知单实际入住该房屋。2016年9月27日，锐意公司取得该住宅小区整体楼房初始登记的房屋所有权证，并为B办理了该房屋的产权过户手续。
问题延伸：在上述案例中，A若坚持购买该房屋，能否以其与锐意公司签订的《商品房买卖合同》已经办理备案为由要求将涉案房屋过户至其名下？
案例分析：根据有关规定，商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，若开发商未履行该义务，其将承担行政处罚的不利后果，即预售登记备案作为一种行政管理举措，并不具有任何物权意义，因此，其并不能像预告登记一样对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力，而是通过对特定债权债务关系的公示在一定程度上保障交易的顺利进行，使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地享有该房屋的所有权。综上，预售合同备案是对债权合同的公示，因此，备案与否既不影响商品房买卖合同的效力，也不会对合同之外的第三方产生物权公示的效力。
预售合同备案应如何定位？
预售合同备案虽然可以加强有关行政部门对房地产市场的监管，但是并不能有效防止开发商“一房多售”的行为，而且在已经存在预告登记的情况下，似乎已经没有再进行备案的必要，因此，有学者提出，应简化审批流程，取消商品房预售合同备案。于2013年1月15日施行的《广州市人民政府关于取消调整保留行政审批备案事项的决定》中取消的备案事项之一便是预售合同备案，而改为按行政确认进行规范管理。该决定内容意味着商品房预售行政审批流程可一步到位，即经过了预告登记，即视为进行了行政确认，大大简化了审批流程，提升了业务效率。小编认为，虽然广州市国土资源和房屋管理局通过决定取消了预售合同备案，但并非完全否认定了预售合同备案的作用，预售合同备案仍有其固有的价值，对预售合同备案进行合理定位是非常必要的，也是实现房地产行业中公平和高效之间平衡的需要，预售合同备案作为国家运用公权力对房地产市场进行宏观调控和监督管理的举措，其存在的价值在于对整个房地产交易市场的合理调控，广州市国土资源和房屋管理局的上述做法实际上是通过另一种形式更高效地发挥预售合同备案原有的积极作用。
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