在刚公布不久的2014福布斯全球企业2000强榜单上，广州排在前三位的企业均为房地产公司。但在上述论坛上，与会的专家均认为，今年房地产市场的成交遇冷，不再是像过去那样的“天气变化”，而是成为了“季节变化”，中国的房地产已经由“青年期”进入了“中年期。”
住建部政策研究中心主任秦虹认为，2014年的中国房地产出现了“三不变两变”的趋势：第一，自住性需求仍然很强，这一点没有改变；第二，市场分化明显也没有改变。第三，房地产市场依然会受到货币环境的影响。而变化的主要是今年的总供应量达到历史记录的高峰期，以及个人按揭贷款偏紧，影响了房企回款，也影响了首次置业和刚需购房。
秦虹认为，说中国房地产“崩盘”是言过其实，因为今年2014年1—4月全国商品房销售面积的总量仅仅低于去年同期而高于去年之前任何一年的同期，也就是如今的房地产市场已经到高基数低增长的阶段。而在2014年，中国24-28岁的人口全国有1.2亿人，有约8000万人在城镇生活，他们是目前刚需的主题。而39岁到49岁的人则是高储蓄人口的主体，他们是改善型需求的购房者。目前中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大。但是供应量却更大，她表示在衡量供求关系上，有一个很重要指标是“千人住房竣工套数”，该数据在2007年的时候只有12 .7套，从2011年一直持续提升至2013年，达到了历史最高的15.8套。
其次，秦虹认为，今年的城市分化甚至不再是以一二三四线城市来划分，因为经济区域发展不平衡，流动人口不一样，所以无论一二线还是三四线，都会出现房地产市场的分化。而今年货币环境偏紧，是房地产成交下跌、房价下跌的主要原因。行业的发展将从趋势性的机会，转变为结构性的机会，“大企业做结构，小企业"傍大款"”，“中小企业可能连地都拿不到”。
而北京师范大学金融研究中心主任钟伟的意见是，2013年很可能是中国房地产成交的绝对高峰，未来房地产目前中国经济在不可避免的将要下行，加上市场预期发生变化、利率快速的市场化以及房地产市场供需失衡，导致房价行业进入下行通道。房地产向下调整最大的压力是地方政府。
但钟伟也认为，未来生活在城镇中的青年对“婚房”的首次置业需求，改善置业的需求，加上被拆迁改造居民的需求，加在一起每年全国还是会有约800万套房屋的新增需求，但在收入端已经不支持房价持续的走高。
钟伟还透露，根据他个人了解的数据，2014年至今北京新房可比的交易价格大约是下跌了5%到10%，二手房的交易价格下跌了将近20%，新房和二手房的销量在北京下跌了25%。
“从现在到今后的二、三年，房地产市场面临的情况，不是局部的问题，而是整体的问题；不是房价有多大的上行可能的问题，而是房价和土地的价格能不能平稳着陆的问题；不是三、四线城市的问题，而是一线城市也无法幸免的问题。”他表示如今来看，一线城市只有上海和广州的交易表现稍好，上海是因为库存压力小，广州是因为绝对房价比较低。而香港由于经济地位的下降，其房地产市场调整压力比内陆还要大，它的房价下跌将无可避免。
钟伟强调，今年中国的GDP增速仍有可能达到7.5%的目标，但预计到2020年将只能维持在6%左右的平台。而中国的房地产目前面临购房者对房价上涨预期变化、供应量过于庞大以及利率快速市场化三大考验，即使未来政府放松限购限贷政策，也只能起短期刺激作用，无法抵御长期趋势的变化。
钟伟认为年轻人将不再视买房为主流思想。越来越多的人会倾向于在动荡期租房而不是买房，租房市场会逐步复兴，而租金高的次新房和新房的租赁将来会远胜于老旧的房改房。
他个人则看好股市的投资机会，认为如今股市的状况类似2004年。而在战略性资产配置方面，他推荐天然气、互联网的金融、娱乐、教育以及健康产业方向。“房地产不行了，但其他市场的机会正在逐步的增加。”
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则从人口流动的角度，阐述了未来房地产发展的方向。他表示，过去30年，流动人口的流动方向也非常的单一，就是从县、镇、村到地级市，地级市到省会城市，省会城市到特大城市，这种单向和集中的流动，成就了个别城市，但是制约了大多数城市。
而未来农村向城市净流入的规模不可避免的会减少，年老的流动人口会回流，从他们的统计口径看，40岁后人群回流的意愿较高。而深圳从去年开始出现人口净流入的负增长，而且他认为作为流动人口比户籍人口多三倍的城市，深圳的人均GDP是被夸大的。对比2007和2012年的数据，目前房地产真正增长活跃的地区其实是城市发展的新区和所谓的生态涵养发展区，核心功能区的人口是在收缩的。未来做广义地产比如物流地产、休闲式的旅游文化地产的话，这些数据就比较有参考价值。
“涪陵榨菜年报中披露了不同地区的占比，假设方便面和榨菜是流动人口主要的消费品，我们发现年报中华南地区从2007年占有涪陵地区的半壁江山迅速下降到30%以下，中西部在稳定均衡的上升。”
巴曙松寄希望于中国的房地产调整后，将来会像美国城市的房地产市场一样，建立成熟的房屋流转法律法规体系，令消费者有更多透明的选择，而购置的物业品质也更有保证。他觉得大家应该以平常心来看待房地产的调整，将其视为回归健康市场的前奏。
星河湾集团的副总裁张学凤作为中型发展商的代表，表示他们也感觉到今后市场的特点，比如一线城市会从增量房转变为存量房交易，星河湾给自己的定下的产品路线是聚焦于一线城市的市场份额，针对客户需求建设第一居所。而且要求将家的许多功能外包，所有的社区都配置星级酒店以及当地城市最好的学校等。而另外一个认识则是抵御诱惑、控制风险，目前全国11座城市只有13个星河湾，做好细分的高端市场。
联系客服
