【案情简介】
A房地产公司与B投资公司合作开发了一个商品房项目并已取得商品房预售许可证。陈某有意购买该商品房1栋一、二层，6栋一层、7栋一层的全部商铺。陈某经与A房地产公司协商达成一致，于2010年1月8日与A房地产公司法定代表人黄某在售楼部签订了《商铺买卖协议》。协议约定，A房地产公司将1栋一、二层及6、7栋一层的全部商品房出售给陈某，陈某向A房地产公司支付人民币1000万元。协议签订后，陈某按照约定通过银行转账方式先后向A房地产公司支付购房款970万元。
不久后，A房地产公司的法定代表人黄某因债务缠身出走。2010年6月13日，A房地产公司将法定代表人黄某变更为王某。其后，陈某与A房地产公司协商房屋过户事宜，遭到A房地产公司拒绝。A房地产公司否认与陈某签订了《商铺买卖协议》，认为协议是前任法定代表人黄某与陈某私自签订的，是黄某的个人行为，与A房地产公司无关。并且，A房地产公司也否认收到陈某转入的970万元购房款。陈某多次与A房地产公司交涉均未果，A房地产公司既不交付上述商品房给陈某，也不为陈某办理预售备案登记手续。
随后，陈某发现A房地产公司将1栋二层的商品房再出售给第三人邓某并先发制人办理了预售备案登记手续。陈某感到自己的权益受到了严重威胁，不能再期待A房地产公司自觉履行合同义务了。陈某委托张洪杰律师向法院提起诉讼。张洪杰律师将A房地产公司列为被告，B投资公司列为第三人，请求法院确认A房地产公司与陈某签订的《商铺买卖协议》合法有效并继续履行并申请财产保全，由人民法院裁定查封了A房地产公司出售给陈某的商品房。
【办案谋略】
一、《商铺买卖协议》的效力
（一）主体有效。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。A房地产公司作为房地产开发企业，在与陈某签订《商铺买卖协议》前已取得预售许可证，完全符合订立商品房买卖合同的主体条件。
（二）内容合法。《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”。A房地产公司与陈某签订的《商铺买卖协议》内容完备，具备以上条款。并且，陈某与A房地产公司签订协议时，受让的商铺既没有被查封或被抵押，也没有第三人办理预售备案登记等权利瑕疵情形。《商铺买卖协议》没有任何内容违反法律、行政法规强制性的规定，完全符合《合同法》的规定。
（三）符合生效要件。本案中，A房地产公司辩称《商铺买卖协议》所盖A房地产公司印章虚假，并以此为由否定与陈某签订的《商铺买卖协议》效力。张洪杰律师认为A房地产公司的主张不能成立。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”由此可见，《合同法》对签字或者盖章的要求是：当事人应当在合同书上签字或者盖章，只要签字或盖章中有一项就符合成立条件，而不需要签字和盖章两项均具备。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。商品房买卖协议不属于经批准、登记才生效的合同类型，成立时即生效。
本案中，A房地产公司法定代表人黄某在售楼部当场在《商铺买卖协议》上签字并盖章，陈某足以相信A房地产公司印章的真实性。退一步而言，即使A房地产公司印章是虚假的，黄某作为A房地产公司法定代表人足以代表A房地产公司，黄某的签字是真实的，其签字确认的《商铺买卖协议》的法律效力应归于A房地产公司。因此，A房地产公司已经在《商铺买卖协议》上签字或盖章了，完全符合《合同法》第三十二条、第四十四条规定，已成立并生效了。
（四）A房地产公司以实际行为认可《商铺买卖协议》。陈某在与A房地产公司签订《商铺买卖协议》之后，基于该协议约定，已经通过银行转账方式，将购房款970万元转入A房地产公司账户。A房地产公司法定代表人黄某代表公司出具了收到970万元购房款的收据给陈某。陈某已支付大部分购房款（总购房款1000万元，陈某已支付970万元），履行了合同的主要义务。A房地产公司对陈某转入其账户的购房款没有提出异议，并向陈某出具收据， 表示其接受了基于《商铺买卖协议》所享有的债权。《合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。因此，陈某履行合同主要义务，A房地产公司接受的事实，也表明双方签订的《商铺买卖协议》已经成立并生效了。
二、未付购房款不违约
A房地产公司主张陈某没有支付剩余的30万元购房款，构成违约。张洪杰律师提出不同意见：首先，陈某已经支付了970万元购房款，履行了大部分合同义务。其次，A房地产公司却在双方履行《商铺买卖协议》过程中，与他人恶意串通另行订立商品房买卖合同，将1栋二层商铺转让给他人，并办理备案登记手续。A房地产公司的行为严重危害了陈某债权的实现。《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。A房地产公司转卖1栋二层商铺给他人的行为导致其可能丧失履行《商铺买卖协议》合同义务的能力，陈某是根据《合同法》第六十九条规定行使不安抗辩权，中止履行支付30万元购房款给A房地产公司。陈某中止支付30万元购房款是在保护自己的债权，合情合理，有法可依，与违约行为有本质的区别。
三、向 A房地产公司追违约之责
陈某在起诉时只请求人民法院确认《商铺买卖协议》的效力并判令A房地产公司继续履行合同。举证期限内，陈某也没有增加诉讼请求。张洪杰律师介入该案后，向人民法院提出：A房地产公司存在违约情形，应向陈某承担违约责任。张洪杰律师引用了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，认为如果人民法院根据案件事实作出的认定与原告的主张不一致的，应当依法告知可以变更诉讼请求。人民法院在认定《商铺买卖协议》合法有效后，根据张洪杰律师的举证，进一步确认A房地产公司存在违约的事实。
【最终结果】
法院经审理，完全采信了张洪杰律师的代理意见，确认《商铺买卖协议》合法有效，依法判决A房地产公司继续履行合同并赔偿陈某损失。
【案例评析】
一、案涉《商铺买卖协议》所盖公章与A房地产公司经营过程中使用的公章及在公安机关存档的公章印模不一致，合同是否有效？
本案中，陈某与A房地产公司签订的《商铺买卖协议》是合法有效。首先，签约地点在A房地产公司售楼部；其次，双方买卖标的物是A房地产公司开发的商铺；再次，黄某作为当时A房地产公司的法定代表人在《商铺买卖协议》上签字确认了，并当场加盖A房地产公司公章。第四，陈某基于《商铺买卖合同》约定，通过银行将购房款970万转入A房地产公司账户，A房地产公司已收到陈某970万元的购房款。因此，A房地产公司与陈某签订的《商铺买卖协议》合法有效。
二、未全额支付购房款，是否构成违约？
本案中，A房地产公司主张陈某尚欠30万元购房款已构成违约，不能成立。双方履行《商铺买卖协议》过程中，A房地产公司将陈某买受的1栋二层商铺转让给他人，陈某的债权收到严重威胁，陈某行使不安抗辩权中止履行合同义务，完全合法。A房地产公司恢复履行能力后，陈某也将依约支付剩余的30万元购房款。
三、案涉的部分商品房已二次出售，合同是否可以继续履行？
本案中，A房地产公司具备继续履行合同的条件。首先，1栋一层商铺，除出卖给陈某外，没有转让给他人，A房地产公司完全可以交付给陈某；其次，A房地产公司将1栋二层及6、7栋一层商铺另行转让，属与他人恶意串通，损害陈某合法权益的行为，其与他人签订的商品房买卖合同自始无效，不影响继续履行合同。
【结语和建议】
在目前的房地产交易过程中，开发商一房二卖或多卖、先抵押再出售或先售房后抵押等现象严重损害了购房消费者的合法权益，引发群体性纠纷等事件不时出现，此种情况在商品房预售阶段尤为突出，也产生了大量的纠纷和诉讼。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
根据《合同法》第52条所规定无效合同之情形：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”
因此，作为房产的买受人可以根据房屋的实际情况进行救济，如房产已无法交付，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，如原合同仍能继续履行，则可以主张恶意串通签订的二次买卖合同无效，并主张履行原合同。
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