城市综合体不仅要对现在的市场和项目进行自身完善,还需要前瞻未来规划的可行性
城市综合体因其节约土地、整合业态、减少通勤成本、降低开发风险、满足各类空间需求等五大优点，可以使各业态和谐共融，形成协同效应。但其也面临各种挑战，首先是业态同质化严重，主要以办公楼、商业及酒店为核心业态，竞争激烈。 其次是传统业态进入饱和周期，未来需求有限。而且供应过大导致空置率上升，开发风险加大。
针对面临的问题，需要全面升级现有的传统业态，提早向前“跨出一步”做出优化转型，做到“物业类型多元化”、“共享办公整合化”、“商业业态娱乐化”、“内部空间艺术化”、“酒店品牌新颖化”和“服务式公寓年轻化” 。
趋势一：物业类型多元化
首先， 未来商业综合体将不再局限于传统的办公、商业、酒店、公寓等业态；其次，未来为了适应消费者的不同兴趣，将会增加很多新的业态：例如休闲娱乐、文化艺术、展览、博物馆、教育、养老健康等。引进这些业态的项目有：日本大阪Grand Front、韩国首尔Star City等。
趋势二：共享办公整合化
众创和共享办公在国内快速流行起来，典型的项目有裸心社、SOHO 广场 3Q办公， 优客工场、酷窝等，基本上复制了美国 WeWork 商业模式。其特点包括：灵活多变办公空间，使客户有多样的选择；创意舒适配套，提供配套设施丰富，为客户提供全方面的配套服务；商务社区平台，使办公空间更为开放，并设置公共空间，让客户可以扩展社交圈；社区平台的搭建提升品牌价值，让客户享受空间之外的溢价。
目前，共享办公市场已开始整合，今年4月，优客工场与洪泰创新空间战略合并，成为国内主要联合办公并购案。7月，裸心社与新加坡联合办公品牌 JustCo 合并，打造亚洲最大联合办公企业。7月WeWork和软银组成合资公司，投资亚洲市场。
趋势三：商业业态娱乐化
传统的商业模式受到电商的极大地冲击，大量的购物中心除了大幅增加餐饮、服务、亲子教育、影院等体验式业态来应对，还增加有特色的娱乐休闲业态。这种模式来自北美，国际上知名的有Mall of America, 西埃德蒙顿Mall等，这些项目当中设置了室内主题游乐园，水族馆、室内水上乐园、冰球场、音乐剧场等。
国内商业也在不断引入娱乐业态，例如，乐高室内游乐园 “乐高探索中心”落户上海长风景畔广场；百联世茂国际广场引入Hello Kitty乐园；深圳华侨城欢乐海岸建有水族馆海洋奇梦馆，等等。
趋势四：内部空间艺术化
一些新兴的综合体开始尝试在内部空间融入文化艺术的特色，来吸引消费者。其中，北京侨福芳草地、上海K11等就有着相当成功的尝试，K11除了在香港、上海外，已开始在武汉、宁波等二线城市布局。
趋势五：酒店品牌新颖化
之前，高星级酒店的优势就是统一的风格。而这种同质化现象却成为其发展的阻碍。新一代的酒店住客，特别是年轻企业家， 经常出行的年轻企业管理者们的需求发生了巨大变化，他们追求不一样的旅行体验。为了适应这种需求的变化，一些国际酒店集团纷纷推出新品牌来丰富品牌组合以及增加市场吸引力。
凯悦在新天地率先引进以创意设计和本土文化结合的特色酒店品牌Andaz。许多国际酒店集团也纷纷抢滩精品酒店市场，如喜达屋集团在北外滩引入具有标志性设计和现代豪华感的W 酒店。这些新颖的特色和精品酒店品牌的引入，将为消费者带来与传统高星级酒店差异化的体验。
趋势六：服务式公寓年轻化
服务式公寓改变原有的高端豪华的传统形象，开始提供年轻化的品牌选择和更有竞争力价格的产品。lyf 特色是创意化和年轻化的设计，以及体现趣味、创意、共享为特色的年轻化的服务式公寓。而“途家盛捷”主要针对中层和中高层白领和短期商务差旅客户提供有竞争力价格的服务式公寓产品。
大数据时代已经来临，城市建设必然会根据生活在其中的城市人做出相应调整，城市综合体不仅要对现在的市场和项目进行自身完善，还需要前瞻未来规划的可行性。
陈铁东 高力国际华东区研究部董事
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