文佩物管 | 房产登记在一方名下，夫妻另一方能否认定为业主

原《深圳经济特区物业管理条例》自2008年1月1日起施行，经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修订通过，新《深圳经济特区物业管理条例》于2020年3月1日起正式实施。根据新《深圳经济特区物业管理条例》第十四条第一款的规定，本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

笔者在文章《关于无产权城中村是否适用<物业管理条例>有关规定的讨论》中梳理了关于业主的概念，然而至今仍会有房产登记在一方名下，另一方对自己能否参与业主大会及业主委员会存有疑惑。故而，笔者对此问题进行梳理，主要有以下两种观点：

一、应当认定为业主

理由有：根据《婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间所购得的房产，应当属于夫妻共同财产。夫妻另一方虽未在房屋权属证明上进行明确的登记，但仍不能在法律层面剥夺其作为财产所有人的资格，法院在分割夫妻共同财产时亦予以确认。另，在现实生活中，将夫妻共有房产登记在一方名下的情况极为普遍，如果仅认定登记一方为业主，另一方为非业主，则对未登记的一方显失公平。

二、不应当认定为业主

理由是：根据《婚姻法》第十九条之规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，且夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，仅对双方具有约束力。另，在现实生活中，我们无法判断登记在一方名下的房产是否进行约定，若将未登记的一方认定为业主，则有可能导致行政机关越权将夫妻一方所有的房产认定为夫妻共同所有财产。

笔者认为应当采纳第二种观点。

首先，我们并不否认，婚后使用夫妻共同财产购买的房屋，不论是否在房屋权属证明上进行署名，都应当认定为夫妻共同财产。但享有财产权利不代表享有物权及物业管理上的权利义务。小区居民之所以产生上述疑惑，是因为将《婚姻法》上夫妻共同财产的观念与《物业管理条例》上的业主权利进行混淆。

其次，根据《物业管理条例》及新《深圳经济特区物业管理条例》，我们得知小区成立业主大会、选举产生业主委员会需要对业主总人数、委员候选人的推荐人数进行确定。那么，我们可以通过设问的方式予以论证：1.如果夫妻或亲属都能够认定为业主，如何确定业主大会的业主总人数？2.如果夫妻或亲属都能够认定为业主，是否允许推荐委员候选人？3.如果夫妻或亲属都能够认定为业主，是否也能够参选业主委员会，是否允许一家人同时当选为业主委员会委员？答案显然是否定的。或许会有人说可以每家每户进行登记确认，但那无疑将业主大会制度、业主委员会制度变成了小区内的人口普查制度。若每一次召开业主大会都需要进行一次人口普查，那么法律制度的意义将不复存在，同时也无法保证制度的严谨性。

最后，《物权法》明确将登记公示制度作为我国不动产物权享有与变更的基本制度，未经登记的夫妻另一方，不发生房屋所有权登记的公示效力。未登记的一方若想参与，应当先行进行变更登记，以确保在房屋权属证书上记载其姓名。另，《婚姻法》第十九条第二款规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，仅对双方具有约束力。即不产生对世的公示效力，也就意味着，夫妻关系以外的第三人，难以知晓夫妻双方的内部约定。即使夫妻双方提供财产约定的证明文件，第三人仍无法判断该约定是否为夫妻最终约定或另有其他相反约定。

综上所述，房产登记在一方名下，夫妻另一方不能认定为业主。