“80年代错过了深圳，90年代错过了浦东，00年代错过了一线，10年代错过了成渝杭郑苏锡常，2017年的雄安新区，你还要错过吗？”这段话流行于2017年雄安新区规划刚出的那段时间。
在炒房即可暴富的过去，新区房价低、又有政策扶持，无疑成为了众多购房者心目中的“福地”。
1992年浦东新区建立，我国新区发展的序幕就此拉开。从那时起，各地的新区相继出现。正是看到了浦东开发之后的盛景，众多买房人在新区购房的边缘试探——押对了筹码，从此全家吃喝不愁。
然而，豪赌背后，并非每一个人都能成为赢家。城市新区暗藏的风险，正像深海的暗礁，随时可能吞噬入场者。
全国上下大大小小的城市“人手一个”新区，如今已变成常事。据统计，全中国的新区数量已经超过3500个，大如首都，小到18线，城城都在炒新区概念。
@大胡子说房
新区越来越多，主要有四个原因。
1.老城区基础设施建设落后
老城区的公共设施安全性、交通拥堵情况、土地利用效率、人口承载力和市容市貌，广为诟病。解决这些问题的方法之一，就是开建新区。
2.城镇化推进的需要
城镇化率是一个城市发展好与坏的标志之一，每座城市都在努力推进城镇化。
然而，新进程的人口一下子就买到核心城区的房产，是不太可能的时期。这个时候，新区就成为了不错的选择。配套虽然不如主城区，但房价也相对便宜。另外，有的新区连接了郊区和主城区，有的新区扩大了主城区面积，有的新区撤县设区，这些都是推进城镇化的好方法。
3.“新区土地财政”有甜头
当新区房价经历一波上涨之后，地价就会水涨船高，城市就会得到一笔可观的财政收入。这种“新区土地财政”的模式，让一些城市尝到了甜头，于是许多不那么发达的城市和县域就开始效仿，建立新区。
然而，新区发展的根本在于产业和人口，一些城市实力弱，反而硬着头皮上，最后新区都沦为了一纸空谈。
4.节约棚改资金
拆迁成本高，“拆二代”一夜暴富的新闻，相信你听过不少。规划新区，不仅可以节约棚改资金，还可以从头开始，更合理地规划城市。在一张白纸上画画，总比在报纸上涂改要更容易。
购房者选择新区买房，主要是基于这几点考虑：
第一，老城区交通拥挤、居住体验较差，新区的交通和居住舒适度都有提升；
第二，老城区房价处于高位已久，新区房价相对较低，对于荷包里钱不太多的刚需族来说，是不错的选择；
第三，放眼未来，新区规划更有吸引力，发展潜力明显比老城区高。
@星叔房谈
设立新区，意味着城市下一个十年的发展方向定调。城中有资产的原住民，可以选择新区作为最佳的二套房、三套房的下手地点。但是对于新市民和刚需客来说，下手机会并没有很多。
@阿杜探房
很多地区在规划新区的时候，胃口都很大。数据显示，目前19个国家级新区的规划面积达到了2.6万平方公里，相当于目前全部设市城市建成区的一半。规划面积达2270平方公里的天津滨海新区、1900多平方公里的曹妃甸新区、1795平方公里的贵安新区等，都面临面积摊得太大、发展难以取得成果的困境。而成都天府新区总面积约1500平方公里，面积是现在主城区的3倍到5倍。西安的西咸新区882平方千米，比主城区面积还大。
摊大饼，已经成为中国新区建设最大问题。问题更大的地方在于，在这几百、甚至几千平方公里的新区面积中，真正有价值的区域往往只有一小片。
合肥的滨湖新区是这方面的典型例子。合肥的政务区占地12平方公里，环境和配套都没得说。而整个滨湖新区的面积有196平方公里，是政务区面积的16倍。
合肥的政务区始建于2003年，几乎是把全市的资源都投在了这里。市政府、市大剧院、省博物馆、省电视台、市奥体中心等中心办公部门，都搬到了这个新区。而这一成绩的取得，是背后近20年的心力。
而如果想要把滨湖新区建设成政务区这般模样，意味着政府的投资要增长16倍。
即使合肥有资金投，但是配套设施又能导入多少呢？
滨湖新区的问题，也映照着无数个新区的尴尬处境。
一般来说，每个国家级新区的短期人口规划都在300-500万人。全国有3500多个新区，如果想达到全国新区的既定目标，那么就需要34亿人，比我国现在的总人口还要多。而从我国各省份的人口增长情况来看，排名前几的省份人口增长也就80多万，其他地区的人口增长就更少，如何能填满新区呢？
@大胡子说房
“摊大饼”式的城建，非常容易产生顾此失彼的问题。本想两手抓，没想到最后两边都没发展起来，房价也提前透支了。
城市的东南西北四个方向都有规划，往往和城市的既定发展方向产生冲突，人、资金、资源都被分散了。
比如海南海口的江东新区。
在建设江东新区之前，海口一直着力发展的是西海岸。市政府、大型物流基地、唯一国际免税城和跨海大桥都在西海岸，一系列基建落地后，升值空间必然很大，房价也是一片大好的发展势头。
结果，海南自贸港的文件来了，于是东边要建立江东新区。西海岸的片区还没完全成熟，这时突然要分散精力去兼顾东西两边，人、资金、产业要从哪里来？
东拉西扯是一个问题，新区与主城区的距离也是一个大大的问题。
当初西咸新区建立时，设想十分宏大。然而到目前为止，开发进度远不如估计。其原因就在于忽视了与主城区之间的交通距离。在这方面，兰州新区也犯了同样的毛病。兰州新区距离主城区70公里，中间的地块一片空白，相连发展的可能性很低。
新区建设还是要依靠主城区的辐射。离得越近，能承接的产业和人口就越多，未来发展就更靠谱。
新区建设需要大量的经济投入，政府资金不足，只得把房地产开发放在前面，以此来获得政府基础设施建设资金。被称为中国“第一个鬼城”的鄂尔多斯康巴什新区，就是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情，当地部分楼盘价格在2010年的时候一度达到了2万元/㎡，令全国瞩目。然而，落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区建设和人口需求，最终以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败，房地产泡沫就此破裂。
如果想投资新区房产，要遵循以下几条原则：
@武汉房姐
判断一个新区能否成功的依据主要有以下几点:
第一，如果新区有市府、首府办公的迁入，利好更快实现。
第二，以文旅为主题的新区，大概率发展不起来，尤其是在非旅游城市。
第三，产业定位和城市产业现状严重不符的新区是天方夜谭。
@星叔房谈
第一，看新区的等级排序，等级排序低的房子不碰。新区的级别不同，行政级别越高，受重视程度就越高，市政规划的发展也就越快。最好是国家级的新区，最起码也得是市级以上的，县级、乡级的新区千万不要买。
第二，新区与主城区的距离最好不要超过十公里，要与主城区接壤。这方面，天津滨海新区就是一个反例，因为与主城6区相距过于遥远，割裂带也很明显。
新区的开发类似于新城市的打造，即使引入高规格的企业，也需要时间。在产业发展“青黄不接”的时期，新区始终需要老城区的辐射和人气带动，否则发展艰难。因此，新区距老城区越远，其发展的未知概率也更高。一旦产业跟不上新区的地产建设，说轻一点会导致房地产市场不兴旺，说重一点则会沦为“空城”，甚至“鬼城”。
与主城区距离过远的不碰。
第三，投资新区，首选启动区和示范核心区，外围地带谨慎投资。
第四，如果新区没有地铁，不要入场。
另外，还要看新区规划的执行进度。有的新区，从建立开始到规划落地，发展速度就像坐上火箭一般；有的则拖拖拉拉，几年了也发展不起来。
要想判断新区规划的执行进度如何，就得看新区的产业发展。产业布局直接决定了新区的人口吸引力。有产业覆盖才能吸引来人才，有收入才能有人气，当产业和人气都具备了，新区的购房需求自会“得来全不费功夫”。
赣江新区因为城市级别低，吸引的都是传统制造业企业，而非高新技术产业。产业都发展不起来，真正推进执行的力度甚至不如南昌自主运营的红谷滩新区，更何况是要依靠产业带来的溢价的房产投资呢？
产业情况和企业入驻信息可以在当地的政府官网、新区的官网搜到。如果在新区规划中看到了高新企业，或者成规模的、知名头部企业分部进驻的信息，其发展速度自不待言。
除了产业发展，还可以看城市或者区域内是否有大型的赛事或者活动举办。一般来说，将在近两年举办综合性赛事和活动的新区，都会加快落实区域配套。
以杭州为例，钱塘新区成立于2019年，2022年将举办亚运会。亚运会开幕前，杭州地铁7号线、8号线将通车，大江东可直达市中心、下沙和萧山机场，钱塘新区的地铁环线正在形成。
2022年，河南省第十四届运动会将在洛阳举办，伊滨新区的发展也将走上快车道。除了体育场馆外，综合医院、科技馆等建设项目都已逐步开工，区域的未来发展同样值得期待。
周边配置和产业发展跟不上的不碰。
@大胡子说房
最后，2015年以后建立的新区最好不要碰。2015年以前，新区能充分享受人口流动带来的利好，而且经过好几年的发展，不少规划已经落地，区域价值明显。我国的城镇化发展到今天，人口流动的高峰时期早已经过去，而2015年以后的新区，发展时间太短，大多还停留在概念阶段，再加上错过了人口流动的高峰期，想要加速人口和资金的流动，怕是难上加难。
综合来看，等级更高、与主城区距离更近、周边配置和产业更完善、2015年之前建立的新区，是投资的好选择，反之则不要碰。新区开发建设的难度与距离主城区的远近密切相关，距离越近，预期的潜力兑现可能性就越高。
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