《月湖区住宅小区物业管理暂行办法》
（正式稿）
第一章 总则
第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全区范围内住宅区物业管理活动及其监督管理工作。
本办法所称住宅区，是指按照城市、镇规划建设的居民集中居住区。
本办法所称物业管理，是指住宅区业主选聘物业服务企业、委托其他管理人或者自行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅区内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 住宅区物业管理建立健全“区、街镇、社区” 三级管理体制，形成“区住房和城乡建设局强化行业管理， 街道办事处或者乡镇人民政府具体负责，政府各职能部门密切配合”的工作运行机制，具体职责为：
（一）区住房和城乡建设局是全区物业管理主管部门， 负责全区住宅区物业管理活动的监督管理工作，主要职责是：
积极承接上级物业管理主管部门下放工作职能，负责指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；负责物业管理法律法规、政策的宣传；研究制定全区物业管理配套政策； 指导、监督前期物业管理招投标活动；负责划分物业管理区域及业主委员会发证工作；会同街镇对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令限期整改或撤销其决定， 并通告全体业主；负责对本辖区物业服务合同签订、物业收费等方面的监督管理、备案登记工作；组织开展物业管理行业争先创优相关活动；依法查处物业管理活动中的违法违规行为。
（二）街道办事处、乡镇人民政府应明确物业管理分管领导，配备 2-3 名工作人员，负责辖区内物业管理工作。主要职责是：指导监督社区居委会（村民委员会）开展物业管理工作；指导协助辖区内小区业主大会及业主委员会组建、换届、改选工作；负责业主委员会备案登记工作；指导监督业主大会、业主委员会开展工作；负责本辖区物业服务企业信息登记工作；检查、考核、监督辖区内物业服务企业日常服务，指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作； 负责对本辖区物业设施设备使用和维修等方面的监督管理、备案登记工作；建立物业管理投诉受理制度，对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理。同时对区政府承接的市保障性住房小区及拆迁安置小区进行日常管理。
区住房和城乡建设局同时与属地街镇结合文明创建工 作、小区物业管理专项检查及整改落实情况，共同建立物业 管理服务红黑榜，对表现优良的物业服务企业予以通报嘉奖、积极引荐并申报优秀项目。对表现不好、整改不力的物业服 务企业列入黑名单予以通报批评，在职责范围内不予引荐进 入直至退出相关小区，取消年度评先评优资格并对企业负责 人进行约谈。
居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。
（三）公安、消防、建设、自然资源、城市管理、生态 环境、价格、人防、市场监督管理、司法、卫健等部门以及 供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位应 当按照各自职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作， 具体为：
区公安分局负责指导、督促业主委员会和物业服务企业做好物业小区的治安防范工作，依法查处干扰召开业主大会会议和选举业主委员会行为，及时处理涉及存放易燃易爆危险有害物品等行为，依法处置噪声、违规饲养宠物等扰乱他人正常生活秩序的行为和高空抛物等危害他人生命财产安全的行为，对物业管理区域内安防设施、秩序维护依法实施监督管理。同时督促辖区公安派出所监督检查辖区内物业服务企业履行消防安全职责情况，指导其开展消防宣传。
区消防大队负责指导各乡镇、街道办事处执法队伍按照乡镇赋权消防执法要求，开展对占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；对个人在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车或者给电动自行车充电行为的消防执法。指导辖区公安派出所开展物业服务企业消防安全管理。开展辖区公安派出所、乡镇街道执法队伍消防执法赋权范围以外的其他消防执法活动。
区住建局负责住宅交付使用监管工作，督促建设单位及时做好保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作；依法查处损坏或擅自改变房屋承重结构、主体结构的行为。
区自然资源分局会同区城管局负责依法查处违法搭建建筑物、构筑物相关行为。
区城管局负责依法查处影响小区容貌、环境卫生，违法搭建建筑物、构筑物，未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，擅自改变房屋外貌影响他人生活、工作或者市容环境，侵占、损毁共有道路、绿地等场地设施； 违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画、悬挂、张贴宣传品等违法违规行为。加强对户外广告设施的日常管理和安全检查。规范指导物业管理区域内车辆停放，做好物业管理区域及周边道路停车泊位设置相关工作。
区生态环境局会同区城管局负责依法查处物业管理区域内乱倒垃圾、乱排污水及油烟、废气等超标行为。
区价格管理部门会同区物业管理主管部门负责核定前期物业公共服务收费、装饰装修垃圾清运费政府指导价收费标准。
区市场监督管理局负责加强对物业管理区域内特种设备安全的监督和管理，加强对物业管理区域内商业经营活动的监督和管理。依法查处不按规定公示物业服务收费项目、收费标准，不执行政府指导价、政府定价等价格违法行为。
区司法局负责指导和协调物业管理方面普法宣传和教育，加强对全区物业管理纠纷人民调解工作的指导。
区卫健委负责对物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所依法进行查处。
供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位，按照有关法律、法规规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修维护责任，对用户实行装表到户，为业主及时提供服务。
第四条 对物业管理活动中的违法行为，业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业可以向物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门投诉。
物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门应当及时予以处理，并告知投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位。
第五条 物业服务行业协会应当加强行业建设，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，宣传物业管理法律法规，协助调解处理物业管理纠纷。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 建设单位交付房屋，应当查验业主身份，收存业主签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。非业主的物业使用人入住住宅区，应当向业主委员会或者物业服务企业登记本人姓名、性别、工作单位，并提交其签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。
前款所称的联系方式，包括手机短信、电子邮件、信函等。业主或者物业使用人变更联系方式的，应当及时告知建设单位、业主委员会或者物业服务企业。
不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人个人信息。 第七条 住宅区物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑
物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当组建业主大会筹备组，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定暂不成立业主委员会的，可由业主共同履行业主委员会职责。
第八条 建设单位应当在申请不动产权属首次登记前， 筹集首次业主大会会议的筹备经费，其中老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由组织单位自行解决。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况，确保专款专用。筹备经费的结余部分，应当根据业主大会的决定用于物业管理。
第九条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托他人或者推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当事先征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映业主意见。
业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见等形式。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。
第十条 业主大会作出决定，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。其中，决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意：
（一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（二）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（三）改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动。第十一条 业主大会筹备组中的业主代表，以及业主委
员会成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律， 具有一定的组织能力和文化水平；
（三）遵守有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、
管理规约或者临时管理规约，不存在损坏房屋承重结构、违
法搭建、破坏房屋外观等损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益的行为；
（四）不存在拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的行为；
（五）本人、配偶以及直系亲属未在本物业服务企业中任职，也不存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系。
鼓励符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。
第十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格按程序进行终止，由业主委员会在住宅区显著位置公示并告知其本人：
（一）不具备业主身份的；
（二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第十三条 业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应立即决定中止其成员资格，在住宅区显著位置公示， 并提请下一次业主大会会议按程序终止其成员资格：
（一）本人、配偶以及直系亲属在本物业服务企业任职， 或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；
（二）利用其成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业或者有关单位、个人的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（三）无正当理由三次不参加业主委员会会议的；
（四）拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的；
（五）在住宅区违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备及场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；
（六）法律规定的不适合继续担任业主委员会成员的其他情形。
第十四条 业主委员会的工作经费应由全体业主共同分摊，其筹集、管理和使用办法由业主大会或业主代表大会决 定。工作经费使用的具体账目应定期在住宅区显著位置公示， 接受业主和所在街道、乡镇和社区监督。
第十五条 新一届业主委员会选举产生后，原业主委员会应当在十日内办理换届备案手续，并将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物等资料和物品移交给新一届业主委员会。
拒不移交前款资料、物品的，新一届业主委员会可以申请相关部门督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第三章 物业管理服务
第十六条 建设单位应当依法选聘前期物业服务企业， 并签订前期物业服务合同。建设单位出售新建房屋之前应当制定临时管理规约，在售房时向物业买受人明示前期物业服
务合同和临时管理规约，并由物业买受人书面确认。前期物 业服务合同、临时管理规约不得损害物业买受人的合法权益。
建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府备案。
第十七条 建设单位应与前期物业服务企业商定落实前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。
第十八条 物业服务企业与建设单位应当在区物业管理主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整修，由物业服务企业复验并作好记录。
物业服务企业和建设单位应当在住宅区显著位置公示承接查验情况和建设单位整修情况，并书面报告区物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
前期物业承接查验的费用，未有明确约定的，由建设单位承担。
第十九条 前期物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料并作好记录：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收、竣工测绘相关资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册及业主联系方式确认书；
（五）物业管理所必需的其他资料。
物业质保期到期前一个月房地产主管部门应将拟退还物业质量保修金事项在小区显著位置张贴书面公示。
第二十条 物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
（一）电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、视频监控图像信息系统等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养，公共照明等其他共用部位和共用设施设备的使用管理、维修养护；
（二）公共绿地、草木及绿化设施的养护、管理；
（三）环境卫生清扫保洁；
（四）疏散通道和消防车通道管理、车辆行驶和停放秩序管理；
（五）住宅区进出人员和车辆管理，保卫值班及定期巡逻，监控视频实时监视并留存图像信息十五日以上；
（六）对物业装修的管理，对物业使用中违反禁止规定的行为进行告知、劝阻、报告，对物业使用纠纷进行调解；
（七）物业维修、改造费用的账务管理；
（八）物业档案和物业服务、财务档案的保管与查询服务；
（九）治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。
第二十一条 前期物业服务合同、物业服务合同应当载明物业服务项目和质量要求、收费项目和收费标准、物业服务不符合要求的违约责任。
共用电梯、公共照明、消防设施、视频监控、公共绿地、公共道路等共用设施设备的日常运行、维修、养护、管理费用，以及住宅区内公共环境清洁费用、安全保卫费用，纳入物业服务收费标准，不得要求另行分摊。
前期物业服务合同或者物业服务合同有效期内，物业服 务企业提出调整物业服务项目、质量要求或者收费项目、收 费标准的，应当将拟调整方案在住宅区显著位置公示三十日， 由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分 之二以上的业主同意后，签订物业服务变更协议。
物业服务企业应当自物业服务合同或者物业服务变更 协议签订之日起十日内，向区物业管理主管部门、所在地街 道办事处或者乡镇人民政府备案，并在住宅区显著位置公示。
第二十二条 前期物业服务合同、物业服务合同依法解除或者终止的，物业服务企业、业主委员会应当在十日内书面告知区物业管理主管部门、所在地街道办事处或者乡镇人民政府，并在住宅区显著位置公示。
第二十三条 前期物业服务合同、物业服务合同依法解除或者终止的，物业服务企业应当按照业主大会的要求退出物业管理区域，移交物业管理用房等业主共有财物以及相关资料，不得以物业管理中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出、拒绝移交。
物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状予以确认。业主委员会或者新选聘的物业服务企业应当将交接情况报送区物业管理主管部门、所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十四条 物业服务企业退出后，业主大会未选聘新 的物业服务企业或者其他管理人，也未实行业主自行管理的， 物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府应当及时指导、组织业主做好住宅区环境卫生、公共照明等工作，相关费用 由业主承担。
街道办事处或者乡镇人民政府应当及时指导、组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第二十五条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自改变住宅区内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位场所和共用设施设备的用途；
（二）擅自占用或者擅自允许他人占用住宅区内道路、绿地、场地等共用部位场所和共用设施设备开办停车场、设置广告、开展经营等活动，损害业主共同利益；
（三）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金；
（四）将住宅区内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人；
（五）前期物业服务合同、物业服务合同终止前，擅自停止物业管理；
（六）违反合同约定或者法律、法规规定，擅自增加收费项目、提高收费标准，或者重复收费；
（七）未按照合同约定和法律、法规规定履行物业维护、管理义务；
（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第二十六条 物业服务企业应当将下列信息在住宅区显著位置公示并及时更新：
（一）营业执照、项目负责人的基本情况及联系方式、服务人员基本情况、本企业物业服务电话、物业管理主管部门受理投诉举报的电话；
（二）物业服务项目和质量要求，物业服务收费项目、收费标准和收费方式；
（三）电梯、消防、人防、监控等专项设施设备的维修保养单位名称、资质、联系方式等；
（四）物业修缮、装修和使用过程中的结构变动等安全事项；
（五）物业服务费用以及业主应当负担的物业管理其他相关费用的收支情况，其中酬金制物业费收支应进行公示， 包干制物业费收支可不进行公示。
（六）受业主大会委托代管的住宅专项维修资金使用情况，代管的利用物业共用部位场所和共用设施设备所得收益的收支情况；
（七）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。
第二十七条 建设单位保留权属或者尚未交付业主的住宅区物业，由建设单位承担物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用。住宅区物业交付业主后发生的物业服务相关费用，由业主承担，其中空置房物业费用应在合同中约定。
第二十八条 业主、物业使用人未按照合同约定交纳物 业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用，或者未 按照法律、法规规定和业主大会决定交存住宅专项维修资金， 经书面催缴逾期不交纳的，物业服务企业、业主委员会可以 在住宅区显著位置予以公示。
经书面催缴，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以请求街道办事处或者乡镇人民政府、居（村） 民委员会组织调解，按照约定申请仲裁，或者依法提起民事诉讼。
第二十九条 未选聘物业服务企业或者其他管理人的， 业主可以共同决定自行管理。业主大会决定自行管理的，应当对下列事项作出决定并在住宅区显著位置公示：
（一）自行管理的执行机构或者执行人员；
（二）自行管理的内容、收费项目和标准、管理期限；
（三）聘请专业机构维修养护电梯等特殊设施设备的情况；
（四）财务管理、财务公开的制度；
（五）其他有关自行管理的事项。
电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修养护。
业主共同决定实行自行管理的，应当接受所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会的监督和指导。
第四章 物业的使用和维护
第三十条 物业保修期满后，专有部分的维修责任由该业主承担，全体业主共有部分的维修责任由全体业主承担， 部分业主共有部分的维修责任由部分共有的业主承担。
第三十一条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
发生下列紧急情况的，可以采取应急维修：
（一）电梯故障危及人身安全，经电梯制造单位或者特种设备检验检测机构出具安全评估意见认定的；
（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并认定的；
（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，经专业机构核实并认定的；
（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响房屋使用和安全，经专业机构核实并认定的；
（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，影响安全，经专业机构核实并认定的；
（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经专业机构核实并认定的；
（七）发生其他紧急情况，经专业机构核实并认定的。前款规定的紧急情况经区物业管理主管部门、所在地街
道办事处或乡镇人民政府核查属实，使用住宅专项维修资金进行应急维修并报区物业管理主管部门、所在地街道办事处或乡镇人民政府备案。
申请使用住宅专项维修资金，应当在住宅区显著位置公示维修内容及质量要求、维修服务者、维修费用等事项，结算前应当听取相关业主对维修质量的反馈意见。
第三十二条 禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电。
第三十三条 在不影响消防安全、道路通行的前提下， 经业主大会或者其授权的业主委员会决定，可以利用住宅区内业主共有的道路等场地施划停车泊位，并由业主大会或者其授权的业主委员会决定是否收取停车费。占用业主共有的道路或者其他场地的停车泊位，属于业主共有。
利用物业共用部位场所、共用设施设备设置广告、开展经营等活动的，应当经业主大会或者其授权的业主委员会及有利害关系的业主同意，并按照规定办理有关手续。
业主大会或者业主委员会应当将利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备施划停车泊位、设置广告、开展经营等活动的情况在住宅区显著位置公示。
利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营收益属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。业主大会或者其授权的业主委员会决定委托物业服务企业代收费的， 物业服务企业可以从中提取一定比例的管理费用，具体比例由双方协商约定。
第三十四条 住宅区内依法配建的人民防空工程，应当在入口处设置显著标志。
禁止买卖或者变相买卖住宅区内依法配建的人民防空工程。经人民防空主管部门批准，人民防空工程平时用作停车位的，可以面向本住宅区业主、物业使用人出租。
第三十五条 业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意。
业主或者物业使用人装修物业的，应当事先告知物业服务企业。业主、物业使用人未事先告知装修事项，装修行为影响其他业主正常生活的，物业服务企业可以禁止为其装修的车辆、施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业应当将物业装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人，并将装修的时间、地点等情况在所在楼栋显著位置公示。
第三十六条 业主、物业使用人装修、使用物业，禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，以
及危及房屋安全的其他行为；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；
（四）晚 18:30 至晨 8 时、12 时至 14 时、中高考及法定节假日期间在已竣工交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的室内装修；
（五）进行家庭娱乐等活动时发出严重干扰周围居民生活的环境噪声；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，或者排放有毒、有害物质；
（七）损毁或者侵占共用的道路、绿地、楼道等场地部位和共用的照明、消防等设施设备，占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；
（八）乱倒垃圾，乱倒污水，高空抛物；
（九）违反规定饲养动物，影响住宅区的卫生和业主正常生活；
（十）乱停车辆妨碍行人和其他车辆的正常通行；
（十一）法律、法规和管理规约或者临时管理规约禁止的其他行为。
第三十七条 物业服务企业应当对住宅区内物业装修和使用活动进行巡查，发现业主或者物业使用人违反法律、法规和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业的行为， 应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和城市管理等有关主管部门。城市管理等有关主管部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
业主、物业使用人违反法律、法规规定和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业，经劝阻仍不改正的，物业服务企业或者业主委员会可以在住宅区显著位置予以公示。
第五章 法律责任
第三十八条 建设单位违反本办法第八条规定，未按时筹集首次业主大会筹备经费的，由区物业管理主管部门责令限期改正。
第三十九条 建设单位、物业服务企业违反本办法第十八条规定，未进行前期物业承接查验、整修并作好记录的， 由区物业管理主管部门责令限期改正。
建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，由区物业管理主管部门责令限期改正。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十条 建设单位或者物业服务企业违反本办法第十六条、第十八条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定，未按时将相关材料报送备案的，由区物业管理主管部门责令限期改正。
第四十一条 违反本办法第三十六条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，按照下列规定给予处罚：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构危及房屋安全的，由建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；
（二）违法搭建建筑物、构筑物的，由规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物工程造价百分之十以下罚款；
（三）进行家庭娱乐等活动时发出严重干扰周围居民生活的环境噪声，或者晚 18:30 至晨 8 时、12 时至 14 时、中高考及法定节假日期间在已竣工交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的室内装修的，由公安机关依法处理；
（四）违反国家规定，存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品及高空抛物行为，由公安机关依法处理；
（五）损毁或者侵占共用的道路、绿地等场地设施，损害业主共同利益的，由城市管理行政执法部门依法处理；
（六）损毁共用的消防设施设备，或者占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的，由消防主管部门依法处理；
（七）乱倒垃圾、乱倒污水的，由环境卫生主管部门依法处理；
（八）乱停车辆妨碍行人和其他车辆正常通行的，由城市管理行政执法部门依法处理。
第四十二条 违反本办法其他规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第六章 附则
第四十三条 本办法由区住房和城乡建设局负责解
释。
第四十四条 本办法自发布日起施行。
月湖区住宅小区物业服务“红黑榜”考核实施细则（试行）
第一条为了深化小区综合治理，加强对物业服务企业监管，提升我区物业服务水平和群众物业服务满意度，填补我区住宅小区物业服务常规性评比、综合性监管的空白，根据物业管理法律法规及我区物业管理暂行办法相关规定，结合我区实际，制定我区住宅小区物业服务企业 “红黑榜” 考核制度及操作实施细则。
第二条 物业服务“红黑榜”每年考核一次，主要范围为全区已交付的住宅小区物业服务项目，考核由小区文明创 建、综合治理、物业日常管理考核，物业专项检查及整改落 实情况考核，小区业主满意度测评和额外加分项四部分组成， 其中小区文明创建、综合治理、物业日常管理考核分数为 50 分，主要由属地街镇进行考核。物业专项检查及整改落实情 况考核分数为 20 分，主要由区住建局组织对物业小区设施设备、环境卫生、档案资料管理等进行全面检查评分。小区 业主满意度测评分数为 20 分，由属地社区牵头组织，发动楼栋长、党员代表、业主代表等通过发放测评表的形式多方 征求小区业主评价和意见，民意调查原则上不低于业主总户 数的 10%, 且样本数量不低于 50 份。额外加分项分数为 10 分，包括年度考核进入“红名单”、承担突发重大任务过程 中表现突出、积极参与小区综合治理成效显著等内容，原则 上由属地街镇予以认定。
第三条 建立小区物业服务企业“红黑榜”考核“5+N” 制度，每年考核分数前五名的物业服务项目进入“红名单”，
考核分数后五名的物业服务项目进入“黑名单”。同时将每年考核分数后六至后十名的物业服务项目列入年度考核不合格名单，连续两年考核不合格的物业服务项目，进入“黑名单”。
第四条 物业服务项目有下列行为之一的，进行一票否决，纳入年度考核不合格名单：
（一）住宅小区在重大创建活动及专项工作中被省、市、区政府通报批评或经相关媒体曝光经查属实造成恶劣影响的；
（二）因物业服务管理工作不到位，未能有效化解小区矛盾，导致群访事件或造成恶劣影响的；
（三）物业服务项目未依法接管或退管，造成恶劣影响的。
第五条 物业服务项目有下列行为之一的，直接列入“黑榜”名单：
（一）物业服务项目非法挪用、侵占物业专项维修资金、保修金、前期物业服务费的；
（二）擅自改变物业管理用房用途的、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（三）严重失职或小区内发生安全生产事故的；
（四）其他违法违规行为。
第六条进入红榜的物业服务项目，物业服务企业将获得年终考核奖金、年终考核荣誉证书、年终考核通报表彰、年终考核诚信加分、优先聘用引荐等激励，同时对红榜项目所在街道社区进行奖励，年终考核奖金、奖励资金由区政府研究确定。
第七条 年度考核不合格的物业服务项目将被纳入重点监管名单，加强消防、城管、安全等日常检查次数和力度。同时对在日常检查和年终考核检查中被认定管理水平较差或存在较大隐患问题的物业服务企业进行约谈。对检查中发现问题较多的小区，特别是拒不配合整改或整改不力的物业服务企业，依法按责处理违法违规行为或移送相关行业主管部门依法从严从重处理。
第八条进入黑榜的物业服务项目，取消下年度优秀物业 服务企业、优秀物业服务项目和优秀项目经理评优评先资格， 取消物业企业下年度在月湖区范围内承接政府投资项目的 资格，不予引荐进入其他小区。连续两次或累计两次以上进 入黑榜的物业服务项目，由街道社区、业主委员会依法启动 更换物业企业的程序。对辖区内当年度有两个及以上黑榜项 目的乡镇街道，由区政府对其主要领导进行约谈。
第九条 区住建局每年通报物业服务“红黑榜”考核评比情况，通报途径包括相关主管部门、物业行业协会、企业总公司、物业小区公告栏、媒体等，通报内容包括物业服务
“红黑榜”项目所在街道社区、项目名称、物业服务企业、项目经理等。对红榜项目所在街道社区进行通报表彰，对黑榜项目所在街道社区进行全区通报批评。进入“黑榜”物业服务企业，在通报之日起 1 个月内向区物业行业主管部门及属地提交问题整改报告。
第十条 物业服务“红黑榜”项目经理及所属物业服务企业的信息记入企业信用信息管理平台，并在公开招投标及其他活动中向专家、业主提供企业、项目经理等信息作为参考。
第十一条 本实施细则自发布日起施行，由区住房和城乡建设局负责解释。
相关政策解读：《月湖区住宅小区物业管理暂行办法（正式稿）》及《月湖区住宅小区物业服务“红黑榜”考核实施细则（试行）》的解读
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