土地新政
国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在包括成都在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
根据《试点方案》，利用集体建设用地建设租赁住房的目标是在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆指出：“核心的目标是切实增加住房紧张的城市，特别是特大和超大城市的住房供给，有效地缓解住房的供需矛盾。”租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。值得注意的是，耕地等农用地不在试点范围内。下面，就对这次的方案进行一些分析：
“集体土地建租赁房”和小产权房一样吗？
集体建设用地，是指农村集体所有，由乡（镇）村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地，包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。
国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆表示：“这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而过去所说的小产权房，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，都不受法律保护。 ”
“集体土地建租赁房”有何好处？
有助于增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。一大批低成本土地的入市，将产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
有助于促进集体土地优化配置和节约集约利用，拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。当大城市郊区的农民成为大批租赁租房的股东，将可长期享受土地红利。
农民
最近的方案一出，很多人高呼：我想辞职回农村！因为，农民的身份正在发生着日新月异的变化：2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样；2013年，“家庭农场”成为中央一号文件的主题词。今后，传统意义上的“农民”将面临更换淘汰，新的“农民”将成为有钱人！
早在2014—2015年期间，政府就印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以及《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来，此后，外出务工的农民工兄弟就可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；他们还可以通过抵押使用权等方式获得贷款。这些政策都在一定程度上扩展了农民从土地中获利的方式。
而此次的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》则明确“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这表示，增加农民收入又有了新的制度保证。
租客
此次的《试点方案》对于房价的影响不会太大，但是对于租客来说，政策的影响就比较显著了。由于此次政策会增加租房的供应量，所以对降低房租还是比较有利的。再加上集体用地没有土地成本，那么会比由政府主导的公共租赁市场便宜。这些对于租客来说是利好。
但是，集体建设用地上租赁住房受规划等制约，加之出让金在地价中所占比例在25%左右，集体建设用地价格并不会比同类国有建设用地低太多，同时《试点方案》要求“兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系”，所以，不太可能一下子出现有些人所说的相当于目前房价2-3折的超低价房。
此外，集体用地的实际地理位置主要在郊区或偏远地区，周边的配套设施可能没有那么齐全，就会抵消掉一部分房租低廉的优势。所以，这类集体土地建租赁房可能更适合工作单位离集体用地不太远，或者交通出行方便的租客，毕竟性价比还是比较高的。
房地产商
此次《试点方案》的出台，并没有把房地产商排除在红利之外，毕竟开发土地、建设房屋还是需要专业的社会力量来参与的。因此，《试点方案》允许社会资本参与集体租赁住房的建设运营，也就是说房地产开发企业也可以介入到集体建设用地上的租赁住房建设和运营中。
只不过，根据规定房地产开发企业只能选择与集体经济组织以联营或入股方式合作开发、运营，而不能全资拥有。此外，房地产开发商还必须承担更多责任，包括租赁住房需要长期持有物业，对租金回报要求较高，而与集体经济组织的协调合作还需不断积累经验等，这些都对想要在集体土地建租赁房市场分得一杯羹的房企，提出了更高的资金实力和运营管理能力要求。
整体看来，《试点方案》意义重大，对于预防房地产经济泡沫，使租居者能够享受基本的公共服务，农民能够享受土地红利都将产生积极影响。期待试点城市之一的成都能够尽快出台具体的实施细则，最终实现惠民利民，以及促进经济发展、维护社会稳定的城市发展愿景。
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