大家有没有发现专栏标题中的“经济学”是加了引号的？
因为现代社会中真正成熟有体系，基础来自于西方国家的经济学理论，在中国楼市面前一文不值。
房地产就像一张网，中国人信仰家庭、信仰不动产，谁都没法从这张网里逃出。搞不清、看不懂、又逃不开，这是中国人焦虑的原因。
就像满大街都是成功学书籍，到处都是破产企业。经济学理论在中国楼市面前一文不值，北广上深（特别是深圳）房价颠覆了所有经济学家的预测。
买房、卖房、房产投资，楼市预测最好看什么？或许是童话和小说中的故事，还有在现实中接受真金白银的“社会教育”最靠谱。
故事中的真相和趋势，以及社会和人性，永远没有教科书，只有小学生，才会闹着要一本教科书。
所以今天要说的关于中国房地产和楼市“经济学”，建议大家当个故事看看就好。
笔者从未以“专家”自居，只是从一个地产行业内的人，从一个行业观察者，从一个心存善念简单之人的角度，和各位读者朋友，聊一聊中国房地产和楼市中的一些“规律和规则”的故事。
嬉笑怒骂皆文章，酸甜苦辣铸人生！
今天这篇文章，和大家聊一聊：中国房产的“资产和负债”那些不为人知的事儿。
图片来源：头条图库
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图片来源：头条图库
把房产和资产挂钩，定义购置房产属于资产配置，已经成为中国楼市中用了十几年的“惯性说辞”了。
“中国的房产，是具有保值增值优势特征的优质资产”，这句话，只要和房产打过交道的人，就算自己没有说过，至少听也不止听了一次以上了。
对于大部分没有体系化经济学基础的购置群体来说，在过去十几年里面，房产=资产的理念也早已在思维和群体认识中，根深蒂固了。
那房产真的是资产吗？以下的内容可能会颠覆很多人的认知。
如果要把房产看作是一种资产，那就先要弄明白什么资产这个词：
1、什么是资产：
资产是指由企业或经济个体（也就是个人）过去的交易或事项形成的、由企业或经济个体拥有或者控制的、预期会给企业或经济个体带来经济利益的资源。不能带来经济利益的资源不能作为资产，是企业或经济个体的权利。
关键词：能够带来经济利益的，才是资产。
2、资产的分类：
资产指企业或个体拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。
资产按其流动性（即资产的变现能力和支付能力）划分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其他资产等。
关键词：流动性，不具备流动性的只能叫资源或者生产资料，不是资产。
那从资产定义上来看，只要以按揭买房模式购置的房产，就不能算是真正意义上的“资产”。
然后再看看负债的定义：
1、什么是负债？
负债是指企业或经济个体（也就是个人）过去的交易或者事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
关键词：导致经济效益流出的义务，就是负债。
2、负债的分类。
负债一般按其偿还速度或偿还时间的长短划分为流动负债和长期负债两类：
（1）流动负债是指将在1年或超过1年的一个营业周期内偿还的债务，主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收货款、应付职工薪酬、应交税费、应付利润、其他应付款、预提费用等。
（房租，水电，物业费，汽车加油，维护保养，路桥通行费就是典型的流动负债）
（2）长期负债是指偿还期在1年或超过1年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。（房贷，车贷就是典型的长期负债表现）
从负债定义上来看，如果个人名下的房产具备长期负债（房贷）和流动性负债（使用成本）的特征，那这样的房产，就属于负债。
收益的关系，决定了资产和负债的转化和性质关系。
资产没有负债，只有收益，至少收益可以覆盖负债偿还的金额，还有盈余。
收益效率高于经济增长，且回收周期低于物权周期的二分之一（以70年产权的房子，50年的国标使用寿命为例，25年内实现租赁回本），属于优质资产；
收益效率和经济增长同步，且回收周期处于物权周期之内（以70年产权的房子，50年的国标使用寿命为例，25年才实现租赁回本），属于保值资产；
收益效率低于经济增长，且回收周期高于物权周期（以70年产权的房子，50年的国标使用寿命为例，50年都不能实现租赁回本），属于贬值资产。
没有收益效率，或者因为持有资产还需要持有成本情况的资产，属于不良资产。
负债只要存在，就不算资产。
流动负债在所难免，属于生活持续，生产经营的必然成本。
长期负债完成后，获得高于偿还总额的资产，算良性负债。
长期负债完成后，获得等同于偿还总额的资产，算等值负债。
长期负债完成后，获得低于偿还总额的资产，算恶性负债。
这里要给出一个比较扎心的结论：中国超过80%的房产，都算不上真正意义上的资产，从资产定义来看这些房子，只能算是一种负债。
这个结论哪里来的？只需要买房的模式中，按揭和全款的占比就能得出来。
大城市的高房价，能够全款买房的群体可谓是凤毛麟角，所以城市越发达，按揭比例越高。
而类似于一些小城市，全款买房比例虽然高，但是这样的房子长期空置，增长乏力，流通不畅，每个月还要水电物业维护费用，也是负债。
本段结论：通过定义论述，可以清晰的认知到，市面上关于“房产是资产”的说法，具有一定的片面性和误导，只有以下两种情况的房产购置，才能让房产具备资产性质。
第一种：全款购买房产，房产主要的用途是租赁经营，且房产的租赁收益比例大于当下银行利率。
例如一套当下100万的住宅或商铺，单月租金按照现行银行利率为2.75%，则年度租金需要高于27500元，折合月度租金是2292元/月。
图片来源：银行公示（以最新银行出示标准为准，本文仅做对比参考。）
第二种：通过按揭购买的房产，房产的主要用途是对外租赁收益经营，且房产的租赁收益能够完全覆盖月供，并且盈余出来的部分能够达到上一条标准，两个条件必须同时存在，这样的房产才能算的上是资产。
还是一套100万的房子，30年等额本息模式，70年住宅性质，每个月月供还款额为3715元，加上2292的收益保底，需要6007元/月。
图片来源：房贷计算器
或许有人会拿房价上涨来说事儿，但是房子只要没有进入流通环节，没有从产权转换到现金的，都是纸面财富，换句话说，就是身价百万千万，消费依然捂紧钱袋。
图片来源：头条图库
在上面的定义研究中，得出了资产和负债的明确定义和分界点，相信各位读者也能够对照自身的情况进行判断：自己的房产是否能够达到真正意义和标准的资产了。
资产还是负债，主要看的是现金流，就是拥有这个东西，到底是要赚钱还是亏钱，赚钱即资产，亏钱即负债，现金流是一个持续的状态，而不是即时反映的。
举几个栗子给大家就明白自己的房子的属性了。
1、自住房纯负债：
因为你没有从自住房里获得收益，反而每天在支付他的使用成本（水电气，物管，月供等等），房子每天都在折旧。
2、闲置房、贷款房闲置：
对比自住房，本质是一样的，但是自住房可以节省租房成本，闲置房相当于买了一台车扔在车库里，一直到这台车报废腐烂，直到变成一文不值的一堆废铁，物品价值无限趋于0。
贷款房闲置，不仅要承受房子的折旧，还要多付银行利息，纯负债。
3、出租房、出租公寓、商铺、工厂甚至土地对外租赁：
出租房每月收租金，如果都是纯收益的话，算是资产了，但是目前国内的市场看，大部分还是负债。至少大部分房产从资产定义上来说，是不合格的。
没有贷款的：
折旧>租金=负债，折旧<租金=资产，折旧可以取25年进行摊销，25年后的房子基本属于危房，再精准一点要加入折现。以商品房为例，中国的住宅建筑设计质量要求是50年，取值25年就是房屋折旧的临界点，因为25年以后必然要进行整体维护，否则就容易出现危房的情况。
100万的房子，按照25年折旧标准来算，一年4万元，如果租金低于4万元，那就是负债，如果租金高于4万元，那就是资产。
有贷款的：
租金>月供 折旧=资产，租金<月供 折旧=负债。
所以不管持有的房子是涨是跌，都对它是资产或者负债没任何影响，取决于当时买入的价格（折旧）和使用的方式（如租金）。
但是房子涨价可以选择套现离场，套现的现金属于资金形式的资产，银行贷款是实打实的负债。
通过房子涨价套现，获得现金，如果自己的房子是资产，那就是资产增值转让获利。
如果自己的房子是负债，就是通过债权（物权代表，尤其是没有还完贷款的类型）转让的形式，出让债权获利，在中国房地产市场中就是“转按揭”的形式，但是随着政策的严格控制和对风险的管控，这个模式已经很少见了。
目前，中国房地产二手交易市场绝大部分只允许产权交易，也就是说房产必须不关联贷款业务（结清贷款，产权完全归属清晰），才能进入市场流通渠道。
图片来源：头条图库
看到这里，相信大家对于房产的“资产和负债”的区分应该非常清楚了。
前面都是理论计算，颇为枯燥，这个部分，就和大家聊一聊中国房产“资本运作”的一些内容。
先举个例子，大家知道100万的房子，贷款30年，如果从负债的角度来看，这个负债总额是多少？
按照等额本息的方式：大概是1637431.34的负债总额。
图片来源：房贷计算器
再加上房产折旧以维修基金的形式，还有物业费用和其他使用成本支出，30年周期内，200万的负债是比较合理的。
也就是说，一套100万市场价的房子，通过按揭的采用负债债权拥有物权的形式，最终想要变现离场，成本费用应该在200万才算堪堪保本（当然这是自住的情况。如果租赁因为租金比例不同不便计算）。
所以想通过房产交易，实现资本运作套现盈利的核心是什么？
一个是快！一个是熬！
没错，这就是中国炒房盈利的个人或者公司组织的两种终极状态。
今天说的是房产的资产和负债的属性界定，也正好聊一聊，关于炒房这种行为的“资本运作”本质：
1、首先，中国炒房的个人或者团体，都是以住宅为目标，少有炒作商办物业和商业性质的商铺和公寓。最大的原因，是交易成本太高。
2、短炒：
这个“短”能有多快？短则1-3个月，最长不会超过6个月，所以短炒的群体，被楼市称为蝗虫，来也匆匆，去也匆匆。
主要在资本层面的运作有两种方法：
第一种，是房产项目开发尚未完工前几个月，以7折甚至于更低的价格买入期房，等现房状态迅速加价销售变现离场。
第二种，是全款购买现房，注意是全款，炒房的资金本身就有成本（一般都是民间游资和高利贷），再加上银行贷款费用，资金压力非常之大，然后通过一些营销包装的套路和手段哄抬房价，迅速将房产转移销售到以按揭购买形式为主的刚需群体身上，实现盈利。
为什么要快？因为拖不起啊！远的不说，如果资产购置的资金，有资金成本，也要算到资产收益对冲里面的，比如100万的资金，月息2分，也就是年化24%（国家对于利率有这样几个界限，24%以下绝对保护。36%以上绝对不保护，24%-36%采取自愿原则，可以约定利率），只要5年时间，资金成本就翻倍了，所以为什么国家限制商品房交易周期2年一个门槛，5年一个门槛，现在知道了吧？
这样的短炒，讲究一个“短进快出”，有些时候甚至就是炒买一个购房资格，交首付不办按揭（后面通过加钱改名牟利），随着中国房地产市场在近几年的逐步规范化和管理严格，这种类型的炒房群体已经逐步的销声匿迹了。
3、长线持有：
这个就比较厉害了，最具有代表性的，莫过于山西“煤老板”进京买房，最具有代表性，北京40%的商品房，都是山西老板名下的资产。
山西炒房团，是中国最低调也是实力豪横的一个代表群体，往往采用的方式，都是全资购买，长期持有。再加上自身经济实力雄厚，底蕴深厚，房产对于这个群体，才是真正意义上的资产。
最后小结一下：通过对房产的资产运营的案例分析，如果做不到房产以真正的资产属性进行持有（在中国只有全款购买，然后自己不住租给别人收益，才能算资产），那在负债的情况下，是很难通过买房这件事实现资产增值的。
以5年为例，商品房大概要总价涨幅达到40%以上（100万的房子，涨价到140万），以负债形式转让物权（不动产权），才能堪堪保本，从这个角度上来看，中国的房价如果是当做资产进行市场流通，就不具备跌价的可能。
那如果是商业性质的公寓和商铺呢？5年时间转让，达不到65%以上的增幅就是亏损，住房是刚需，只要有需求流通没问题，所以会涨价，但是商铺，写字楼和公寓这样的产品，涨价的理由在哪里呢？
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还有一种方式来认知房产到底是资产还是负债：
房子是资产还是负债取决于房子的市场价格与房贷及利息的比较，两者之差即房子的净值：
净值=市场价格-房贷余额及利息
其中，房贷余额及利息由借款合同的条件而定，是确定的；
但是，房子的市场价格是波动的。
任何时间，若房子的“净值”是正的，房子是资产，其价值即净值；若“净值”是负的，房子是“负债”，负债金额即净值。
这个认知方式我比较认可的，是净值评估逻辑，大家也可以根据当下房价，计算一下自己的房产净值情况，更为直观简单，但是如果房价稳定或者增长乏力，对于绝大部分人来说，这个净值都是负的。
所以，把房产当做资产进行投资和牟利的个人和群体，核心的支撑点，就是房价上涨，通过房价上涨带来的净值增加实现盈利，当然，最后一步还是要变现离场，这个资产投资才算完整。
再重复一次，如果房产作为资产不进入流通环节，没有实现资产转换资金的结果，不管这个房子净值如何，都是纸面财富，虚假繁荣。
这也是为什么现在买房没有以前赚钱，最近几年这种现象和感觉越来越明显。
中国的房价趋于平稳，是必然趋势：没有任何一种商品的价格能够无限制的涨。
“资产荒”的时代，将会随着房产的资产价值分化和固化的必然趋势，在中国粉墨登场。
通过这篇文章对中国房产的“资产”定义进行了解读和诠释，也是基于当下扑朔迷离的楼市和房地产发展环境，做出的一些价值思考和研究。
也希望能过这篇文章，帮助更多人，清晰理智的认知房产的“资产定义”和“负债认知”。
炒房时代的终结，其实就意味着中国房产从资产转向负债。
图片来演：头条图库
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