随着佛山房地产市场的蓬勃发展，禅城区近年来涉及房屋产权纠纷的诉讼案件数量呈上升趋势。房屋买卖纠纷已成为房地产纠纷案件的主要类型，该类案件呈现出涉案标的金额较大、群体性特征显著、新类型案件不断涌现等特点。
11月22日，禅城法院发布
《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》
（以下简称“《审判实务问答》”）
总结了禅城法院三年来
审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件
并对社会关注的热点难点进行释法说理
上周，禅法君发布了
《审判实务问答》的14个问答
后台有不少粉丝留言：
“太实用啦”“跪求第二期”
……
今天禅法君就来继续给大家
送上《审判实务问答》
第二期13个问答
问：1. 房屋买卖合同被认定无效或被撤销、解除后，已接收房屋的买受人应否支付房屋占有使用费？
答：应支付。房屋买卖合同被认定无效、被撤销或解除，买受人已丧失无偿占有使用房屋的合法依据，除应向出卖人返还房屋外，买受人还需支付自接收房屋之日起至返还房屋之日止的占有使用费，可参照同期同地段同类房屋租金标准计算占用费。
问：2. 买受人起诉请求出卖人迁出户籍，是否属于民事案件的受理范围？
答：不属于。如出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人可就出卖人拒不迁出户口主张解除合同、赔偿损失；如房屋买卖合同约定出卖人负有限期迁出户籍的义务并约定了相应的违约责任，买受人可诉请出卖人支付违约金或赔偿损失。
问：3.因限购、限贷等房地产调控政策导致房屋买卖合同不能履行的，如何认定违约方及违约责任？
答：限购政策实施前订立的合同，由于政策调整导致买卖合同不能履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，当事人请求解除合同的，一般应予支持。出卖人应将收取的购房款或定金返还买受人，如房屋已交付使用，买受人也应返还房屋。一方当事人要求对方承担违约责任或适用定金罚则的，一般不予支持；但如果合同本可按约定期限履行，仅因一方当事人的迟延履行导致合同受政策调整的影响而不能履行，守约方要求对方承担相关违约责任的，可予支持。
限贷政策实施前订立的合同，未明确约定按揭贷款为唯一付款方式的，买受人仅以受限贷政策影响无法继续履行合同为由请求解除合同的，一般不予支持。
限购、限贷政策实施后订立的合同，不因违反限购、限贷政策而无效，但双方应当预见到国家调控政策对交易的影响，负有谨慎签约的注意义务，如故意隐瞒、虚构事实或有其他过错行为导致合同无法履行的，仍应承担相应的违约责任。
问：4. 出卖人就同一房屋签订多份买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，符合哪种条件的买受人可请求继续履行合同？
答：一房多卖情况下，处理原则为：一、已办理商品房过户登记手续的买受人请求确认所有权已转移的，应予支持。二、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持先行办理预告登记的买受人在预告登记有效期内继续履行合同；三、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，支持已先行接受商品房交付的买受人；四、未办理过户登记手续或预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，支持先行依约支付房价款的买受人；五、如上述情况均未发生，则支持成立在先合同的买受人。
需注意的是，恶意抢先办理所有权转移登记或预告登记的买受人，不能优先于已合法占有房屋的买受人；在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。
问：5.房屋买卖合同中，守约方主张继续履行合同，违约方以愿意承担赔偿损失的违约责任为由要求解除合同的，如何处理？
答：依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如查明一方存在违约行为，守约方可以主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其中，继续履行合同是违约责任承担的一种方式，守约方有权主张，法院应予支持。违约方不能因自愿承担赔偿损失的违约责任而免除继续履行合同的义务，不能以此要求解除合同。
如查明合同客观上确已无法继续履行，法院应向守约方释明变更诉讼请求为解除合同，守约方同时可要求违约方承担损害赔偿的违约责任。
问：6. 当事人达成以房抵债的调解协议，是否可以据此向人民法院请求确权？
答：不能。人民法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容，应当不予确认，但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。
问：7. 出卖人死亡后，房屋买卖合同能否继续履行？
答：可以。房屋买卖合同签订后，买受人已经履行了支付房屋价款的合同义务，出卖人死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，继承人应当在办理房屋继承登记后，为出卖人办理房屋产权过户登记手续。
问：8. 因政府部门迟延办理备案登记手续而逾期交房的，开发商能否免责？
答：不能。政府部门迟延办理备案登记手续的行为并非不可抗力，开发商不能以此为由免责，其仍应依据商品房买卖合同的约定向买受人承担违约责任。
问：9. 守约方要求违约方赔偿房屋差价损失或转售利益等可得利益损失，能否得到支持？
答：可以。赔偿损失属于违约责任的重要承担方式。房屋买卖合同履行过程中，守约方的损失包含实际损失、可得利益损失，房屋差价、转售利益等即属于可得利益损失。房屋买卖合同因一方当事人违约被解除，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价、转售利益等可得利益损失。需注意的是，确定损失时应扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失，并综合考量守约方的履约情况等，但不得超过违约方订立合同时预见或应当预见到的因违约可能造成的损失。
问：10. 出卖人实施欺诈行为的，买受人能否依据《消费者权益保护法》要求三倍赔偿？
答：不能。商品房销售领域的惩罚性赔偿责任应直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。另，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒房屋已被查封的事实，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，买受人无权请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
问：11. 商品房买卖合同纠纷中，按揭银行能否要求参加诉讼？
答：可以。商品房买卖合同与按揭贷款合同具有紧密联系，买卖合同的效力或是否解除必然影响贷款合同的履行以及担保债权的优先受偿，故按揭银行具有诉的利益，在以按揭贷款方式支付房款的商品房买卖合同案件中，应将按揭银行列为有独立请求权的第三人。
问：12. 商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方能否要求违约方承担违约责任？
答：可以。违约责任法定，当事人可以约定具体承担违约责任的方式和计算赔偿额的方法，没有约定的不影响守约方要求对方承担违约责任。
问：13. 房屋买卖中的善意取得如何认定？
答：物权法第一百零六条规定的善意取得构成要件为受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
房屋买卖中的善意取得：一、买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任；二、“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款；三、以房屋所有权已转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。
关于房屋买卖的法律问题，
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