在建工程抵押风险 2

在建工程抵押风险

中国典当联盟  2010-08-29 11:07:04

2、商品房不同于其它房屋的一个特点就是用于销售，商品房作为在建工程进行抵押以后，开发商并不停止商品房的预售，否则，开发商将无从还贷，在建工程作为抵押物抵押以后，按《担保法》第四十九条的规定，在转让抵押物时：除通知抵押权人外，还应当将已抵押的情况告知买房人。由于抵押权所具有的追及效力，倘若开发商不履行贷款合同，而银行行使抵押权时，必将祸及无辜的购房者，购房者即便已付清了房款，也无法取得该房的所有权，而只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿，并无法优先受偿。

如果开发商不将已折押的情况告知买房人，即向购房者隐瞒在建工科已经进行抵押的事实，那对于购房者来说将更为麻烦，因为购房合同可能是无效的合同，至于能否返还购房款，则会成为问题。

三、房地产权属登记机关在登记中的风险

如前所述，开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，绝大多数已经领取了商品房预销售许可证。因此，房地产开发企业或多或少地已经将一部分在建的商品房进行了预售。这就产生了以下三个问题：

1、在建的商品房作为在建工程进行抵钾时，已经预售的部分能否作为抵押物？

一方面：开发商在签订了转移包括抵押物在内的房屋合同以后，开发商应当以这一合同所生之债来约束自己的行为，不能再将在建的商品房作为抵押物，否则将在事实上损害购房者的权益，但从另一方面看，将在建的商品房作为在建工程进行抵押时，已经预售的部分作为“物”的所有权并未转移，预购人和开发商之间只是一种债的关系（更为直观的是：预售的房屋也有可能是在该工程施工尚未达到的楼层，即除了土地使用权以外，抵押的物尚未存在，显然不属于抵押的范围），不能以此为理由禁止开发商在其所有的物上设定抵押权。这一问题的实质是在同一物上是否可以同时设定债权和他物权，而我国现行法律对此则尚无明确的禁止性规定。因此，已经预售的部分能否作为低押物，极易产生争议。