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美国三大养老地产 REITs 运营管理模式分析

美国 REITs 型投资商:两种主流模式下各创新招

不同的 REITs 型投资商有着各自的投资经营战略，但总的来说，REITs 型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡，但无论采用哪种模式，稳定收益下的低成本长期资金都是 REITs 存在的根本。

美国养老地产的主流投资商是 REITs。养老/医疗地产类的 REITs 公司大多成立于上世

70-80 年代，大型 REITs 公司拥有的物业数量可达 600 多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。

REITs 公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，REITs 公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的 8-12%，根据 CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此，在净出租模式下，REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达 80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）；与之相对，租户（运营商）获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。

在委托经营模式下，REITs 公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入 5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都

REITs 公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为 3000-4000 美元，是租金收入的 3-4 倍），所有的经营成本也由 REITs 公司负担，相应的，REITs 公司获取租