流动性就是利润

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商业总是触类旁通

一、价格

世界上卖的最好的手机是哪家？

——前些年是小米，这些年可能是华为，也可能是步步高（oppo,vivo,1+）；

国产科技产品完胜。

世界上最赚钱的手机厂家是哪家？

——Apple苹果。





根据2017年Counterpoint Research的报告，

小米每卖出一台手机，利润在2美元，华为在15美元，苹果在150美元。

为什么卖的最好的手机厂商反而不赚钱？

要搞明白这个问题，还是一个深层次的市场定位原理。

原因是，无论是苹果三星，还是小米华为步步高，虽然卖的都是手机这个品类，但是卖的都是不同的手机，不同的市场。

小米-刚需市场

华为-中产阶级市场

苹果-消费品市场

小米的战略，是尽一切利润，圈住尽可能多的用户，然后卖人头流量，先是手机广告，然后电视电脑无人机净化器，最后干脆衣食住行全包，刚需之友，小米一生。





华为依靠「支持国货」背书，全力圈住市民阶层，有产或自认为有产的人士，打造商务形象，既要赚钱，又不能太贵，毕竟形象还是有点土，没法和苹果硬刚，今天的华为商城，依然紧紧围绕着手机和相关商务产品。

至于苹果，自然是高科技形象傍身，永远维持自己手机品类第一的形象，决不允许把自己变成一个卖货的商场。

注意，今天的文章并不是讲什么手机测评，品牌PK。

为什么要拿手机作例子？

因为商业的底层逻辑都是一样的，触类旁通；

手机厂家怎么卖手机的，开发商就是怎么卖房子的；

即便是二手房市场，也遵循着同样的的底层规律。

好比我们的房子，有屌丝上车盘，有刚需二三房，有大三四房改善，还有豪宅；

国产山寨好比上车，小米是刚需，华为是改善，苹果是豪宅。

低端住宅，单价最便宜，溢价最少；

越是高端住宅，单价越高，溢价越多。

在十年前的一线城市，三五年前的二线城市；

彼时房产的投资认知远远小于今天，屌丝一居室，通常是最便宜的，2015年的重庆，一居的单价比刚需二房更便宜，二房比三房便宜，豪宅可以开到普通住宅三倍的价格，因为谁都买得起房子，不存在「上车」的需求，能买多好就买多好，能买得起多大就买多大，房子在更多意义上是一个「消费品」；

开发商更愿意做改善性住房，甚至豪宅，整体面积偏大，譬如北京2000年前后的老小区老大楼，90平一居，200平三居非常常见。

随着房价不断上涨，房产的投资属性日趋增强，一线城市有大量人口根本买不起本市的房产，北京人口3000万，住宅不到800万，需求缺口巨大。

在这种情况下，「上车」成了第一需求，其次才是消费，漂亮小区次新房依然是白领码农的核心需求，但是奢侈毕竟有限，总价约束导致户型越做越小，新房越来越远。

在这种情况下，上车的一居室单价反超刚需二三房，刚需二三房贵过大三居，至于大四房，除了豪宅物业几乎无人问津，不过豪宅毕竟不是我们的主要目标，可以忽略。

上车容易：

(价格)大三房＞小两房＞一居室

上车困难：

(价格)一居室＞小两房＞大三房

随着二胎强制执行，未来可能会增加一个房间。

二、流动性

为什么要讲这些？

因为在房产的选筹中，流动性是很重要的一点。

在大家都可以轻松买得起房子的时候，流动性的影响微乎其微，大到150平可能流动性依然不错；

在一个上车盘都是60平两房的市场，类似今天的京沪，面积越大，户型越不紧凑的房产，接手的人更少，也就是所谓的流动性差。

为什么害怕流动性，因为绝大多数人都害怕还月供，都害怕急用钱房子卖不掉，害怕换房出不了手，所以流动性差的房产受到市场的歧视。

得功能率越来越受重视，同一个小区，90平两房单价5万，120平两房单价4万，8折；

一些比较严重的情况，同一个小区，100平二三房卖单价4万，200平大面积顶复单价2.5万，6折出头。





嗯，就是那个2016年1.2万，今天2.8万，被称为2017年最差投资标的的天通苑大面积。





三、套利

面对仅仅因为面积大，房子就打8折的情况；

我们不是愤怒，而是开心。

为我们并不害怕流动性。

刨去非普等税费成本，在账面上，大面积房产最多只有0.5-1成的折扣；

那么剩下的，是不是利润？

我们是不是在套利？

有人会问，为什么你不担心大面积房产的流动性？

因为房子是用来住的，不是用来炒的；

因为无论如何，房产的价值在于对居住的需求；

住宅起于居住，难于上车，最终还是回到居住。

既然要住，还是回归到配置，房子最根本的配置是什么，依然是面积。

好比手机一样，无论Apple手机配置再厉害，系统再漂亮，都无法逃脱一点，就是越来越大。

安卓阵型也不例外。





iPhoneSE卖不过iPhone6

iPhone7卖不过iPhone7puls

无论各家手机厂商定位再不同，总有一点是不变的：

Bigger than bigger

大-大-大

房子也是同样道理：。

为什么我们不担心大面积房产的流动性？

因为总价约束，上车门槛，越紧凑的户型单价越贵；

但是总价约束的抑制并不代表需求的减少或者消失。

在长期的市场中，面积需求依然不变，依然有人需要需要更大的房产，也许这个买家出现的概率只有刚需市场的三分之一或更低。

但是我们并不讨厌负债和月供；

我们也有稳定的现金流，以及护航的小舢板，老人癌症，抵押一套还有剩余；

我们也不急着卖出，交易成本太高，抵押即可变现，银行对房产的认可程度比我们更高；

除非买家数量和藏羚羊一样稀缺，除非银行评估价不是根据面积而是根据房间数量。

iPhone7puls 就比 iPhone7 卖的贵。

大四房买入7折，卖出9折。

只要你还得起月供，

流动性就是利润。

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