高力国际董事陈铁东先生受邀参加2017年9月6-7日在上海绿地万豪大酒店举办的“第六届GBE商业综合体设计高峰论坛”活动，并做了“城市更新大背景下的城市综合体未来发展趋势”主题演讲。
目 前
中国的大城市面临着许多发展问题
交通拥堵严重
通勤时间不断延长；
通勤成本越来越高
土地资源紧张
控制土地供应总量，土地供应有限，甚至逐年递减；
土地价格不断攀升
人口压力大
大城市人口不断攀升；
对居住、工作、娱乐的空间需求不断扩大
面对这些问题
陈铁东先生从城市更新的宏观和微观
两个角度来探讨解决方案
宏 观 角 度
国外城市更新案例
1. 发展脉络
交通先行，启动相关居住配套，引进居住人群，为新开发区域聚集人气。
2. 整体定位
打造成包括住宅，商业，零售和休闲活动中心的世界一流的综合性项目。
3. 整体布局
水滨城、市中心电影厂、中央码头、雅拉边际、新码头、数码港、墨尔本体育场、巴曼斯山、维多利亚港九个主要的开发组团项目。
功能分区明确，土地受让方较少，有助于掌握开发节奏、控制开发品质，还有利于缓解财务压力。
4. 成功要素
政府支持：墨尔本Docklands的重建开发是由Vic Urban（负责维多利亚州政府城市可持续发展的机构）领导管理的。Vic Urban实时监控市场需求的变化，修订该地区的战略发展方案。
. 成功要素
协同效应：墨尔本Docklands充分利用了不同地块的资源优势发展与其相适应的物业品种；结合先进的设计理念、开放活力的公共空间和富有科技感的建筑群落，为当地居民、工作者、投资商和游客提供了一个配套齐备、享誉全球的人居和工作环境。
巴塞罗那22@Barcelona
22@Barcelona是全欧洲最大的市区重建项目，把十九世纪期间属西班牙工业重镇的波里诺区完全融入巴塞罗那的知识型经济的创新技术革命当中。
1. 空间策略
延续城市机理，并使用“复合街区”模式，创造城市居住、工作、服务、休闲功能的高度复合。
3. 建筑改造
政府鼓励更多住宅项目，成功打造生活的不夜城，同时鼓励保护传统文化建筑，创造传统与创新相结合以传承文化价值。
4. 成功策略
组团式开发启动、多功能并存改造模式、规划实施保障、延续城市肌理，创造传统与创新相结合的文化价值。
5. 产业策略
政府及产业园区、产业基金的支持与引导，有目的的推动相关产业向各产业组团集聚，是区域产业形成产业集聚的重要推动力。
国外城市更新案例的启示
01
先期确立符合未来发展方向的多个新兴产业，明确发展战略，划分出策略性组团，并提供国际级的基础配套，吸引核心企业进驻。
02
利用滨水区域、开放空间、建筑风景，打造商务、商业、休闲、居住、文化、教育多个混合用途组团、实现区域的多功能一体化发展。
03
延续城市机理，创造传统与创新相结合的文化价值，改造建筑过程中，突出地区传统及地区景观特色，保持地区传统文化记忆。
微 观 角 度
城市综合体的微观角度
. 城市综合体
有利于从空间上应对以上问题；可同时满足多类空间的需求；业态间互相支持的协同效应。
城市综合体发展面临的挑战
综合体核心业态同质化严重，竞争激烈；
传统业态进入饱和周期，未来需求有限；
供应过大导致空置率上升，开发风险加大。
未来商业综合体发展的趋势
不限于传统行业、新颖业态引入。
. 日本大阪Grand Front
是一个多业态综合体，其将传统办公、联合办公、科技展览、博物馆、展示性商业、体验型商业、产业研究+商业等有机融合。
大阪GRAND FRONT商业部分，强调展示体验式商业，将产、学、研、展、商有机结合，通过引入不同品牌的主题形象店、跨界、产研展商结合体验店、创客、创业咖啡厅等，使商业不仅是消费空间，更是前沿思想、技术、产品的体验发布会。
共享办公整合化
众创和共享办公、灵活多变办公空、创意舒适配、商务社区平台。
. 裸心社
裸心社除了提供弹性的办公空间，配置了大量的配套服务：免费咖啡吧、公共会议室、公共活动空间、健身设备、打印复印设备、露台（吸烟区）。
传统的商业模式，受到电商的极大地冲击，大量的购物中心除了大幅增加餐饮、服务、亲子教育、影院等体验式商业业态来应对；商业综合体还进一步增加有特色的娱乐休闲业态，来吸引家庭的客群。
. 深圳华侨城欢乐海岸海洋奇梦馆
是一个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，有潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五大部分。
一些新兴的综合体开始尝试在内部空间融入文化艺术的特色，来吸引消费者。
. 北京侨福芳草地
艺术、文化的植入是项目核心特色，芳草地中有500多件艺术品，赋予了一个建筑物文化和艺术的灵魂，极具艺术气息的环境氛围聚集人气；
用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。
新一代的酒店住客，特别是教育高、经常出行的年轻企业家、管理人员的需求发生了巨大变化，他们追求不一样的旅行体验。
. canopy by Hilton精品酒店
该品牌采用很酷的设计，这些新颖的特色和精品酒店品牌的引入，为消费者带来同传统高星级酒店差异化的体验。
服务式公寓改变原有的高端豪华的传统形象，开始提供年轻化的品牌选择，和更有竞争力价格的产品。
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