因为90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元,而180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元,10年内租金不变。从位置看,这个项目距离城市核心区大约25公里,靠近北京西北六环。
数万元的月租金,加上如此远的距离,引来一片质疑声。
不过据腾讯财经的消息,“180平米的四居,10年租金264万元,需一次性付清。不过如果租满70年,可获得该房产权。另外,以后每10年房租按18.18%的涨幅计算,10年以内价格不变。”
按照万科内部的估算,上述180平米4居的房子,如果按商品房来卖,首付四成加上贷款付息,算下来约为2650万元,而租70年的话,如不算折旧和机会成本,总租金大概为2860万。当然租房一次性拿这么多不现实,也得加上贷款和利息的成本。
对于租赁房的产权问题,万科内部人员称,在政府政策允许的前提下,万科会把产权让与最后第7个10年租房的人。
而如果租户租满10年之后不想续租,万科方面称有两个解决方案,一是原租户有优先续租权,可以按照之前定的每10年租金涨18.18%的幅度,继续向万科续租,然后作为二房东按市场价租给别人;二是直接向万科退租。
算一下,如果每10年的房租涨幅是18.18%,这样价格也许第一个10年不合适,但10年后的2028年,一个低密度别墅型的90平米三居室是1.77万元,那就很合适了,而且第2个10年以内房租也是不会变的。毕竟北京的房租近几年一年的涨幅在8%很正常,那现在90平米的三居是6500元,10年后也变成了1万5左右。而且价格每一年都可能会变。
另外,考虑到万科这个项目从拿地到最后建成,大概需要5年时间,所以第7个10年,租金会减去5年,将按照原租金的一半来收取。
分析完房租的问题,我们再来看看产权。
万科拿的这块地,全部只能出租,而且期限是70年,之后万科才能恢复自主权,决定是继续出租还是出售。不过,开发商获得土地使用权的时间也不过是70年。
也就是说,房子是归开发商的,不过这70年之内的要求是不能卖,只能租,中国的建筑质量,房子70年以后折旧成啥样,还能不能正常使用不好说,就算是能正常使用,70年之后,万一这块土地还是要求只能继续出租呢?为了产权不久傻眼了。所以万科的回复是,在政策允许的情况下,可以有产权。但谁又能说得好以后的事情。
个人觉得出租地块,还是按出租地块的逻辑分析。有人说,能拿180万当不成直接买房了,谁傻还租房,可是180万是要一次性全拿出来的首付呀,而且北京的限购政策还是很严厉的,不是想买就买。而翡翠书院180万是10年的全部房租,相当于购买了以后70年优先租房的权利,也可以转租当二房东。
现在房租贷款的细节不知道,可能是首付50万,住万科低密度精装修小区,以后还可享房租上涨权利。(当然,房租收益也可能赶不上放余额宝~)
现在万科率先开发长租房,其实也就是摸石头过河。希望地块要求是长租,但长租租客相关的教育、医疗、金融等权利,也可以完善呀。
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