浙江永嘉农村产权交易改革的实践与启示

摘 要：浙江省永嘉县以农村产权制度改革为突破, 通过引入民营资本参与农村产权交易市场建设, 探索构建农村产权交易新机制, 提升了交易效益, 盘活了农村土地资源。

加快农村产权交易市场建设, 激活农村土地资源, 对于激发农村发展活力、推进乡村振兴具有重要意义。浙江省永嘉县以农村产权制度改革为突破, 引入民营资本参与农村产权交易市场建设, 激发乡村振兴活力, 为农村产权交易的市场化运作提供了可供参考的现实方案。

主要做法

组建专业队伍, 实现专业人做专业事。永嘉县通过招标, 以合同准入和特许经营方式, 授权温州嘉诚拍卖行组建农村产权服务中心, 采取市场化运作为全县农村产权依法交易提供一站式服务。温州嘉诚拍卖行又与其他拍卖公司、房地产评估公司、律师事务所等机构建立合作关系, 从而为产权交易过程中的资产评估、交易拍卖和法律等关键业务提供了扎实的专业保障。不仅在调查取证、资产评估、信息公开、交易运作等具体环节上实现专业操作、规范运行, 还对买卖合同、租赁合同等制作了标准文本, 最大限度消除产权交易中的隐患。

多方联动协同, 构建农村产权交易新机制。通过明确农村产权交易相关主体职责, 构建了村集体、基层政府、企业等多方联动协同机制。在多方协同采集农村资金、资产、资源等“三资”信息基础上, 开展“清产核资”, 实行属地乡镇 (街道) 、中介机构、村两委的“三堂会审”, 并建立了县农村产权服务中心与各乡镇 (街道) 村账代理中心的信息共享系统。农村产权服务中心全程提供“清产核资、价值评估、交易运作”的“一站式服务”, 政府出台文件规定农村集体资产依法转发转包、租赁、转让、入股、互换或者其他方式交易的, 应在农村产权服务中心及其分支机构进行;鼓励农村个人产权在农村产权服务机构进行, 从而实现了渠道的归口和单一管理, 实现效率最大化。

完善相关制度, 规范企业运行行为。制定了相关实施办法, 对交易业务、交易范围、交易程序、争议处理和法律责任等作出具体界定。特别是在交易流程中, 规定农村集体产权转让前, 必须经本集体经济组织成员 (代表) 大会讨论通过、形成决议后, 采取协议、竞价、拍卖、招标等方式进行交易。

勇于探索创新, 提升农村产权交易效益。积极探索“互联网+村集体经营性资产公开处置”交易模式。在淘宝上注册了全国第一家农村产权交易平台, 利用互联网交易高效、快捷、公平、公开等优势特点, 实现交易信息更快、更广范围传播, 大大提升了溢价率;有效防止伪和串标, 实现交易的公平公正。

主要成效

培育农村产权交易市场, 盘活了农村土地资源。一是规避了以往农村产权交易的乱象。通过农村产权服务中心的公开、公平、公正运作, 防止了低价交易等暗箱操作行为, 避免了村集体资产流失, 维护了农民合法权益。二是有效地避免了产权交易纠纷。承租方支付一定保证金, 一旦承租方违约, 就可以按照合同规定保障租赁方的权益。三是最大限度地体现了农村产权的市场价值。通过拍卖, 特别是网上“背靠背”报价, 最大限制地运用价值竞争机制, 实现了农村产权的市场价值。

显化农村资产, 实现了集体资产的增值保值。一是农村巨大的资产得到显化。有效的工作机制, 成功地激活了农村长年“沉睡”的资本。二是运用市场手段实现了农村集体资产的增值保值。如瓯北街道新桥村新桥大厦二楼6年租赁权, 村集体自估交易的租金大概为60万元/年, 服务中心介入后, 充分发掘地域所在的教育资源, 经线上公开竞价, 以162万元/年成交, 溢价率高达114%, 有效实现了集体资产增值保值权益。

推动土地流转, 促进了农业现代化。永嘉县农村产权服务中心利用自身平台整合大数据的优势, 免费为社会提供土地流转信息, 成功帮助流转了7954亩耕地、7111亩林地, 促进了农业现代化。如今, 耕地经营权的流转, 促进了休闲观光农业、设施农业、精品农业等多种形式的农业适度规模经营;林地经营权的流转, 则有力地推进了永嘉县作为省级森林休闲养生试点县的建设, 实现了传统林业“砍卖树木”为产出向现代休闲养生业“赏林木”为产出的转变。

经验与启示

企业运作是发挥市场配置在农村产权交易中决定性作用的有效路径。一方面, 企业为了生存, 不得不全力开发市场。如永嘉县产权服务中心在前期投入了大量人力财力开拓市场, 走遍全县80%的村庄, 对具有市场需求的村庄进行了摸底调查, 尽可能全面了解农村交易的潜力与需求。另一方面, 企业为了最求效益, 存在追求产权交易利益最大化、资源配置效益最优化的本能动力。永嘉县通过县产权服务中心成功交易, 实现村集体资产平均溢价率达到26%, 就是最好的佐证。

政府扶持是推动农村产权交易的基础保障。随着《永嘉县农村产权交易实施办法 (试行) 》等文件相继出台, 在交易平台建设、交易范围与程序、争议处理、监督机构等方面作出了明确规定, 同时政府把原来的政务服务大厅, 安排给县产权服务中心作为办公场所, 进一步增强了公众对服务中心的信任度, 交易市场显著活跃起来。

“专业人做专业事”, 借社会之力是解决农村人才短板的有效路径。农村产权交易不是交易双方简单的谈判协商, 而是涉及产权的确定、资产的评估与增值策划、交易行为的规范、资产合理利用的后期监管等诸多内容, 专业性和政策性强。永嘉县产权服务中心组建了评估、拍卖、律师等相关专业队伍, 并延伸金融服务, 实现了“专业人做专业事”。永嘉县产权交易服务创新的实践, 为借社会之力弥补乡村振兴的人才短板提供了一个成功案例。

原标题：创新产权交易模式 激发资源活力——浙江永嘉农村产权交易改革的实践与启示