原创 刘晓博
种种迹象显示，随着人口红利见顶、房地产进入“黑铁时代”，中国的土地规则也将发生重要变化。
今天，湖南迈出了重要一步，为“土地变局”揭开了序幕。
湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中有以下重要规定：
防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。
《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内。
如果你熟悉中国的房地产市场，就会知道：
“对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让”，这是旧规定，没有新突破。
但“商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批”，就有点搞搞新意思了，因为之前“13个月到18个月”的是要求“维持供地持平水平”。
“对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内”，也是一条全新规定。
下面是国土部时代制定的，自然资源部仍然坚持的、全国通行的土地出让和商品房消化周期之间的挂钩关系：
消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36至18个月的，要适当减少供地；
18至12个月的，维持供地持平水平；
12至6个月的，要增加供地；
6个月以下的，要显著增加并加快供地。
商品房的“消化周期”和“去化周期”，是一个概念，指按照此前一段时间的平均销售速度，存量房（包括现房、拿到预售证的房子）全部卖完理论上需要的时间。
比如：在过去半年里，一个城市商品房平均每月销售10万平方米，库存是120万平方米，则去化周期（消化周期）就是12个月。
国家的规定是：当“去化周期”超过36个月的时候，才停止供地。
湖南显然大幅收紧了土地出让标准。
或许有人会问：“将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内”是什么意思？不是暂停了吗？
从土地审批，到实际完成出让，有一个过程。当停止审批的时候，可能会有已经审批完成、但尚未出让的土地。所以，又加上了一句定量的话。
这句话“细思极恐”，地方政府可以把今年的土地出让量，控制到去年的20%以内，削减掉80%的量！
什么时候可以恢复正常的土地供应？
文件的说法是：以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。
也就是说，去化周期大幅降低、并达标之后，就可以了。
这样做的目的，是为了去库存，防止资金占压、土地浪费，也是为了让房地产行业健康发展，良性循环。
《中国房地产报》今年4月下旬曾报道了长沙非住宅库存庞大的消息。
报道援引湖南中原研究院的数据：截至2022年3月底，长沙内五区商务公寓存量9.43万套，存量面积468.64万平方米，去化周期达42.1个月。长沙的写字楼库存问题更突出，截至3月底，长沙市内五区写字楼存量为374.57万平方米，去化周期攀升至556个月。
556个月，就是46.3年。这是一个惊人的数据！
上图是截至2021年末，中国主要城市写字楼空置率。
写字楼去化周期500多个月的长沙，空置率尚未进入前5名，有意思吧！
上面这张图给大家看过。
这是每年中国城镇人口增量的走势图。2011年是中国城镇化的最高峰，当年新增城镇人口接近3000万。
正常年份里，每年新增2300万左右的城镇人口。
即便在2008年，全球金融风暴爆发的时候，也增加了1770万城镇人口。
但是2021年，只新增了1205万人。估计今年，新增城镇人口还会降低。
新增城镇人口已经连续5年下滑，2021年只有正常年份的55%左右。
这一方面是由于中国人口红利见顶，能进入城市的基本上都进入了。不能来的，是因为经济条件不允许，租不起、买不起房，找不到工作。
另外就是疫情的冲击，让很多行业衰退，就业岗位减少。
城镇化是中国最大的内需，当城镇化新增人口迅速减少的时候，租房、买房的需求当然会锐减。
现在国家的应对之策是：大城市纾解过密的人口，让县城成为城镇化的主要载体。
县城、县级市有1880多个，其中相当一批会增加土地供应，为农民进城提供低成本的城镇化路径。这对于非省会城市的地级市楼市，当然是利空。
这时候，新增城市建设用地的管理必须收紧，否则商品房库存量会迅速上升，占压大量社会资源，甚至带来金融风险。
湖南率先收紧了商品房，尤其是住宅类的供地标准，把36个月才停止新增供地降低到24个月，这说明湖南对新趋势非常敏感。这样做是对开发商、银行负责，也是对已经买房的业主负责。
根据湖南省最新统计公报，2021年末全省常住人口是6622万人，比截至2020年11月1日的第七次人口普查数据，减少了22.5万人。
而在2010年到2020年，也就是六普和七普之间，湖南常住人口整体上还是增长的，10年增长了76.11万人。（下图）
对于湖南绝大多数城市来说，人口竞争力是不足的。全省在2010-2020年间只有长沙有压倒性的人口增长，其他城市要么增长微不足道，要么是人口流失的。
这其实也是中国绝大多数省份的现状。
未来除了经济发达的沿海省份，大部分都将是“一省一城”，只有省会城市还有显著人口增量，不动产也还有一定的价值。绝大多数普通地级市、县级市、县城，不动产将只有实用价值，而缺乏金融属性。
连长沙这样的省会城市，公寓、写字楼也都库存量巨大。住宅方面，由于集资房供应量巨大，多数其余的商品住宅上涨动力也不足。
所以，湖南这次收紧土地供应，给楼市做计划生育，一定会有很多省份跟进，最终成为全国普遍的现象。
从销售量上看，中国楼市早就见顶了。去年新房销售接近18亿平方米，是未来难以超越的历史高点。
在不断公布的救市政策作用下，楼市会慢慢回暖。但整个房地产的黄金时代已经不可挽回地结束了，楼市的蛋糕会逐步变小，企业要去产能，地方政府要压缩土地供应，楼市将进入销售面积不断走低的新常态。
未来有投资价值的城市，将收缩到不足50个，甚至只有35个左右。
今天楼市还有两条值得关注的消息：
1、在今天召开的国务院常务会议上，在“促消费”方面再次提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”。
2、太原取消限购，实施购房补贴。具体做法是：对购买首套新建商品住房的，鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90至143平方米(含) 的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。新市民、青年人来并（并，太原简称）工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。
太原虽然在山西省内没有竞争对手，属于偏强的省会城市；但由于山西和太原经济活力一般，人口竞争力不强，太原不属于中国不动产最有价值的30多个城市之一。
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