所谓的强排方案,就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案,按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。
主要初步确定几个事,
第一、将来的产品卖给谁。刚需房、改善房、还是养老。
第二、产品的配比。
第三、交通出入口、车库排布、指标测算等。
最重要是要在满足规划指标的前提下,尽可能多地排布下最多的面积,实现价值的最大。
强排方案包括以下内容:最重要的当然是,用地性质、地块控制线在什么样的地上做什么,以及哪些地方可以摆房子。明确城市规划七线,知道退让距离,哪些基底是能用。
地块必须满足的规范,三个核心指标是:容积率、密度、限高。(关于容积率,我们之前有一个图文大家可以了解一下,)大体容积率有对应的产品。
做整体地块不同区域的价值判断确定你的高品质地段,和较低品质的地段。这个关系到开发的首开区示范区和不同产品的区域落位。
接下来,确定你要做一梯几户的这决定建筑的平面形态。这同时也是在做周边竞品分析。
然后,摆房子!
先按照日照间距摆满,再根据设计需求取出/移动一些房子。你得知道方案所在城市的日照间距要求、防火间距要求、间距算法等等。
然后进行容积率拆分。
拆分的意思是把单一的产品,通过高低组合变成多种产品。
特别现在大城市有了容积率限制以后,拆分显得尤为重要。为什么拆分重要呢?因为拆分过后,地块内就有了几种产品,抗风险能力提高了。
中低端一点的产品(通常指高层公寓这种)满足了容积率,并且好卖;高端的产品(通常是泛指别墅)溢价高,毕竟现在地价越来越高,地产商也要想办法回本,就靠高端产品了。
那怎么拆分呢?
高品质地段留给高溢价产品比如景观面好,私密性高,安静等等,其余的,用中低端产品填空隙。
然后就可以测算指标,一个方案算是有个雏形了。
接下来还要做几个方案,比较一下几种配比的情况
还有一些小技巧
建筑轮廓的调整,对应需求做调整
尽量顺应地形
怎么配也有一定的规律,但不一定全按套路来
方案比选阶段
首先你要满足的基本要求有:
要求一 满足当地规划部分及土地出让方所要求的条件(日照、面积、退界)。
这些条件需同时满足土地出让条件和当地规划要求的条件,并要留有一定的余地。这是保证经济测算准确性的首要条件。
要求二 提供地产商用于经济测算所必需的其他指标。
这些指标往往比报规指标要详细。比如在复地某项目中,就要求车库面积和塔楼地下室面积分列(因为土建成本不同)。
在万科某项目中,就涉及到可售与不可售面积的、地下可售车位数与不可售车位数(影响收益)等经济指标。
要求三 提出多产品组合方案的比较结果,进行货值比较。
这一步往往会根据商业策划报告来定,但如果商业策划滞后于设计,则我们需有初步的市场调研,并提供产品建议和多产品组合方案的比较,协助业主做货值计算和市场判断。
要求四 对于地王类项目,规划和产品设计由售价“倒逼”,强排就要着手高溢价产品设计,而不能再使用“套路”。
一次强排往往演变为一次产品的创新研究。比如2015年底深圳地王尖岗山项目,容积率1.6,预估售价9万,唯有靠最大量的别墅类产品入市,才有盘活的一丝可能。这是典型的“售价倒逼产品,产品决定规划”的案例。
实际上的方案比选阶段,需要一定的空间感受能力,比如这样的
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